АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. в„– Ф06-13101/2016

Дело в„– А12-48007/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Пономарева В.Г. (доверенность от 15.09.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.03.2016 (судья Самсонов В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)
по делу в„– А12-48007/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Горстрой-Альянс" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Горстрой-Альянс" (далее - ответчик, ООО "Горстрой-Альянс") о взыскании задолженности по договору аренды в размере 2 919 609,43 руб., пени в размере 254 907,56 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.03.2016, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016, иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 25 901,25 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что ответчик не обращался в Комитет с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части площади земельного участка, а также с заявлением о перерасчете арендной платы с учетом измененной площади спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов о том, что расчет арендной платы должен был производиться исходя из измененной площади земельного участка, необоснован.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.02.2011 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Левобережье" (арендатор) заключен договор в„– 9686 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:050033:0014 площадью 8 257 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Пугачевская, угол ул. Балахнинской, под строительство капитального объекта - многоэтажного жилого дома.
Срок действия договора сторонами определен на срок три года с 17.02.2011 по 17.02.2014.
На основании постановления администрации Волгограда от 24.05.2011 в„– 1253 стороны 25.05.2011 внесли изменения в пункт 1.1. договора, установив, что предметом договора является передача во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 34:34:050033:50 площадью 643 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 34:34:050033:49 площадью 7 614 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Пугачевская, угол ул. Балахнинской.
Суммарная площадь указанных участков составила 8 257 кв. м.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 2.4. и 2.6. договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами на период с 01.01.2012 в размере 1 354 737,22 руб. в год, с 01.01.2013 по 26.02.2013 - в размере 1 671 818 руб. в год, с 27.02.2013 по 18.05.2013 - в размере 668 727,20 руб. в год, с 19.05.2013 по 31.12.2013 - в размере 1 543 216,61 руб. в год, с 01.01.2014 по 05.01.2014 - в размере 1 543 216,61 руб. в год, с 06.01.2014 по 17.02.2014 - в размере 1 619 762,35 руб. в год, с 18.02.2014 по 23.02.2014 - в размере 3 239 524,70 руб. в год, с 24.02.2014 по 02.09.2014 - в размере 2 242 596,96 руб. в год, с 03.09.2014 по 31.12.2014 - в размере 1 054 208,90 руб. в год, а с 01.01.2015 - в размере 1 112 034,70 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.6. договора).
При этом расчет размера подлежащей внесению арендной платы определен по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).
Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, обратился в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
На основании статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации связывают переход права пользования земельным участком при отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости не с моментом передачи такой недвижимости, а с моментом перехода права собственности на недвижимость к приобретателю.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона в„– 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. При этом если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Судами установлено, что 26.12.2013 администрацией Волгограда выдано разрешение в„– RU34301000-129/05/13 на ввод в эксплуатацию жилого дома в„– 5д по ул. Пугачевской в квартале 119 Ворошиловского района г. Волгограда, расположенного на спорных земельных участках.
Далее 23.07.2014 администрацией Волгограда также выдано разрешение в„– RU34301000-61/05/14 на ввод в эксплуатацию жилого дома в„– 5 г по ул. Пугачевской Ворошиловского района г. Волгограда, расположенного на спорных земельных участках.
Согласно представленным ответчиком свидетельств о государственной регистрации права собственности, первой право собственности на квартиру в„– 44 в доме по адресу: г. Волгоград, ул. Пугачевская, 5д зарегистрировала Гевлич Наталия Валентиновна (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 34АБ в„– 347469 от 24.02.2014).
Из материалов дела также следует, что первым право собственности на квартиру в„– 4 в доме по адресу: г. Волгоград, ул. Пугачевская, д. 5 г зарегистрировал Овчинников Владимир Олегович (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 34АБ в„– 502475 от 03.09.2014).
Таким образом, как правильно указали суды, с момента государственной регистрации права собственности владельцев квартир в„– 44 в жилом доме в„– 5д по ул. Пугачевской и в„– 4 в жилом доме в„– 5 г по ул. Пугачевской, построенных и введенных ответчиком в эксплуатацию, арендатор земельного участка (ООО "Горстрой-Альянс") утратил право владения и пользования теми частями земельных участков с кадастровым номером 34:34:050033:49 и с кадастровым номером 34:34:050033:50, которые необходимы для эксплуатации вышеуказанных жилых домов.
Согласно судебному экспертному заключению от 22.01.2016 в„– 40 площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома в„– 5д, расположенного по ул. Пугачевская г. Волгограда, составляет 2 456 кв. м.
Площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома в„– 5г, расположенного по ул. Пугачевская г. Волгограда, - 2 992 кв. м, в том числе из земельного участка с кадастровым номером 34:34:050033:49 - 2 959 кв. м и из земельного участка с кадастровым номером 34:34:050033:50 - 33 кв. м.
В спорный период порядок определения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п.
Согласно пункту 2.2.1 Порядка, размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.
Судебные инстанции, с учетом произведенного расчета, обоснованно установили, что общая сумма арендной платы, подлежащая внесению ООО "Горстрой-Альянс" за пользование спорными земельными участками в период с 01.04.2012 по 31.08.2015 составила 4 945 282,30 руб.
Из материалов дела следует, что в спорный период ООО "Горстрой-Альянс" фактически внесло арендную плату в размере 5 285 683,25 руб.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 919 609,43 руб.
При этом, требование истца о взыскании неустойки, обоснованно удовлетворено судами в сумме 25 901,25 руб. на основании статей 329, 300 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом того, что в период с 10.04.2013 по 31.08.2015 ответчиком неоднократно допускались нарушения сроков внесения арендной платы.
Довод истца о том, что ответчик не обращался к истцу с заявлением о перерасчете размера арендной платы с учетом измененной площади земельного участка, суд кассационной инстанции отклоняет, как несостоятельный, поскольку данный факт не имеет правового значения для рассматриваемого спора.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.03.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по делу в„– А12-48007/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ


------------------------------------------------------------------