АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. в„– Ф06-12096/2016

Дело в„– А57-19790/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э.И.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянского Г.Ю., доверенность от 15.09.2015,
индивидуального предпринимателя Давтяна Тиграна Григорьевича - Яншина А.А., доверенность от 12.01.2016,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Антонова О.И., Жаткина С.А.)
по делу в„– А57-19790/2015
по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Давтяну Тиграну Григорьевичу (ИНН 645210802587) о признании самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права собственности, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", акционерное общество "Банк Интеза" (ОГРН 1027739177377), акционерное общество "ИШБАНК" (ОГРН 1027739066354), Давтян Гриша Ванушович, г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

установил:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Давтяну Тиграну Григорьевичу (далее - ИП Давтян Т.Г., предприниматель, ответчик) о признании самовольной постройкой трехэтажного здания "HOTEL&CLUB "LOTUS" общей площадью 936,1 кв. м, литера Д, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030415:14 по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240; об обязании снести данное здание за счет собственных средств ответчика; о признании отсутствующим права собственности на данное здание.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Саратовской области.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25.07.2007 в„– Т-2705-р Жильцову В.В., Жильцову В.В., Жильцовой Н.В. предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий адресные ориентиры: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240, Кировский район, общей площадью 701 кв. м, занимаемый жилым домом с наружными сооружениями, находящимися в собственности Жильцова В.В., Жильцова В.В., Жильцовой Н.В.
Во исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Жильцовым В.В., Жильцовым В.В., Жильцовой Н.В. (арендаторы) 24.08.2007 заключен договор аренды в„– 552 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 701 кв. м с кадастровым номером 64:48:030415:0044, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240, занимаемого жилым домом с наружными сооружениями.
По договору замены стороны в обязательстве права и обязанности по договору аренды от 24.08.2007 в„– 552 переданы Давтяну Г.В., а по договору от 17.05.2010 - Давтяну Т.Г. Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
14 января 2015 года в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства специалистами Комитета по управлению имуществом г. Саратова проведена проверка использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030415:44 по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240, в ходе которой установлено нахождение на данном земельном участке трехэтажного здания "HOTEL&CLUB "LOTUS".
Из письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.05.2015 в„– 08-03-21/1673 усматривается, что разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу, органом местного самоуправления не выдавались; почтовый адрес данному объекту недвижимости не присваивался.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 в„– 27-280 (в редакции решения Саратовской городской Думы от 19.02.2015 в„– 43-482), Планом красных линий центрального планировочного района города, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.06.2000 в„– 46-471, данный земельный участок расположен в границах территориальной зоны ИТ-1 - зона предприятий городского транспорта, объектов обслуживания транспорта; часть земельного участка расположена в границах территории общего пользования, в пределах красных линий центрального планировочного района.
В границах территориальной зоны ИТ-1 - зоны предприятий городского транспорта, объектов обслуживания транспорта такой вид разрешенного использования как "трехэтажное здание "HOTEL&CLUB "LOTUS" не предусмотрен.
Согласно пункту 44 Правил, предельные параметры по высоте зданий по фасадной и внутри квартала для объектов капитального строительства в территориальной зоне ИТ-1 не регламентированы, процент озеленения - 10%, процент застройки земельного участка - 80%. В пределах красных линий запрещается новое строительство и реконструкция существующих строений с увеличением технико-экономических показателей.
Администрация, полагая, что спорное трехэтажное здание мансардного типа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями возведено с нарушением требований статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суд первой инстанции исходил из того, что хотя земельный участок и предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, а построен трехэтажный жилой дом, ответчиком соблюдены необходимые строительные и санитарные нормы и правила, строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем оснований для применения срока исковой давности, заявленного ответчиком, не имеется. Суд указал на отсутствие доказательств возведения нежилого строения, а доводы о том, что спорное строение имеет признаки гостиницы в его планировке и инженерном обеспечении отклонил со ссылкой на то, что в ЕГРП названный объект зарегистрирован как жилой дом.
С такими выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Между тем, судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Таким образом, несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.
При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не препятствует признанию построек самовольными и их сносу (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 09.12.2010 в„– 143), пункт 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22).
Как установлено судом, и следует из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 64:48:030415:44 площадью 701 кв. м, целевое назначение земельного участка, на котором расположена спорная постройка и его разрешенное использование - "жилой дом с наружными сооружениями".
Договором аренды в„– 552 от 24.08.2007 подтверждается, что земельный участок площадью 701 кв. м находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240, был предоставлен в аренду Жильцову В.В., Жильцову В.В., Жильцовой Н.В. сроком на 49 лет исключительно для размещения жилого дома с наружными сооружениями.
Согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240 по состоянию на 10.12.1999 названное строение является одноэтажным жилым домом с каменными и деревянными пристройками с подвалом на цокольном этаже общей площадью 83 кв. м. Правообладатели объекта (последовательно): Богатова У.Ф. на основании решения суда, с 17.04.2000 - Жильцов В.А. на основании свидетельства о государственной регистрации от 06.03.2000 серии 64-ОО в„– 054135, Давтян Г.В. на основании договора купли-продажи от 17.09.2007. Правообладатели земельного участка под жилым домом: Давтян Г.В. на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.09.2007.
Как следует из свидетельства о регистрации права собственности от 20.05.2010 серии 64-АВ в„– 731360, технического паспорта жилого дома по состоянию на 21.06.2012, в 2009 году на указанном земельном участке возведен 3-этажный кирпичный жилой дом с цокольным этажом общей площадью 936,1 кв. м со встроенными помещениями спортивного зала, бильярдной, зимнего сада и др., собственником которого является на основании договора купли-продажи от 20.05.2010 ответчик - Давтян Тигран Григорьевич.
Между тем, из других материалов дела следует, что фактически названный жилой дом имеет признаки многоквартирного дома и используется в качестве отеля "HOTEL&CLUB "LOTUS" на 16 номеров с собственными рестораном, лобби-баром, 2 саунами, spa-зоной, автостоянкой и автомойкой.
Сведений о том, что ИП Давтян Т.Г. обращался за разрешением на изменение вида использования земельного участка для цели строительства 3-этажного здания многоквартирного жилого дома или иного строения, в материалах дела не имеется.
Согласно договору купли-продажи от 17.05.2010 третье лицо - Давтян Гриша Ванушович продал Давтян Тиграну Григорьевичу жилой дом общей площадью 936,1 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 701 кв. м, принадлежащий ему на праве собственности на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25.07.2007 в„– Т-2705-р.
Между тем, названное распоряжение от 25.07.2007 в„– Т-2705-р правоустанавливающим или правоудостоверяющим документом на объект недвижимости - жилой дом, быть не может, поскольку издано в 2007 году, то есть за два года до возведения жилого дома (2009 год), и является распорядительным актом органа местного самоуправления в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 701 кв. м, предоставленного в аренду собственникам жилого дома Жильцову В.В., Жильцову В.В., Жильцовой Н.В.
Из технического паспорта на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240 составленного по состоянию на 10.12.1999 (с последующими изменениями) следует, что строение одноэтажного жилого дома с каменными и деревянными пристройками с подвалом на цокольном этаже общей площадью 83 кв. м (Литера а1, П, А1, а4, А2) принадлежит на праве собственности Давтян Гриша Ванушовичу на основании договора купли-продажи от 17.09.2007.
Одновременно этот же документ - договор купли-продажи от 17.09.2007, подтверждает право собственности Давтян Гриши Ванушовича и на жилой дом общей площадью 936,1 кв. м (Литер Д), возведенный в 2009 году, что следует из пункта 9 кадастрового паспорта здания, сооружения на дату 02.11.2009. При этом в пункте 9 кадастрового паспорта здания, сооружения на дату 02.11.2009, содержится информация о том, что Литера А жилого дома снесен.
Факт нахождения 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 240, в зоне предприятий городского транспорта, объектов обслуживания транспорта, частично в границах территории общего пользования, подтверждается письмом Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству от 22.05.2015 в„– 08-03-21/1673.
Однако эти обстоятельства не были учтены судебными инстанциями. В целях устранения возникших противоречий, установления законности возведения спорного объекта, или его реконструкции, необходимости получения в указанных целях разрешений, актов ввода, дополнительные доказательства не истребованы.
В пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 и абзаце третьем пункта 22 Постановления в„– 10/22 разъясняются вопросы, связанные с применением срока исковой давности к объектам, являющимся самовольными.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований по мотиву пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что в рамках настоящего спора, с учетом конкретных обстоятельств дела, правильного распределения бремени доказывания в целях применения к спорным правоотношениям или неприменения срока исковой давности первоначально необходимо было разрешить вопрос о том, является ли спорная постройка создающей угрозу жизни и здоровью граждан или нет. В связи с чем следовало обсудить вопрос о необходимости назначения по делу соответствующей экспертизы. И только установив указанный факт, приступить к проверке срока исковой давности.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, неправомерно не учли вышеуказанные нормы.
Поскольку соответствующие обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора подлежат установлению судами первой и апелляционной инстанций с учетом положений статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 и пунктов 1 и 2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Саратовской области следует устранить отмеченные недостатки и, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства именно данного дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики по рассматриваемому вопросу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу в„– А57-19790/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
В.А.ПЕТРУШКИН


------------------------------------------------------------------