АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. в„– Ф06-14134/2016

Дело в„– А57-185/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 (судья Калинина А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)
по делу в„– А57-185/2016
по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671) об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок,

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатрян Грачик Агасиевич (далее - ИП глава КФХ Хачатрян Г.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, Управление) от 16.11.2015 в„– 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, с общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие "Строитель" (далее - ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель") на ИП главу КФХ Хачатряна Г.А. (ИНН 641900027785).
В ходе судебного разбирательства ИП глава КФХ Хачатрян Г.А. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказался от следующих требований: о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 16.11.2015 в„– 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; о взыскании с Управления судебных расходов в размере 6000 руб. (т. 1, л.д. 136 - 137).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 в удовлетворении требований ИП главы КФХ Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, с ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель" на ИП главу КФХ Хачатряна Грачика Агасиевича (ИНН 641900027785) отказано.
В остальной части дело производством прекращено.
Кроме того, суд выдал ИП главе КФХ Хачатряну Грачику Агасиевичу справку на возврат государственной пошлины в размере 5700 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 в обжалованной части оставлено без изменения.
ИП глава КФХ Хачатрян Г.А. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 в части отказа в удовлетворении требований ИП главы КФХ Хачатряна Г.А. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, кадастровый номер 64:19:040401:1, отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование ИП главы КФХ Хачатряна Г.А. к Управлению Росреестра по Саратовской области в полном объеме с учетом уточненных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов, содержащихся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.10.2016 до 16 часов 20 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 01.11.2016 до 15 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются сведения о государственной регистрации права собственности ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель" на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 28 242 кв. м, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы.
Право собственности ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель" подтверждается записью о государственной регистрации права от 17.09.2004 в„– 64-01/19-1190/2004-146 (т. 1, л.д. 54).
27 августа 2009 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель" (ИНН 6419001116) продал, а ИП глава КФХ Хачатрян Г.А. принял и купил в собственность земельный участок по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, кадастровый номер 64:19:040401:1. Продажная цена земельного участка определена в 99 000 руб.
Факт передачи и оплаты земельного участка подтверждается актом приема-передачи и оплаты от 27 августа 2009 года.
07 августа 2015 года в Управление от имени Хачатряна Г.А. обратилась представитель Шувалова Н.Н. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор купли-продажи от 27.10.1997 (далее - Договор).
20 августа 2015 года в результате проведенной правовой экспертизы, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на один месяц (в„– 64/010/022/2015-219) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.
Основанием для приостановления государственной регистрации послужило: отсутствие волеизъявления продавца по Договору (статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)).
21 сентября 2015 года по заявлению представителя Хачатряна Г.А. Шуваловой Н.Н. государственная регистрация была приостановлена на три месяца (64/010/022/2015-219).
В связи с неустранением в установленный действующим законодательством срок оснований для приостановления государственной регистрации, 16.11.2015 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права (в„– 64/010/022/2015-219) по тем же основаниям.
В связи с чем, ИП Глава КФХ Хачатрян Г.А. обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции принял отказ заявителя от следующих требований: о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 16.11.2015 в„– 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; о взыскании с Управления судебных расходов в размере 6000 руб., производство в указанной части прекратил.
Отказывая в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции, ссылаясь на то, что границы спорного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, доказательства, которые позволяли бы конкретизировать границы земельного участка по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, кадастровый номер 64:19:040401:1, в материалах дела не представлены, пришел к выводу, что предмет договора купли-продажи сторонами не согласован.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев апелляционную жалобу в обжалуемой части, а именно в части отказа в удовлетворении заявленных требований, признал вывод суда о том, что предмет договора купли-продажи от 27.08.2009 сторонами не согласован, неправомерным.
Суд апелляционной инстанции при этом указал следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона о регистрации).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункты 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации).
Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2015 в„– 64/212/4001/2015-28 право собственности ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель" на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права от 17.09.2004 в„– 64-01/191190/2004-146.
Согласно свидетельству на право собственности серии РФ-ХХХУ1 в„– 0426870 от 16.02.1998 право собственности Многопрофильное предприятие "Строитель" на земельный участок площадью 28 242 кв. м по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.02.1998.
Свидетельство содержит чертеж границ земель, находящихся в собственности.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 22.12.2015 в„– 64/201/2015-1070207, представленного в материалы дела, следует, что кадастровый номер 64:19:040401:1 присвоен земельному участку общей площадью 28 242 кв. м по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 30.10.1997.
Согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь названными нормами права, апелляционный суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 64:19:040401:1 площадью 28 242 кв. м по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, является объектом недвижимости, учтенным в соответствии с Законом о кадастре недвижимости, право собственности на который ранее зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации за ООО "Многопрофильное предприятие "Строитель".
Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неверный вывод суда в данном случае не привел к принятию неправильного решения. Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку в рассматриваемом случае заявитель отказался от требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 16.11.2015 в„– 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, отказ принят судом первой инстанции, производство по делу в данной части прекращено, в указанной части решение суда предпринимателем не обжалуется, указание на восстановление права без признания его нарушенным невозможно, оснований к удовлетворению требований заявителя об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок не имеется.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что избранный предпринимателем способ защиты права при ликвидации стороны по сделке не соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление в„– 10/22), поскольку в случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты прав покупателя является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 АПК РФ.
Учитывая указанные положения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что надлежащим способом защиты права в случае ликвидации стороны по сделке является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 АПК РФ. Поскольку возложение на государственного регистратора обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности возможно только в случае удовлетворения требований о признании оспариваемого отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности недействительным, а заявитель отказался от требований о признании действий государственного регистратора по отказу в регистрации перехода права собственности незаконным, суд апелляционной инстанции признал требования заявителя не подлежащими удовлетворению.
В пункте 62 Постановления в„– 10/22 разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, после принятия Постановления в„– 10/22 при ликвидации продавца у покупателя недвижимого имущества в арбитражном процессе имеется единственный способ защиты своих прав на регистрацию права собственности на недвижимое имущество - заявление требований к регистрирующему органу в порядке главы 24 АПК РФ.
Заявляя требования о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, заявитель преследует цель зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на недвижимое имущество, которое находится, по его утверждению, во владении заявителя с 2009 года.
Закон о государственной регистрации прав не предоставляет возможности зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество при ликвидации одной из сторон сделки. Потому повторное обращение истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности неминуемо повлечет отказ, и как следствие, обращение во второй раз в арбитражный суд по существу с такими же требованиями как в данном деле.
В рамках настоящего дела суд первой инстанции фактически по существу рассмотрел заявленные истцом требования, целью которых является регистрация права собственности на спорный земельный участок, то есть дав оценку законности действиям государственного регистратора. Принимая отказ от части требований на стадии принятия решения, внимание заявителя со стороны суда на то, что требование о государственной регистрации является производным от основного требования, не обращалось.
Применительно к спорному случаю, поскольку заявитель, отказываясь от части требований по оспариваемому решению государственного органа, просил рассмотреть спор по существу в части обязания осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, судам следовало исходить из того, что предприниматель, ошибочно реализуя и совершая такое процессуальное действие, по сути не отказывался от судебной защиты нарушенных прав, поскольку преследовал материальную цель в виде обязания Управления совершить регистрационные действия.
В данной ситуации отказ от иска носил формальный характер и при установлении действительной воли заявителя такой отказ не должен приниматься судом, в связи с чем в данной конкретной ситуации прекращение производства по делу в части требований о признании незаконным решения не исключало обязанность судов проверить законность действий государственных органов по существу в рамках другой части заявления предпринимателя об обязании совершить действия в целях восстановления нарушенных прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2016 в„– 306-КГ16-12972 по делу в„– А57-8037/2015).
С учетом изложенного, поскольку судом апелляционной инстанции правовая оценка требованиям заявителя с учетом этих обстоятельств не дана, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части на основании частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 по делу в„– А57-185/2016 в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок отменить.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------