АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. в„– Ф06-10175/2016

Дело в„– А55-11769/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2015 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Кувшинов В.Е., Бажан П.В.)
по делу в„– А55-11769/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Галактика", г. Самара (ОГРН 1096316005389, ИНН 6316145807) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Волгострой" (ОГРН 1026301157717, ИНН 6316044446), Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, Министерства строительства Самарской области, г. Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок и обязании внести в ЕГРП запись о погашении права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Галактика" (далее - ООО "Галактика", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 500 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 63:01:0624001:0014, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, дом 8, выраженного в сообщении от 16.03.2015 в„– 001/820/2015-2837, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о погашении права собственности ООО "Галактика" на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Волгострой" (далее - ООО "Волгострой"), Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, администрация городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение аренды спорного земельного участка, в том числе доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства (квартиры).
В кассационной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что согласно акту осмотра на спорном земельном участке жилой дом расположен лишь частично, при этом под целым многоквартирным домом земельный участок не сформирован, кроме того, ООО "Волгострой" с заявлением о погашении записи об ипотеке права аренды спорного земельного участка в регистрирующий орган не обращалось.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Галактика" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель ООО "Галактика" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
В судебном заседании 22.08.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 08 часов 40 минут 25.08.2016, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено, стороны не явились.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 08.08.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2012) ООО "Галактика" на праве собственности принадлежит земельный участок в составе земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером 63:01:0624001:0014, площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. К.Либкнехта, д. 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 серии 63-АИ в„– 090448.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 63:01:0624001:0014 от 19.10.2015 в„– 63-00-102/15-798687 дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 13.12.2005.
Между ООО "Галактика" (арендодатель) и ООО "Волгострой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.12.2012, по условиям которого арендатор на срок до 01.06.2014 предоставлялся указанный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, который зарегистрирован в установленном законном порядке 15.01.2013 за в„– 63-63-01/567/2012-002.
25.01.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись за в„– 63-63-01/651/2013-204 об ограничении (обремении) права аренды земельного участка в виде ипотеки.
Согласно кадастровой выпиской филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области от 27.10.2015 и акта осмотра Департамента управления имуществом городского округа Самара от 09.12.2015 на данном земельном участке, а также на двух других земельных участках (кадастровые номера 63:01:0624001:291, 63:01:0624001:13) арендатором был возведен многоквартирный жилой дом площадью 7077 кв. м с кадастровым номером 63:01:0624001:614 и присвоенным адресом: г. Самара, ул. К.Либкнехта, д. 6.
В соответствии с разрешением главы городского округа Самара от 08.10.2014 в„– 0630 данный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
На жилые квартиры, расположенные в указанном доме, зарегистрировано право собственности участников долевого строительства, что подтверждается сведениями из ЕГРИП по состоянию на 16.01.2015.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2015 по делу в„– А55-20878/2014 в удовлетворении заявления ООО "Галактика" о включении его денежных требований, основанных на упомянутом договоре аренды земельного участка, в реестр требований кредиторов арендатора отказано.
Судебная инстанция по названному делу установила, что с ноября 2012 года ООО "Галактика" утратило право на вышеназванные земельные участки и требовать с января 2013 года с должника уплату арендных платежей за данные участки не имеет права.
В связи с чем ООО "Галактика" 04.03.2015 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок в связи с отказом от права собственности.
Уведомлением от 16.03.2015 в„– 001/820/2105-2837 Управление Росреестра по Самарской области отказало обществу в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) в связи с тем, что проведение государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок возможно после передачи объектов долевого участия в строительстве по актам приема-передачи и прекращения записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.
ООО "Галактика", считая отказ Управления Росреестра по Самарской области в проведении государственной регистрации прекращения права незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В частности, специальными положениями пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества
Специфика правового регулирования в сфере оборота земельных участков, на котором расположены многоквартирные дома, обусловлена целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 1 резолютивной части постановления от 28.05.2010 в„– 12-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
По смыслу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данные правила не применимы к случаям, если осуществлялось строительство нежилого здания (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 в„– 305-ЭС15-16772.
Разрешая спор, судебные инстанции установили следующие обстоятельства, ООО "Галактика" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:0014, площадью 500 кв. м; на основании договора аренды от 07.12.2012 (зарегистрированный 15.01.2013 за в„– 63-63-01/567/2012-002) указанный земельный участок предоставлен во временное пользование и владение ООО "Волгострой" (арендатор) для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующий в редакции Федерального закона от 30.12.2008 в„– 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с положениями пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
В связи с чем с учетом требований пункта 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве у участников долевого строительства жилого дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0624001:0014, право аренды, возникшее по договору аренды земельного участка от 07.12.2012, в силу закона находится в залоге в счет обеспечения обязательств застройщика.
Поскольку залог права аренды возникает в силу Закона о долевом строительстве, при государственной регистрации договора долевого участия Управлением Росреестра по Самарской области была внесена соответствующая регистрационная запись от 25.01.2013 за в„– 63-63-01/651/2013-204.
Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Самара, ул. К.Либкнехта, д. 6, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением главы г.о. Самара от 08.10.2014 в„– 0630, из представленных Управлением Росреестра по Самарской области сведений по состоянию на 16.01.2015 жилые квартиры и имеющиеся нежилые помещения в многоквартирном доме находятся в собственности граждан.
Из кадастровой выписки здания от 27.10.2015 в„– 63-00-102/15-822154 следует, что многоквартирный жилой дом расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0624001:291, 63:01:0624001:13, 63:0160624001:14 в пределах границ участка.
Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0014 поставлен на кадастровый учет 13.12.2005, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от 19.10.2015 в„– 63-00-102/15-798687.
Поскольку ООО "Галактика" не является собственником жилых либо встроенных нежилых помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства, указанное общество утратило право собственности на земельный участок в силу закона.
В связи с чем выводы судов о том, что при наличии кадастрового учета спорного земельного участка, право долевой собственности на него возникло у собственников помещений в многоквартирном доме, основаны на нормах действующего законодательства.
Следует признать правильными выводы судебных инстанций о том, что сам факт указания ООО "Галактика" в заявлении от 04.03.2015 на иное основание для прекращения права собственности (отказ собственника от права собственности), не может служить основанием для отказа в государственной регистрации в связи с прекращением права собственности в силу закона, о чем Управление Росреестра по Самарской области имело информацию.
При проверке законности действий государственных органов арбитражный суд не должен ограничиваться проверкой только оснований, указанных заявителем, тогда как при установлении, что оспариваемый акт (решение, действие) не соответствует иному закону и нарушает права субъектов предпринимательской деятельности в целях эффективности судебной защиты не исключает удовлетворение таких требований, при этом положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают в качестве способа защиты гражданских прав неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону при разрешении иных имущественных споров.
В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в законе, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством, где право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченное им лицу, а в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В связи с прекращением права собственности ООО "Галактика" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0014 и возникновением в силу закона право общей долевой собственности на него у собственников в многоквартирном доме указанное общество не может признаваться арендодателем в связи с прекращением договора аренды земельного участка от 07.12.2012, данные обстоятельства были установлены и при рассмотрении обособленного спора в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ООО "Волгострой" (в„– А55-20878/2014).
В связи с прекращением аренды земельного участка следует считать прекращенным и залог права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Таким образом, доводы Управления Росреестра по Самарской области основаны на неправильном толковании статьи 25.1 Закона в„– 122-ФЗ и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку сам факт возникновения залога права аренды в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога права аренды помимо случаев, установленных в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (окончание строительства и передачи квартир по договорам), в этом случае следует необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Данная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2014 в„– 305-ЭС14-167.
В частности, в той ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставления застройщиком пакета документов, предусмотренных статье 25 Закона об ипотеке, поэтому в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору долевого участия, положения Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемых только в случае завершения строительства, не подлежат применению.
Вместе с тем доказательств того, что застройщик (ООО "Волгострой") не исполнил обязательств по договорам долевого участия и в соответствии со статьей 14 Закона о долевом строительстве имеются обращения дольщиков за взысканием на предмет залога, предъявленные до прекращения договора аренды, участниками спора не представлено.
Учитывая, что участники долевого строительства, являясь залогодержателями права аренды земельного участка (сформированного под многоквартирный жилой дом), и принадлежащего ООО "Галактика", в силу закона приобрели на него право долевой собственности при завершении строительства и передачи квартир, следует исходить из того, что обеспечительные функции залога, предусмотренные Законом о долевом строительстве, прекращены.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 235, 334, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Закона об ипотеке, статьей 12.1 Закона о долевом строительстве, установив, что у заявителя в силу закона прекращено право собственности на земельный участок, а с прекращением договора аренды земельного участка следует считать прекращенной и ипотеку такого права по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, при этом также учитывая факт ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства, удовлетворили заявленные требования.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 по делу в„– А55-11769/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------