АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. в„– Ф06-14182/2016

Дело в„– А65-27431/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителей:
истца - Богушевич А.В. (доверенность от 01.12.2015),
ответчика - Кошлевой И.Н. (доверенность от 01.07.2016),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу в„– А65-27431/2015
по исковому заявлению индивидуального Хузасаитова Ильнура Рустемовича к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель Хузасаитов Ильнур Рустемович (далее - истец, ИП Хузасаитов И.Р.) обратился с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного имущества.
До принятия судебного акта, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил суд пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 (Один миллион семнадцать тысяч) рублей". Просил указать в графике платежей первый платеж в сумме 203 400 руб., сумму ежеквартального платежа в размере 40 680 руб., а также утвердить график платежей на 20 кварталов.
Определением суда от 17.12.2015 по делу назначена экспертиза, ее проведение поручено ООО "Казанская Оценочная Компания" для определения рыночной стоимости нежилого помещения. Производство по делу приостановлено.
Определением суда от 15.01.2016 производство по делу возобновлено.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2016 принят отказ от исковых требований в части урегулирования пунктов 3.1.2, 3.3., 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора и производство по делу в данной части прекращено. В остальной части иск удовлетворен.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2016 отменено. Принят новый судебный акт. Принят отказ истца от иска в части требования об обязании ответчика согласовать пункты 3.1.2, 3.3, 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора в редакции истца, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа инвентарный номер в„– 337, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Вишневского д. 59, лит. А (помещения первого этажа в„– 37, общей площадью 100 кв. м), пункты договора изложены в следующей редакции: Пункт 2.1. "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела в„– А65-27431/2015"; Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает Продавцу указанную в пункте 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 203 400 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца. Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль. Оплата объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, лит. А, общей площадью 100 кв. м, в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев".
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что судом неправомерно отказано в проведении повторной судебной экспертизы. Представленный отчет, положенный в основу судебного акта, не отражает реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из реестра собственности г. Казани здание, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, общей площадью 297,6 кв. м, является муниципальной собственности г. Казани.
С 01.03.2010 по настоящее время истец является арендатором нежилого помещения 1-го этажа в„– 37 площадью 100 кв. м, инв. в„– 337, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, на основании договора аренды имущества от 01.03.2010 в„– 1143-Д, заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.01.2011, с последующим заключением аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 в„– 1676-Д, заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.08.2012.
Впоследствии, данное помещение возвращено в муниципальную собственность, вследствие чего к договору аренды от 01.10.2011 в„– 1676-Д заключено соответствующее дополнительное соглашение от 15.12.2011 в„– 1 между истцом (арендатор) и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани (арендодатель) сроком до 31.08.2012.
Истец обратился к ответчику с заявлением от 30.10.2014 о выкупе арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Ответчик письмом от 13.11.2014 в„– 20357/кзио-исх. отказал заявителю в выкупе нежилого помещения. В качестве оснований отказа Комитет указал на то, что имущество, выбывало из муниципальной собственности на момент вступления в силу закона, а также в адрес предпринимателя направлено письмо от 24.01.2014 в„– 1921/кзио-исх. о прекращении с 21.02.2014 договора аренды от 01.10.2011 в„– 1676-Д.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.01.2015 по делу в„– А65-29007/2014 отказ Комитета, выраженный в письме от 13.11.2014 в„– 20357/кзио-исх, в реализации преимущественного права ИП Хузасаитова И.Р. на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества по адресу г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, 1-го этажа, в„– 37, инв. в„– 337, площадью 100 кв. м, признан незаконным, в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"; суд обязал Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП Хузасаитова И.Р., путем оценки арендуемого помещения по рыночной стоимости, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, указанных арендуемых помещений; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, составить и направить ИП Хузасаитову И.Р. проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Во исполнение решения суда Комитетом в адрес предпринимателя 19.10.2015 направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием выкупной цены 3 065 000 руб.
Истец не согласился с ценой договора, предложенной продавцом, и в целях подтверждения соответствия рыночной стоимости отчуждаемого объекта произвел оценку нежилых помещений.
Согласно представленному отчету общества с ограниченной ответственностью "ФАЦ "Эксперт" от 21.07.2015, рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи имущества исходя из стоимости 1 258 000 руб., на основании указанного отчета.
Комитет протокол разногласий отклонил, ссылаясь на то, что им произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета г. Казани, в связи с чем подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.
Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении дела к участию в деле не было привлечено ООО "Казанская Оценочная Компания", которое являлось оценщиком, осуществившим оценку спорного объекта недвижимости и привлечение которого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, является обязательным в силу рекомендаций, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции по безусловным основаниям и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 ООО "Казанская Оценочная Компания", которое являлось оценщиком, осуществившим оценку спорного объекта недвижимости, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Принимая отказ от иска в части урегулирования разногласий по пунктам 3.1.2, 3.3., 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора и удовлетворяя заявленные исковые требования в оставшейся части, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Согласно действующей правовой позиции, содержащейся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Закон об оценочной деятельности обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При обращении с иском истцом представлен отчет, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Представитель ответчика, возражая против удовлетворения исковых требований, сослался на оценку спорного объекта оценочной компанией, проведенную на основании муниципального контракта, согласно которой рыночная стоимость спорного имущества составляет 3 065 000 руб.
При наличии противоречивых доводов сторон относительно стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2015 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости имущества.
При этом сторонами спора в судебном заседании была согласована оценочная организация для проведения экспертизы по поручению суда - ООО "Казанская Оценочная Компания".
Согласно заключению ООО "Казанская Оценочная Компания", рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату обращения заявителя о выкупе составляет 1 017 000 руб.
В письменном отзыве, представленном в суд апелляционной инстанции, привлеченная к участию в деле ООО "Казанская Оценочная Компания" подтвердила ранее установленную по определению суда рыночную стоимость нежилого помещения первого этажа в„– 37, общей площадью 100 кв. м по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, 59, лит. А в размере 1 017 000 руб. При этом указано, что данная рыночная стоимость определена строго в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации в сфере независимой рыночной оценки объектов (т. 2 л.д. 152).
Апелляционный суд, учитывая, что заключение судебной экспертизы, выполненное ООО "Казанская Оценочная Компания" является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полный ответ на поставленный перед ним вопрос, обоснованно принял его в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.
При этом, поскольку из отчета эксперта об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта правомерно признана судом апелляционной инстанции рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Доказательств, опровергающих сделанные в экспертном заключении выводы, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования истца в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Доводы ответчика о том, что суду апелляционной инстанции при вынесении судебного акта следовало руководствоваться отчетом об оценке, представленным ответчиком, основаны на неверном толковании норм права, в частности, статьи 12 Закона об оценочной деятельности.
Довод Комитета о неправомерности отказа в проведении повторной судебной экспертизы является несостоятельным, поскольку ответчиком не было исполнено определение суда апелляционной инстанции от 12.07.2016, в частности, не представлены сведения из экспертной организации о возможности проведения соответствующей судебной экспертизы и сроках ее проведения, на депозит суда не перечислены денежные средства, подлежащие выплате эксперту за производство экспертизы.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Следует отметить, что на судебные заседания суда апелляционной инстанции ответчик не являлся, ходатайство о проведении судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи не заявлял, рассмотрение дела судом откладывалось для проведения ответчиком соответствующих процессуальных действий.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело по имеющимся в нем доказательствам, с учетом дополнительного отзыва, предоставленного оценщиком ООО "Казанская Оценочная Компания", подтвердившего результат оценки.
При этом ссылка суда на утратившее силу Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 в„– 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не привели к принятию неправильного судебного акта.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу в„– А65-27431/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ


------------------------------------------------------------------