АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. в„– Ф06-10840/2016

Дело в„– А55-11770/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2016 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Попова Е.Г.)
по делу в„– А55-11770/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Галактика", г. Самара (ОГРН 1096316005389, ИНН 6316145807) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Волгострой", г. Самара (ОГРН 1026301157717, ИНН 6316044446), Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, Министерство строительства Самарской области, г. Самара, администрация городского округа Самара, г. Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации, выраженного в сообщении от 16.04.2015 в„– 001/820/2015-2836,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Галактика" (далее - ООО "Галактика", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) в государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Галактика" на земельный участок площадью 45,4 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0624001:0016, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лейтенанта Шмидта, 9-5, выраженного в сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 16.04.2015 в„– 001/820/2015-2836; обязании Управления Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о погашении права собственности ООО "Галактика" (ОГРН 1096316005389) на земельный участок площадью 45,4 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0624001:0015, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лейтенанта Шмидта, 9-5.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Волгострой" (далее - ООО "Волгострой"), Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, администрация городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2016, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав ООО "Галактика" в удовлетворении заявленных требований, мотивировав нарушением судами норм материального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "Галактика" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 45,4 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0624001:0016, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лейтенанта Шмидта, 9-5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АИ в„– 090450.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержит запись от 10.09.2012 в„– 63-63-01/162/2012-487 о праве собственности ООО "Галактика" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0016 (разрешенное использование по сведениям ГКН - многоквартирные дома 2-6 этажей за пределами исторической части города).
В отношении указанного земельного участка имеется также регистрационная запись об аренде (в„– 63-63-01/567/2012-014 от 15.01.2013). Основанием для внесения данной записи послужил представленный в установленном порядке договор аренды от 07.12.2012 (арендатор - ООО "Волгострой", срок действия договора - с 07.12.2012 по 01.06.2014).
25 января 2013 года регистрирующим органом в ЕГРП была внесена запись в„– 63-63-01/651/2013-205 об ипотеке (залоге) в силу закона в пользу участников долевого строительства, предметом которой является возникшее на основании вышеназванного договора право аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:0016, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.11.2015 в„– 63/001/908/2015-4235.
04 марта 2015 года ООО "Галактика" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением в„– 63/001/820/2015-2836 о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лейтенанта Шмидта, 9-5, с кадастровым номером 63:01:0624001:0016 (равнозначен кадастровому номеру - 63:01:0624001:16).
Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию на срок до 13.04.2015, уведомив заявителя о том, что причиной этого является невозможность установить основания для прекращения права собственности на земельный участок.
18 марта 2015 года в дополнение к заявлению от 04.03.2015 ООО "Галактика" направило в регистрирующий орган письмо в„– 02, а 31.03.2015 - письмо в„– 04 и заверенную судом копию определения Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2015 по делу в„– А55-20878/2014.
Сообщением от 16.04.2015 в„– 001/820/2015-2836 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. К.Либкнехта, д. 6, кв. 1, поскольку проведение государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок возможно после передачи объектов долевого участия в строительстве по актам приема-передачи и прекращения записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями. Заявитель указал, что причиной подачи ООО "Галактика" заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0016 явилось то обстоятельство, что определением Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2015 по делу в„– А55-20878/2014 в удовлетворении заявления ООО "Галактика" о включении его денежных требований, основанных на упомянутом договоре аренды земельного участка, в реестр требований кредиторов арендатора отказано. При этом арбитражный суд установил, что с ноября 2012 года ООО "Галактика" утратило право на вышеназванные земельные участки и требовать с января 2013 года с должника уплату арендных платежей за данные участки не имеет права. В то же время правовые основания для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок на момент подачи указанного заявления имелись и предусмотрены пунктом 1 статьи 235, статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.
Для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 АПК РФ).
В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Государственная регистрация прав производится, в том числе, на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122)).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона в„– 122, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона в„– 122).
Согласно абзацам 3, 10 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности осуществлен на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122 и мотивирован отсутствием государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В частности, специальными положениями пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества
Специфика правового регулирования в сфере оборота земельных участков, на котором расположены многоквартирные дома, обусловлена целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 1 резолютивной части постановления от 28.05.2010 в„– 12-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
По смыслу статей 289, 290 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данные правила не применимы к случаям, если осуществлялось строительство нежилого здания (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 в„– 305-ЭС15-16772.
Судами установлено, что ООО "Галактика" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:0016. На основании договора аренды от 07.12.2012 указанный земельный участок предоставлен во временное пользование и владение ООО "Волгострой" (арендатор) для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ (действующий в редакции Федерального закона от 30.12.2008 в„– 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с положениями пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
В связи с чем с учетом требований пункта 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве у участников долевого строительства жилого дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0624001:0016, право аренды, возникшее по договору аренды земельного участка от 07.12.2012, в силу закона находится в залоге в счет обеспечения обязательств застройщика.
Поскольку залог права аренды возникает в силу Закона о долевом строительстве, при государственной регистрации договора долевого участия Управлением Росреестра по Самарской области была внесена соответствующая регистрационная запись.
Из материалов дела в„– А55-20878/2014 о включении требований ООО "Галактика" в реестр требований кредиторов ООО "Волгострой", заявитель представил в материалы настоящего дела письма Управления Росреестра по Самарской области от 21.01.2015 в„– 12-318 и от 27.01.2015 в„– 27-42-1, приложениями к которым являются списки граждан - собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в Октябрьском районе г. Самары по адресам; ул. Межевая, дом 1; ул. Карла Либкнехта, дом 4; ул. Карла Либкнехта, дом 6; ул. Карла Либкнехта, дом 8.
Данное обстоятельство подтверждается также имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРП от 09.11.2015 в„– 63/001/908/2015-4235.
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара письмом от 11.11.2015 в„– Д0501-01/12293-0-1 уведомил заявителя о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:16 является частью земельного участка, на котором расположен 22-этажный жилой дом (секция 6 по генплану), который не введен в эксплуатацию. Данное письмо подтверждает фактическое создание на спорном земельном участке многоквартирного дома.
Распоряжением главы администрации Октябрьского района г. Самары от 13.08.2012 в„– 28 указанному жилому дому был присвоен адрес: "дом в„– 8 по улице Карла Либкнехта".
Главой городского округа Самара 25.11.2015 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом также установлено, что на жилые квартиры, расположенные в указанном доме, зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке.
Поскольку ООО "Галактика" не является собственником жилых либо встроенных нежилых помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства, указанное общество утратило право собственности на земельный участок в силу закона.
В связи с чем выводы судов о том, что при наличии кадастрового учета спорного земельного участка, право долевой собственности на него возникло у собственников помещений в многоквартирном доме, основаны на нормах действующего законодательства.
Следует признать правильными выводы судебных инстанций о том, что сам факт указания ООО "Галактика" в заявлении на иное основание для прекращения права собственности (отказ собственника от права собственности), не может служить основанием для отказа в государственной регистрации в связи с прекращением права собственности в силу закона, о чем Управление Росреестра по Самарской области имело информацию.
При проверке законности действий государственных органов арбитражный суд не должен ограничиваться проверкой только оснований, указанных заявителем, тогда как при установлении, что оспариваемый акт (решение, действие) не соответствует иному закону и нарушает права субъектов предпринимательской деятельности в целях эффективности судебной защиты не исключает удовлетворение таких требований, при этом положения статьи 12 ГК РФ предусматривают в качестве способа защиты гражданских прав неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону при разрешении иных имущественных споров.
В силу положений статьи 608 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в законе, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством, где право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному им лицу, а в соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В связи с прекращением права собственности ООО "Галактика" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0016 и возникновением в силу закона право общей долевой собственности на него у собственников в многоквартирном доме указанное общество не может признаваться арендодателем в связи с прекращением договора аренды земельного участка от 07.12.2012, данные обстоятельства были установлены и при рассмотрении обособленного спора в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ООО "Волгострой" (в„– А55-20878/2014).
В связи с прекращением аренды земельного участка следует считать прекращенным и залог права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Таким образом, доводы Управления Росреестра по Самарской области основаны на неправильном толковании статьи 25.1 Закона в„– 122-ФЗ и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку сам факт возникновения залога права аренды в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога права аренды помимо случаев, установленных в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (окончание строительства и передачи квартир по договорам), в этом случае следует необходимо руководствоваться ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Данная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2014 в„– 305-ЭС14-167.
В частности, в той ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставления застройщиком пакета документов, предусмотренных статье 25 Закона об ипотеке, поэтому в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору долевого участия, положения Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемых только в случае завершения строительства, не подлежат применению.
Вместе с тем доказательств того, что застройщик (ООО "Волгострой") не исполнил обязательств по договорам долевого участия и в соответствии со статьей 14 Закона о долевом строительстве имеются обращения дольщиков за взысканием на предмет залога, предъявленные до прекращения договора аренды, участниками спора не представлено.
Учитывая, что участники долевого строительства, являясь залогодержателями права аренды земельного участка (сформированного под многоквартирный жилой дом), и принадлежащего ООО "Галактика", в силу закона приобрели на него право долевой собственности при завершении строительства и передачи квартир, следует исходить из того, что обеспечительные функции залога, предусмотренные Законом о долевом строительстве, прекращены.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 235, 334, 608 ГК РФ, статьей 25 Закона об ипотеке, статьей 12.1 Закона о долевом строительстве, установив, что у заявителя в силу закона прекращено право собственности на земельный участок, а с прекращением договора аренды земельного участка следует считать прекращенной и ипотеку такого права по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, при этом также учитывая факт ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства, удовлетворили заявленные требования.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Учитывая, что суды установили фактические обстоятельства спора, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2016 по делу в„– А55-11770/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
В.А.ПЕТРУШКИН


------------------------------------------------------------------