АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. в„– Ф06-11991/2016

Дело в„– А12-48002/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - Ребровой Л.Ю. (доверенность от 26.01.2016, в„– 22),
ответчика - Кузьмичева А.Б. (доверенность от 04.05.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)
по делу в„– А12-48002/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Автоград" о взыскании 4 415 125,06 руб. задолженности,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автоград" (далее - ООО "Автоград", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.08.2008 в„– 8182 за период с 01.01.2014 по 01.09.2015 в размере 4 415 125,06 руб. и пени за период с 11.01.2014 по 01.09.2015 в размере 548 336,13 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.01.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано: 4 399 967,01 руб. задолженности и пени в размере 54 000 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 решение суда отменено, принят новый судебный акт, которым в ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 394 741,54 руб., пени в сумме 15 000 руб.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит постановление апелляции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, без внесения изменений в договор аренды. Правовые основания для выводов о невозможности ООО "Автоград" завершить строительство и сдать в эксплуатацию отсутствуют.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании 01.09.2016 был объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 07.09.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 05.08.2008 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Авто-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 8182, на основании которого ответчик использует земельный участок, площадью 27.941 кв. м, кадастровый номер 34:34:040021:46 (ранее кадастровый номер 34:34:040021:25), расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, ул. имени Михаила Балонина, 9, для строительства капитального объекта - многофункционального центра.
Договор был заключен сроком на 3 года и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Изменением от 20.09.2011 и дополнительным соглашением от 03.09.2012 в„– 1 срок аренды продлевался до 01.09.2015.
Вышеперечисленные документы подписаны сторонами без замечаний и разногласий.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 в„– 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области", постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 в„– 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области" арендодателем по договору является Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
В связи с этим, права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли от администрации Волгограда к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в полном объеме.
Согласно пунктам 2.6, 2.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая уплачивается ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 месячной арендной платы за каждый день пользования участком.
Пунктом 2.11 договора (в редакции дополнительного соглашения в„– 1) предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты). При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной оплаты за соответствующий период.
Договор аренды расторгнут 31.08.2015.
Истец, считая, что ответчиком обязанности по оплате арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, обратился в арбитражный суд.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что строительство на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а изначальным существенным затруднением в его целевом использовании, выразившимся в нахождении земельного участка на территории, на которой запрещено строительство монофункционального комплекса, в связи с чем у Комитета отсутствовали правовые основания применения коэффициента 2 при расчете задолженности по арендной плате.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре 7 аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п.
Данным постановлением установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.
Указанным нормативным правовым актом предусмотрено 2 способа исчисления арендной платы за земельные участки.
В соответствии с пунктом 1.5 Постановления в„– 469-п арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка.
Пунктом 1.6 Постановления в„– 469-п предусмотрено, что в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле: А = КЗСУ x Кви x Кдп x Ккан x Кн.
В рассматриваемом споре земельный участок с кадастровым номером 34:35:040021:46 предоставлен в аренду под строительство капитального объекта - многофункционального центра.
Арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление от 13.02.2015, согласно которому с 01.01.2015 размер арендной платы без учета повышающего коэффициента (2) составляет 2 728 449,22 руб.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п дополнено пунктом 2.1.5, согласно которому размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Договор аренды в данном случае заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 06.04.2015 в„– 451 "Об утверждении проекта планировки территории" утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. им. Пархоменко, ул. Хиросимы, ул. Коммунистической, ул. Голубинской в Центральном районе г. Волгограда.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.08.2015 по делу А12-20875/2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015, в удовлетворении требования ООО "Автоград" о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 06.04.2015 в„– 451 "Об утверждении проекта планировки территории" отказано.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2015 по делу А12-41648/2015 в удовлетворении требования ООО "Автоград" о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 29.05.2015 в„– 773 "О резервировании земельных участков (учетные в„– 4-0-259, 4-38-42) для муниципальных нужд в Центральном районе" отказано.
Как правильно указал суд первой инстанции, ответчик с 2008 года по 2015 год не приступил к строительству многофункционального центра.
Более того, ответчику с 06.04.2015 стало известно о невозможности строительства запланированного объекта недвижимости на арендуемом участке, однако он не обратился к истцу с требованием о расторжении договора земельного участка.
Таким образом, учитывая нормативный характер регулирования арендной платы, а также не введение в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, правовые основания для неприменения коэффициента, введенного постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п отсутствуют.
Вывод апелляционного суда о преюдициальном значении судебного акта по делу в„– А12-11152/2014, которым признано незаконным применение коэффициента 2 при расчете размера арендной платы по спорному договору аренды, является неверным.
При таких условиях, поскольку доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.08.2015 ответчиком не представлено, суд первой инстанции, проверив расчет истца, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности в размере 4 399 967,01 руб.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 548 336,13 руб.
Суд первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно учел компенсационную природу пени и отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, в связи с чем обоснованно снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 54 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 по делу в„– А12-48002/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.01.2016 по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------