АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. в„– Ф06-4634/2015

Дело в„– А06-1170/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Коноплевой М.В., Петрова А.Л.,
при участии представителя:
истца - Зеленского А.Н. (доверенность от 15.10.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК"
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)
по делу в„– А06-1170/2015
по исковому заявлению администрации города Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (ИНН 3016035371, ОГРН 1033000801800) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, при привлечении третьего лица - индивидуального предпринимателя Голикова Сергея Феликсовича,

установил:

администрация города Астрахани (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "КВК" (далее - ООО ПКФ "КВК", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 770 125,84 руб., пени в сумме 7 576 566,68 руб. и расторжении договора аренды земельного участка от 27.09.1996 в„– 5868.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечен индивидуальный предприниматель Голиков Сергей Феликсович (далее - ИП Голиков С.Ф.).
До принятия оспариваемого решения ООО ПКФ "КВК" заявило о пропуске администрацией срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.07.2015 с ООО ПКФ "КВК" взыскано в консолидированный бюджет муниципального образования "Город Астрахань" задолженность по арендной плате в сумме 270 319,95 руб., пени в сумме 86 774,06 руб., в остальной части требований о взыскании задолженности и пени отказано.
Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 27.09.1996 в„– 5868 оставлено без рассмотрения.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора от 27.09.1996 в„– 5868 отменено. Договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 27.09.1996 в„– 5868 расторгнут. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО ПКФ "КВК", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания задолженности и пени, а также в расторжении договора аренды предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суды не учли заключенные между сторонами соглашения от 24.09.2002 и от 30.09.2002, в которых определены условия о преференциях в виде предоставления льгот по освобождению от уплаты арендных платежей в целях компенсации затрат общества, вызванных уменьшением площадей используемого земельного участка.
В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы, в устных пояснениях указал на то, что общество фактически использует 1468 кв. м площади земельного участка, при этом изменение границ и площади ранее предоставленного земельного участка производилось для целей благоустройства территории, прилегающей к храму Святого Равноапостольного Князя Владимира.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции в оспариваемой части подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании постановления администрации города Астрахани от 05.08.1996 в„– 2673 между администрацией города Астрахани (арендодатель) и ТОО фирма "КВК" (арендатор), правопреемником которого в настоящее время является ООО ПКФ "КВК", заключен договор от 27.09.1996 в„– 5868, по условиям которого арендатору на срок с 05.08.1996 по 05.08.2021 предоставляется во временное пользование и владение земельный участок площадью 1537,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, д. 2 в Советском районе, для эксплуатации стоянки легкового транспорта.
Пунктом 2.6 указанного договора определено, что арендная плата вносится в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Согласно пункту 4.5 названного договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, начисляется пеня в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В 2001 году ТОО фирма "КВК" реорганизовано в ООО ПКФ "КВК".
Постановлением администрации города Астрахани от 07.02.2002 в„– 294 внесены изменения в постановление от 05.08.1996 в„– 2673 в части наименования арендатора, арендатором считается ООО ПКФ "КВК".
В связи с изменением градостроительной ситуации, необходимостью проведения работ по благоустройству территории, прилегающей к храму Святого Равноапостольного Князя Владимира, между администрацией и ООО ПКФ "КВК" заключен договор от 24.09.2002, согласно которому администрация обязуется предоставить обществу земельный участок для строительства и эксплуатации легкового автотранспорта, площадью 1523 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно:
- внести изменения в постановление от 05.08.1996 в„– 2673 в части площади земельного участка;
- внести изменения в выкопировку из плана города;
- заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет;
- оказать содействие ООО ПКФ "КВК" в переносе ограждения автостоянки;
- в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО ПКФ "КВК" расходов, связанных с освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 пункта 3.4 договора аренды от 27.09.1996 в„– 5868, плату за первый год аренды земельного участка уменьшить на 50%.
30.09.2002 указанные стороны заключили новый договор, по условиям которогоадминистрация обязуется предоставить обществу земельный участок для строительства и эксплуатации легкового автотранспорта, площадью 1468 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, 2, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно:
- внести изменения в постановление от 05.08.1996 в„– 2673 в части площади земельного участка;
- внести изменения в выкопировку из плана города;
- заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет;
- в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО ПКФ "КВК" расходов, связанных с переносом и освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 пункта 3.4 договора аренды от 27.09.1996 в„– 5868, освободить общество от арендной платы в полном объеме за использование предоставляемого земельного участка площадью 1468 кв. м на 49 лет(на весь срок аренды предоставляемого земельного участка).
В связи с чем постановлением администрации от 21.08.2003 в„– 2316 внесены изменения в постановление от 05.08.1996 в„– 2673, которым предоставлен ООО ПКФ "КВК" в аренду земельный участок по ул. Ген. Епишкева, 2 в Советском районе в двадцать пятой территориально-экономической зоне из состава земель поселений для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта в порядке:
- с 05.08.1996 сроком до 17.09.2002 площадью 1537,8 кв. м;
- с 17.09.2002 сроком на 49 лет площадью 1468 кв. м, согласно прилагаемому плану границ земельного участка (пункт 1).
Пунктом 2.1 названного постановления установлено, что в течение месяца со дня принятия настоящего постановления заключить с администрацией договор аренды земельного участка в комитете по управлению имуществом г. Астрахани.
Из кадастровой выписке о земельном участке от 12.09.2014 в„– 3015/115/2014-228695 следует, что земельный участок площадью 1468 кв. м имеет кадастровый номер 30:12:030711:1, разрешенное использование: для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 06.08.2003.
Впоследствии администрацией 05.06.2013 издано постановление в„– 4824 "Об изъятии для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельного участка и объекта недвижимого имущества по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе".
Пунктом 1 указанного постановления предписано изъять для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" находящийся в аренде у ООО ПКФ "КВК" земельный участок с кадастровым номером 30:12:030711:1 из состава земель населенных пунктов по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (бетонное замощение), принадлежащим ООО ПКФ "КВК" на праве собственности.
По условиям пункта 2.1 данного постановления после принятия настоящего постановления направить письменное уведомление ООО ПКФ "КВК" об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества.
Согласно пунктам 2.5 и 2.6 названного постановления в случае согласия ООО ПКФ "КВК" на изъятие земельного участка и объекта недвижимого имущества согласно проведенной оценке рыночной стоимости в месячный срок после проведения оценки заключить с ООО ПКФ "КВК" соглашение о выкупной цене. В случае несогласия ООО ПКФ "КВК" с решением об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества, либо недостижения с ним соглашения о выкупной цене, в установленном порядке по истечении года с момента государственной регистрации настоящего постановления в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области предъявить в суд о выкупе объекта недвижимого имущества (бетонное замощение) и расторжении договора аренды от 05.08.1996 в„– 2673.
Государственная регистрация постановления администрации от 05.06.2013 в„– 4824 осуществлена 13.06.2013, о чем Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за в„– 30-30-01/039/2013-682.
В свою очередь, ИП Голиков С.Ф. (покупатель) приобрел в собственность по договору купли-продажи от 17.12.1999 в„– 991217-01, заключенному с ТОО фирма "КВК", автостоянку для легкового автотранспорта, права на земельный участок, занимаемый указанной автостоянкой по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, д. 2.
Голиков С.Ф. обратился в главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Астрахани по вопросу переоформления документов землепользования на эксплуатацию стоянки легкового автотранспорта по ул. Генерала Епишева, д. 2 в Советском районе.
Письмом главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Астрахани от 04.02.2000 в„– 16041 сообщило, что в связи с переносом автовокзала, указанная автостоянка подлежит выносу, однако, управление считает возможным разрешить переоформление документов землепользования на эксплуатацию стоянки сроком на один год при условии представления гарантийного письма о сносе стоянки по первому требованию администрации города.
Согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 17.09.2014 в„– 30-30-01/002/2014-43050 переход права на объект недвижимости - помещение, автостоянка, по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Ген. Епишева, 2, не зарегистрирован.
Учитывая, что с 15.10.2006 общество не исполняло обязательство по внесению арендных платежей, администрация направила претензии от 13.08.2013 в„– 30-04-02-1762, от 14.08.2014 в„– 30-10-02-1321, впоследствии, поскольку задолженность не была погашена, уведомлением от 08.10.2014 в„– 30-10-02-2438 арендодатель предложил расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением его условий.
Поскольку требования, изложенные в претензии, не были добровольно удовлетворены, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения статьи 13 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 с учетом правил статьи 1 Закона РФ от 11.10.1991 в„– 1738-1 (в редакции, действующей в период заключения договора аренды от 27.09.1996 в„– 5868), нормы статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых в спорный период правоотношений, устанавливают принцип платности за использование земельных участков. Размер арендной платы относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из анализа имеющихся в материалах дела доказательства следует, что общество является арендатором земельного участка с 05.08.1996 года, факт использования земельного участка в спорный период арендатором не оспаривается.
Согласно кадастровой выписке от 12.09.2014 в„– 3015/115/2014-228695 земельный участок с кадастровым номером 30:12:030711:1, имеющий площадь 1468 кв. м, поставлен на учет 06.08.2003.
Формирование и кадастровый учет земельного участка с меньшей площадью 1468 кв. м, который являлся предметом договора аренды 27.09.1996, по условиям которого площадь земельного участка составляла 1537,8 кв. м, осуществлялось вследствие обращения общества от 02.09.2002 о переоформлении документов землепользователя.
По результатам указанного обращения сторонами были подписаны соглашения от 24.09.2002 и от 30.09.2002, в которых общество, владеющее земельным участком общей площадью 1537,8 кв. м, обязалось перенести ограждение и освободить земельный участок указанной площади, а администрация обязуется заключить новый договор аренды земельного участка площадью 1468 кв. м по адресу: г. Астрахань, ул. Ген.Епишева, 2, и компенсировать за изымаемую часть земельного участка расходы арендатора, связанные с переносом границ автостоянки, и освободить от арендной платы в полном объеме на весь период использования земельного участка (49 лет).
В развитие названных соглашений было принято постановление администрации от 21.08.2003 в„– 2316.
Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что данные доказательства не могут служить основанием для освобождения общества от уплаты арендных платежей за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий;
Положения Главы 5 Закона о защите конкуренции содержат нормы, которые подробно описывают сферу предоставления преференций, их цели и порядок предоставления, при этом во всех случаях предоставленных имущественных льгот должно предшествовать принятие правовых актов, определяющих обязательные условия предоставления преференций.
Общество не представило документальных обоснований, подтверждающих предоставления ему в установленном законом порядке имущественных льгот в виде освобождения от уплаты арендной платы за использование земельного участка.
Вместе с тем в данном конкретном случае не имелось и правовых оснований для освобождения общества от уплаты арендной платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Правовой анализ взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) указывает на то, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В спорный период после 17.09.2002 общество фактически использовало земельный участок общей площадью 1468 кв. м, данный факт подтвержден документально и не оспаривается сторонами.
Сам факт изменения (уменьшения) площади земельного участка по соглашению сторон при его формировании и постановки на кадастровый учет влечет обязанность арендатора вносить арендные платежи с учетом скорректированной площади участка и не может служить основанием для освобождения от уплаты соответствующих платежей, которые относятся к неналоговым доходам соответствующего бюджета (статья 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации).
Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что в результате уменьшения ранее используемой и арендуемой площади администрация обязалась освободить арендатора от уплаты арендной платы на 49 лет за использование 1468 кв. м, не могут быть приняты во внимание, поскольку соглашения от 24.09.2002, от 30.09.2002, заключенные с нарушением установленного порядка и компетенции, противоречат действующему законодательству.
При этом изъятие земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возмещение арендатору компенсации за прекращение договора аренды при уменьшении площади участка до 1468 кв. м, не производилось, что также исключает основания для выплаты компенсации за спорный период либо освобождения арендатора от внесения арендных платежей за фактическое пользование земельным участком.
Кроме того, как следует из постановления от 21.08.2003 в„– 2316 уменьшение площади арендуемого участка осуществлялось на основании письменного обращения и по инициативе самого общества от 02.09.2002, в связи с чем получение арендатором компенсации за изменение характеристик земельного участка приводит к неосновательному обогащению последнего, поскольку основанием для ее выплаты не имелось.
Согласно пункту 1 статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Для прекращения обязательств зачетом необходимо наличие возникших односторонних обязательств и направления заявления о зачете, которое должно быть получено соответствующей стороной.
Общество не представило доказательств, подтверждающих обязанность арендатора возместить затраты, связанные с переносом ограждения и иных элементов автостоянки, в связи с изменением границ и площади земельного участка, кроме того, в материалах дела не имеется уведомление о зачете требований, направленных до обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Данные обстоятельства при наличии правовых оснований не исключает право арендатора требовать возмещение затрат в самостоятельном порядке, однако денежные обязательства по уплате арендной платы по основанию статей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком прекращены не были.
Размер арендной платы и период взыскания с учетом заявления общества о пропуске исковой давности сторонами не оспаривается, что свидетельствует о правовой определенности по данному обстоятельству.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требования арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела имеются претензии администрации от 2013, 2014 года с требованием о погашении задолженности, образовавшейся по состоянию на 2014 год, поскольку общество не исполнило данные обязательства, арендатор правомерно впоследствии направил уведомление от 08.10.2014 с предложением о расторжении договора аренды, которое оставлено ответчиком без ответа.
Суд апелляционной инстанции установил, что уведомление о расторжении договора было направлено обществу по юридическому адресу лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, в связи с чем риск неблагоприятных последствий неполучения документа несет сторона, которая не сообщила об изменении адреса фактического нахождения.
Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Однако реализация данного решения об изъятии не осуществлялось, соглашение об изъятии не подписывалось, арендатор продолжал использовать земельный участок в предпринимательских целях.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 ЗК РФ, установив, что арендатор, используя земельный участок, не вносил арендную плату в установленные соглашением сторон сроки, удовлетворили иск частично.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу в„– А06-1170/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Л.ПЕТРОВ


------------------------------------------------------------------