АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. в„– Ф06-548/2015

Дело в„– А55-27453/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителя:
заявителя - Алтухова А.В., доверенность от 10.01.2016 в„– 05,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2016 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Кувшинов В.Е., Юдкин А.А.)
по делу в„– А55-27453/2014
по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа и обязании совершить определенные действия, с участием третьего лица: мэрии городского округа Тольятти, Самарская область,

установил:

открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - заявитель, общество, ОАО "Тольяттиазот") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) с заявлением о признании незаконным отказа от 19.08.2014 в„– 09/654/2014-480 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 в„– 2521 и обязании Управления Росреестра по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 2521.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия городского округа Тольятти (далее - третье лицо, мэрия).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, заявление удовлетворено.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2015 в„– Ф06-548/2015 решение Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, указал, что законодатель, закрепляя преимущественное право арендатора при заключении договора аренды на земельный участок на новый срок, предполагает наличие на таком земельном участке объекта недвижимости, в том числе здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), однако в рассматриваемом случае судами не исследовалась и не давалась оценка доказательствам наличия на земельном участке, предоставленном ОАО "Тольяттиазот" для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, такого объекта или начала его строительства.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016, заявление удовлетворено.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2011 между ОАО "Тольяттиазот" и мэрией заключен договор в„– 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36 293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 17.04.2012, номер регистрации 63-63-01/023/2012-015.
Приступив к освоению предоставленного в аренду земельного участка, в силу невозможности завершения в срок строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, ОАО "Тольяттиазот" обратилось в мэрию с заявлением о продлении срока действия договора аренды.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 11.02.2014 в„– 417-п/1 срок аренды земельного участка продлен до 26.11.2014.
11 апреля 2014 года между ОАО "Тольяттиазот" и мэрией подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 2521, которым изменен срок аренды земельного участка до 26.11.2014.
11 августа 2014 года ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации указанного дополнительного соглашения.
Сообщением от 19.08.2014 в„– 09/654/2014-480 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 2521 со ссылкой на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ Управления Росреестра мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ Управления Росреестра не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и согласно статье 201 АПК РФ является основанием для признания его незаконным.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
В этой связи, исходя из смысла пункта статьи 17 Закона о регистрации на государственную регистрацию должны быть представлены, документы, с которыми закон связывает возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Положениями пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно подпунктам 3, 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Положениями названной нормы предусмотрено подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление ею государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в двухнедельный срок на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка.
28 декабря 2011 года между ООО "Тольяттиазот" и мэрией заключен договор в„– 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36 293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей.
На основании обращения ОАО "Тольяттиазот" и постановления мэрии от 11.02.2014 в„– 417-п/1 срок аренды земельного участка был изменен до 26.11.2014, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.04.2014.
Как следует из представленных документов, названное постановление было вынесено на основании обращения заявителя и с учетом постановления мэрии от 07.09.2011 в„– 2713-п/1 "О предварительном согласовании ОАО "Тольяттиазот" места размещения КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, расположенного: г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4.
Судами установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был предоставлен заявителю с предварительным согласованием места размещения объекта.
Право на продление срока аренды земельного участка предусмотрено пунктом 4.2.10 договора аренды от 28.12.2011 в„– 2521.
В пункте 2 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) указано, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (то есть допускается заключение договора аренды и без проведения аукциона).
Учитывая, что нормами земельного законодательства не были установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, суды пришли к выводу, что и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.
В этой связи утверждение заинтересованного лица о том, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора, признано судом необоснованным.
Суды установили, что на спорном земельном участке имеется строящийся объект недвижимого имущества, который согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 30.12.2015 в„– 63-00-102/15-1036479, выданному филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области имеет степень готовности объекта незавершенного строительства 95%.
Данная информация подтверждается также Техническим паспортом незавершенного строительством объекта, изготовленным муниципальным предприятием городского округа Тольятти "Инвентаризатор".
В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из смысла положений пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.
Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 общей площадью 36 293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставлен ОАО "Тольяттиазот" для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 2521.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 26.09.2013 в„– 2982-П/1 ОАО "Тольяттиазот" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей в границах предоставленного земельного участка.
В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен заявителю в течение указанного срока, при этом сам по себе срок предоставления земельного участка в аренду данными нормами не регулируется.
Как указано выше, пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусмотрено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Следовательно, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
Доводы заинтересованного лица о необходимости применения положений статей 610, 621 ГК РФ к договору аренды от 28.12.2011 в„– 2521 судом признается несостоятельной.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре аренды от 28.12.2011 в„– 2521 стороны согласовали, что в случае не завершения строительства в установленный договором срок, арендатор обязан за 2 месяца до истечения срока аренды обратиться с заявлением в мэрию о продлении срока аренды земельного участка и разрешения на строительство.
ОАО "Тольяттиазот" письмом от 15.07.2013 в„– 51т23/4092 обратилось с заявлением в мэрию, что подтверждает намерение заявителя продлить договор аренды для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства.
Указанное письмо получено Департаментом по управлению муниципальным имуществом городского округа Тольятти 16.07.2013, то есть более чем за 2 месяца до окончания срока его действия.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что дополнительное соглашение от 11.04.2014 в данном случае следует рассматривать как изменение срока действия ранее заключенного договора аренды от 28.12.2011 в„– 2521, а не как новый договор.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 в„– 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
С учетом изложенного, является обоснованным довод ОАО "Тольяттиазот" о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 имеет обременение в виде строящихся на нем объектов, и соответственно, не может предоставляться по результатам проведения торгов (статьи 30 - 30.2 ЗК РФ).
Из содержания дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 2521 следует, что указанное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения арендных обязательств и не является сделкой по передаче имущества в аренду.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявления.
Приведенные в кассационной жалобе доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 по делу в„– А55-27453/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА


------------------------------------------------------------------