АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. в„– Ф06-11175/2016

Дело в„– А65-29906/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - акционерного общества "Тандер" - Дмитренко К.Н., доверенность от 08.10.2015 в„– 2-4/932,
ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - Хазиевой Л.З., доверенность от 11.01.2016 в„– 19Д,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Семушкин В.С., Драгоценнова И.С.)
по делу в„– А65-29906/2015
по заявлению акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконным решения от 23.10.2015 в„– 16/099/004/2015-2381, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА", г. Набережные Челны,

установил:

акционерное общество "Тандер" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 23.10.2015 в„– 16/099/004/2015-2381 договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2015 в„– НчФ/51824/15, обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" (далее - ООО "ВПК-КАМА").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.02.2016 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.02.2016 отменено, требования общества удовлетворены. Суд признал недействительным решение управления об отказе в государственной регистрации от 23.10.2015 в„– 16/099/004/2015-2381 договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2015 в„– НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК-КАМА" и обществом, обязал управление (Набережночелнинский отдел) осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28.08.2015 в„– НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК-КАМА" и обществом.
Управление, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Общество в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая доводы жалобы ошибочными.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
ООО "ВПК-КАМА" является собственником административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 2641,4 кв. м, инв. в„– 92:430:002:000000340, литера А1, адрес местонахождения: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 166, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2013. Данный объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 16:52:070304:4551, что подтверждается данными кадастрового паспорта.
Между обществом и ООО "ВПК-КАМА" заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28.08.2015 в„– НчФ/51824/15 сроком на 10 лет, согласно п. 1.1 которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, общей площадью 320 кв. м, кадастровый номер 16:52:070304:4551, расположенное на втором этаже трехэтажного здания, в„– 92:430:002:000000340, литера А1, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 166, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.
Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровом паспорте в„– 1600/301/15-375250, изготовленном филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан (далее - кадастровая палата) по состоянию на 02.07.2015, техническом паспорте на объект, в„– 92:430:002:000000340, изготовленном кадастровой палатой по состоянию на 11.03.2011. В приложении в„– 1 к договору аренды содержится план объекта.
Общество обратилось в управление с заявлением от 11.09.2015 о государственной регистрации договора аренды.
Управление решением от 23.10.2015 в„– 16/099/004/2015-2381 в государственной регистрации договора отказало.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право заявителя обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду. Так, из п. 1.1 договора аренды следует, что в аренду передается часть нежилого административного здания общей площадью 320 кв. м (кадастровый номер здания), расположенное на втором этаже трехэтажного здания (характеристики здания). Никакие иные идентифицирующие признаки сдаваемых в аренду помещений в договоре не указаны. Указание лишь общей площади помещений и этажа, на котором они находятся, по мнению суда первой инстанции, не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды.
При указании предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания. В п. 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 02.07.2015. В кадастровом паспорте содержатся только общие сведения о самом здании. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 320 кв. м кадастровый паспорт не содержит.
План объекта не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к состоящему на кадастровом учете зданию.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет договора аренды не был определен сторонами договора.
Отменяя решение от 12.02.2016 апелляционный суд исходил из того, что суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.
Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду обществу, на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды.
В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора. Стороны договора также указали место расположение объекта на земельном участке, общей площадью 1295 кв. м кадастровый номер 16:52:070304:15 и технические характеристики, содержащиеся в техническом паспорте от 11.03.2011, инвентарный номер 92:430:002:000000340.
Таким образом, графически объект также был описан сторонами, и это описание имеет привязку к кадастровому паспорту.
По акту приема-передачи от 01.09.2015 объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Обратного материалы дела не содержат.
Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.
По мнению апелляционного суда перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Закона в„– 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона в„– 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом также установлено, что в правоустанавливающие документы содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: административное здание с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:52:070304:4551.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Доводы управления о том, что на момент обращения заявителя действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, не приняты апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами.
Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона в„– 122-ФЗ: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание.
При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 в„– 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26, 33 Закона в„– 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
При этом апелляционный суд исходил из того, что аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу в„– А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу в„– А55-23870/2013, от 20.11.2015 по делу в„– А55-30497/2014.
Доводы кассационной жалобы повторяют позицию управления в суде апелляционной инстанции, которой дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 по делу в„– А65-29906/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ

Судьи
В.А.КАРПОВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------