АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. в„– Ф06-11296/2016

Дело в„– А65-27438/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителей:
истца - Ланцева М.С. (доверенность от 25.07.2016),
ответчика - Субботина И.А. (доверенность от 10.05.2016), Мухина О.В. (доверенность от 16.12.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.03.2016 (судья Харин Р.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-27438/2014
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рубана Романа Викторовича, г. Тюмень (ОГРНИП <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект", Республика Татарстан, п.г.т. Богатые Сабы (ОГРН 5087746442383, ИНН 7709809651) о взыскании неосновательного обогащения;
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" к индивидуальному предпринимателю Рубану Роману Викторовичу о взыскании штрафа, задолженности по арендной плате, договорной неустойки в результате просрочки арендной платы,

установил:

индивидуальный предприниматель Рубан Роман Викторович (далее - ИП Рубан Р.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (далее - ООО "Стройпроект") о расторжении предварительного соглашения от 26.02.2013 в„– 10/13, взыскании 3 411 830,87 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных проектных работ, 768 105,94 руб. страхового депозита, 1 738 612,04 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.02.2015 принят встречный иск ООО "Стройпроект" о взыскании с ИП Рубана Р.В. 30 000 000 руб. предусмотренного условиями договора штрафа, 1 058 921 руб. задолженности по фактической арендной плате, 105 883 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы.
На основании представленных окончательных уточнений ООО "Стройпроект" просило взыскать с ИП Рубана Р.В. 30 000 000 руб. предусмотренного условиями договора штрафа, 1 258 578,82 руб. задолженности по фактической арендной плате, 125 858,19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Представитель ИП Рубана Р.В. в судебном заседании заявил о частичном отказе от исковых требований в части расторжения предварительного соглашения от 26.02.2013 в„– 10/13, взыскании с ООО "Стройпроект" 24 611,86 долларов США страхового депозита, 13 367,93 долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей. С учетом частичного отказа от иска просил взыскать 2 442 566,49 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных для объекта ответчика работ и уплаченную по делу государственную пошлину. Просил производство по первоначальным исковым требованиям в указанной части прекратить, приняв частичный отказ от исковых требований.
Данные уточнения в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции приняты.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.03.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016, отказ ИП Рубана Р.В. от исковых требований в части расторжения предварительного соглашения от 26.02.2013 в„– 10/13, взыскании с ООО "Стройпроект" 24 611,86 долларов США страхового депозита, 13 367,93 долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей принят, производство по делу в указанной части прекращено.
В оставшейся части первоначальные исковые требования удовлетворены.
С ООО "Стройпроект" взыскано в пользу ИП Рубана Р.В. 2 442 566,49 руб. неосновательного обогащения и 35 213 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 2 477 779,49 руб.
Встречные исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворены частично.
С ИП Рубана Р.В. взыскано в пользу ООО "Стройпроект" 1 204 234,87 руб. задолженности и 24 481,23 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 1 228 716,10 руб.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований по взысканию задолженности отказано.
Встречные исковые требования в части взыскания 30 000 000 руб. штрафа, 125 858,19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы оставлены без рассмотрения.
Произведен зачет первоначальных и встречных исковых требований.
С ООО "Стройпроект" взыскано в пользу ИП Рубана Р.В. 1 249 063,39 руб.
В кассационной жалобе ООО "Стройпроект" просит отменить судебные акты в части удовлетворения первоначальных исковых требований ИП Рубана Р.В. к ООО "Стройпроект" о взыскании 2 442 566,49 руб. неосновательного обогащения и 35 213 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 2 477 779,49 руб., в данной части в иске отказать.
В обоснование жалобы указывается, что судебные акты приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Вывод о том, что результат подготовительных работ не имеет статус неотделимых улучшений по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и подлежит взысканию с ООО "Стройпроект" в пользу ИП Рубана Р.В., сделан судом без учета того, что неотъемлемой частью предварительного соглашения (приложение D) являются Временные правила об условиях допуска и выполнения арендатором подготовительных работ (далее - Временные правила).
Пунктом 6.4 Временных правил предусмотрено, что произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения становятся собственностью арендодателя при передаче помещения от арендатора к арендодателю, по остаточной стоимости на момент окончания срока действия договора, без возмещения последним стоимости этих улучшений.
Поскольку данное соглашение достигнуто сторонами добровольно, несмотря на согласование объема и стоимости этих работ арендодателем, то стоимость этих улучшений не может являться неосновательным обогащением арендодателя.
Судами дана оценка обстоятельствам, которые не являлись основаниями требований, рассмотренных судом. Несмотря на то, что ИП Рубан Р.В. отказался от своего требования о расторжении предварительного соглашения от 26.02.2013 в„– 10/13, судом были установлены и исследованы обстоятельства, на которых было основано данное требование, в частности исполнение сторонами своих обязательств по предварительному соглашению, в связи с чем вывод судов о том, что арендодатель уклонялся от заключения основного договора аренды, не соответствует предъявленным требованиям истца.
Судом не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что ИП Рубан Р.В. начал вести коммерческую деятельность с 28.12.2013, что свидетельствует о том, что торговый центр уже был открыт для осуществления торговой деятельности.
В судебном заседании представители ООО "Стройпроект" кассационную жалобу поддержали, полагают судебные акты незаконными и необоснованными, просили жалобу удовлетворить.
Представитель ИП Рубана Р.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считает судебные акты законными и обоснованными, просил оставить жалобу без удовлетворения.
При рассмотрении данного дела в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 10 часов 30 минут 24.08.2016.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, между ИП Рубаном Р.В. (арендатор) и ООО "Стройпроект" (арендодатель) 26.02.2013 было заключено предварительное соглашение в„– 10/13.
Предметом настоящего договора является обязательство сторон в порядке, предусмотренном настоящим договором, после завершения строительства Торгово-развлекательного центра (далее - здание ТРЦ), запланированного к сдаче в эксплуатацию в срок до 17.08.2013, предназначенного для сдачи в аренду, создаваемое путем нового строительства нежилого 1-2-х этажного здания, приемки его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, но не позднее 17.08.2013, подписать долгосрочный договор аренды помещения (далее также основной договор) на условиях, согласованных в приложении А к настоящему договору (пункт 2.1).
Арендодатель обязался предоставить арендатору возможность использовать помещение для целей его подготовки к аренде в соответствии с договором аренды помещения.
Условиями соглашения определено, что до момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание ТРЦ стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности такой аренды, включая, но, не ограничиваясь следующим: проведение обустройства и особой внутренней отделки помещения и установки оборудования в соответствии с пожеланиями арендатора.
Во исполнение условий договора до начала выполнения подготовительных работ, арендодатель передал арендатору исходные технические условия и основные требования к проектной и рабочей документации для обустройства помещения арендатора. На основании акта в„– 1 сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ стороны соглашения определили условия, требующие устранения в целях предоставления помещения для проведения соответствующих работ.
Арендатор согласовал с арендодателем проект в„– Л-3000-2013-ИР-АС подготовительных работ, а также проведение работ.
Арендодатель передал, а арендатор принял помещение по акту от 27.09.2013 в„– 3 сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ.
Между арендатором и арендодателем 25.12.2013 был подписан акт предварительной приемки работ арендатора в ТРЦ "Кристалл", г. Тюмень, ул. Д.Менделеева, д. 1а, из содержания которого следует, что подготовительные работы выполнены в полном объеме, замечаний со стороны арендодателя не выявлено, однако указано, что пакет исполнительной документации не предоставлен арендодателю и определен срок устранения замечания до 15.02.2014.
Актом от 26.12.2013 в„– 1-ВР приемки-сдачи выполненных работ, заказчик ООО "Стройпроект" и исполнитель ИП Рубан Р.В. зафиксировали, что исполнитель устранил недостатки в помещении в„– 1-101, указанные в акте от 27.09.2013 в„– 3.
В представленном акте указано, что работы выполнены в полном объеме, в установленные сроки с надлежащим качеством, ООО "Стройпроект" претензий по выполнению не имеет.
Арендатор 28.12.2014 начал вести в помещении торговую деятельность под товарным знаком "ALBA".
20.05.2014 ИП Рубан Р.В. передал ООО "Стройпроект" требование расторгнуть предварительное соглашение от 26.02.2013 в„– 10/13 с приложением текста соглашения о расторжении, а также отказался от подписания договора аренды и просил о принятом решении сообщить до 02.06.2014.
Арендатором 02.07.2014 составлен акт осмотра помещения от 02.07.2014 в„– 1-101, в соответствии с которым помещение освобождено от товарно-материальных ценностей арендатора, состояние помещения, а также инженерные сети соответствуют проекту в„– Л-3000-2013-ИР-АС, ранее согласованным с арендодателем, находятся в технически исправном состоянии, не имеют повреждений, пригодны для эксплуатации.
Арендатор 03.07.2014 передал, а арендодатель принял ключи в общем количестве 16-ти штук, от помещения в„– 1-101, по соответствующему акту.
Арендатор неоднократно направлял арендодателю требования об уплате вышеуказанных денежных средств, однако ответа от арендодателя так и не последовало, требования не исполнены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Арбитражный суд указал, что заключенное сторонами соглашение фактически являлось смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений, но и условия о передаче указанного помещения арендатору в целях выполнения отделочных работ, и регулируется нормами гражданского законодательства об аренде и договоре подряда.
Арендатор согласовал с арендодателем проект в„– Л-3000-2013-ИР-АС, подрядные организации, привлекаемые для проведения подготовительных работ, в свою очередь арендодатель обеспечил доступ арендатора и подрядным организациям арендатора в здание до окончания строительства здания.
Подготовительные работы были выполнены арендатором за счет собственных средств в полном объеме и в соответствии с согласованным проектом в„– Л-3000-2013-ИР-АС с арендодателем, о чем 27.12.2013 сторонами подписан акт приемки работ.
Удовлетворяя требование ИП Рубана Р.В. к ООО "Стройпроект" о взыскании стоимости подготовительных работ, арбитражный суд сослался на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и признал, что результат подготовительных работ не имеет статус неотделимых улучшений по смыслу статьи 623 ГК РФ, в связи с чем данная норма права не подлежит применению к спорным отношениям.
Необходимость выполнения подготовительных работ была согласована сторонами, и такие работы выполнялись арендатором в период до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, то есть арендодатель, включил проектные решения арендатора в общую проектно-сметную документацию на здание, ввел здание в эксплуатацию и приобрел право собственности на помещение в„– 1-101 (здание в целом) уже с системами охранно-пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и электроосвещения, с выполненной арендатором перепланировкой, с окончательной отделкой и т.д., что свидетельствует о потребительской ценности для арендодателя таких работ.
Арбитражный суд сослался на пункт 1 статьи 711 ГК РФ, в соответствии с которым если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, а также пункты 8.1 и 8.3 соглашения.
На основании пункта 8.1 соглашения, в случае отказа арендодателя заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных настоящим соглашением, арендатор вправе потребовать от арендодателя выплаты штрафа в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) руб., возмещения документально подтвержденных затрат на выполненные арендатором подготовительных работ в помещении, а также иных убытков арендатора. Выплаты производятся в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предъявления письменной претензии арендатора.
На основании пункта 8.3 соглашения под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать несоблюдение порядка подписания краткосрочного и/или основного договора аренды более чем на 30 (тридцать) календарных дней и/или неподписание краткосрочного и/или основного договора аренды на условиях, установленных в приложении А к соглашению.
Суд указал, что по смыслу соглашения арендодатель уклонился от подписания с арендатором договора аренды, в связи с чем арендодатель обязан возместить арендатору затраты как неосновательное обогащение в виде стоимости выполненных для объекта ответчика работ, результатом которых ответчик пользуется.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 7.4 предварительного соглашения от 26.02.2013 в„– 10/13 настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды/основного договора аренды либо в течение 10-ти лет с даты его подписания, в зависимости от того, что наступит ранее, если не будет прекращено или расторгнуто досрочно по основаниям, предусмотренным настоящим соглашением.
Суд пришел к выводу о несоблюдении арендодателем порядка подписания краткосрочного и/или основного договора аренды более чем на 30 (тридцать) календарных дней и/или неподписание краткосрочного и/или основного договора аренды, однако при этом не указал, от какой даты исчисляется данный срок, учитывая, что договор аренды может быть подписан сторонами в течение 10-ти лет.
Поскольку пунктом 2.1 предварительного соглашения сторонами установлен срок заключения долгосрочного договора аренды не позднее 17.08.2013, судом сделан вывод о том, что данный договор не подписан по вине арендодателя.
При этом судом не учтено, что подготовительные работы были завершены арендатором лишь 27.12.2013, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приемки работ.
Кроме того, суды установили, что 28.12.2014 ИП Рубан Р.В. начал вести в помещении торговую деятельность под товарным знаком "ALBA", впоследствии по собственной инициативе прекратил торговую деятельность в Торговом центре и сообщил арендодателю об отказе от подписания договора аренды.
Доводу ООО "Стройпроект" о том, что данное обстоятельство свидетельствует о готовности объекта к указанной дате и добросовестном исполнении арендодателем своих обязательств судом также оценка не дана.
ИП Рубан Р.В. ссылался на то, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности на здание 02.12.2013, площадью 62 000 квадратных метров (в соответствии с соглашением должно быть 100 000 квадратных метров), однако никого из арендаторов, а в частности ИП Рубана Р.В., о регистрации своего права собственности на здание не уведомлял, более того, не согласовывал изменение предмета аренды, а именно: изменение технических характеристик здания.
Арендодатель по неизвестным причинам изменил свой юридический адрес и переехал из г. Москвы, ул. Правды д. 23 в Республику Татарстан, Сабинский район, п.г.т. Богатые Сабы, ул. Строителей, д. 2, а также изменился единоличный исполнительный орган.
Арбитражный суд согласился с доводом ИП Рубана Р.В. о том, что указанными действиями арендодатель нарушил права арендатора, однако не мотивировал, каким образом указанные обстоятельства могли повлиять на права арендатора и повлечь для него негативные последствия, принимая во внимание отказ истца от иска в части требования о расторжении предварительного соглашения, а также отказ истца от подписания основного договора аренды.
Суд признал, что пункт 12.2 договора, который является приложением А к предварительному соглашению, и которым предусмотрено, что улучшения помещения, произведенные арендатором за счет собственных средств и неотделимые без вреда для помещения или здания ТРЦ, по истечении срока аренды подлежат передаче в собственность арендодателя, по остаточной стоимости на дату окончания срока аренды, без какой-либо оплаты или компенсации со стороны арендодателя, не подлежит применению, так как основной договор сторонами не был подписан.
Однако суд не учел, что такое же условие содержится в пункте 6.4 Временных правил об условиях допуска и выполнения арендатором подготовительных работ, которые являются неотъемлемой частью предварительного соглашения (приложение D) и действуют со дня вступления в силу предварительного соглашения.
При таких обстоятельствах судебные акты в обжалованной части подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, в соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указать мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности, и принять решение в соответствии с законом.
Кроме того, в кассационной жалобе ООО "Стройпроект" указывает, что в решении арбитражного суда первой инстанции имеется вывод об уклонении арендодателя от заключения основного договора, однако пунктами 8.1 и 8.3 соглашения предусмотрено применение санкций только в случае отказа стороны от заключения договора.
Между тем данное обстоятельство не подлежало исследованию судом, так как требование о понуждении заключить договор истцом не заявлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.03.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу в„– А65-27438/2014 в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Рубана Романа Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" о взыскании 2 442 566 руб. 49 коп. неосновательного обогащения и 35 213 руб. судебных расходов отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
В остальной части судебные акты оставить без изменений.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН

Судьи
Р.А.НАФИКОВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН


------------------------------------------------------------------