АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу в„– А49-3135/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
ответчика - Вознюка И.Е. (доверенность от 08.12.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой",
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А49-3135/2015
по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации города Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481) к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (ИНН 5838006384, ОГРН 1125838000089), индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу (ИНН 583400472745, ОГРН 304583418000118), с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Пензы, о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка,

установил:

управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее - Общество) и индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу (далее - Предприниматель) с исковым заявлением, с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказа от части исковых требований: о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13 общей площадью 45 034 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, предназначенный для строительства; об обязании Общества возвратить Управлению по акту приема-передачи указанный земельный участок свободным от имущества; о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13 общей площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова; об обязании Предпринимателя возвратить Управлению по акту приема-передачи указанный земельный участок свободным от имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пензы (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2015 решение суда первой инстанции от 18.08.2015 отменено, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что исковое заявление содержало требования о взыскании с ответчиков задолженности по оплате арендной платы за периоды, не указанные в претензиях от 03.12.2014, что свидетельствует о несоблюдении Управлением претензионного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, оплата задолженности и пеней была произведена Обществом 05.03.2015, то есть до обращения в суд Управления с иском, в связи с чем требование о расторжении договора аренды не подлежало удовлетворению. Также Общество ссылается на то, что оно предпринимает меры по освоению земельного участка, однако орган местного самоуправления не решает вопрос об изменении функционального зонирования территории, что препятствует совершению дальнейших действий по освоению территории арендатором ввиду несоответствий между генеральным планом города Пензы и правилами землепользования и застройки в городе Пенза.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, с оставлением в силе решения суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановления Администрации от 14.11.2013 в„– 1349 "Об образовании земельного участка, расположенного по адресу г. Пензы, район Дегтярного затона по ул. Измайлова", в целях обеспечения эффективного и рационального использования земель, между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования под строительство жилой застройки малой этажности земельный участок общей площадью 47034,0 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1310, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, относящийся к землям населенных пунктов, на срок до 19.07.2018.
Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 23.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2014.
Постановлением Администрации от 21.05.2014 в„– 566 земельный участок общей площадью 47 034 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 был разделен на земельные участки площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1429 и площадью 45034 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, с разрешенным использованием - под жилую малоэтажную застройку.
Дополнительным соглашением от 24.06.2014 к договору аренды от 23.12.2013 в„– 329/13 стороны внесли изменения в редакцию пункта 1.1, изложив его следующим образом: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки: площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 58:29:2009009:1429; площадью 45034 кв. м, кадастровый номер 58:29:2009009:1430, расположенные по адресу г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Согласно пункту 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2014, сумма арендной платы по договору за земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1429 площадью 2000 кв. м и кадастровым номером 58:29:2009009:1430 площадью 45034 кв. м, с 27.05.2014 составляет 275 840 руб. 30 коп. в год (22 986 руб. 70 руб. в месяц); с 01.01.2015-325 491 руб. 56 коп. в год (27 124 руб. 30 коп. в месяц).
Дополнительное соглашение от 24.06.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке 07.07.2014.
Между Обществом и Предпринимателем заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 16.07.2014, согласно которому Общество (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды от 23.12.2013 в„– 329/13, а Предприниматель (новый арендатор) принял на себя право аренды земельного участка общей площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова,
Договор уступки права аренды от 16.07.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2014, о чем имеется отметка на договоре.
Уведомлением от 16.07.2014 Общество сообщило Управлению о совершенной переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 23.12.2013 в„– 329/13 в отношении земельного участка площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, которое получено Управлением 17.07.2014.
Претензиями от 03.12.2014 Управление сообщило Обществу и Предпринимателю о наличии задолженности по арендной плате и пеням по состоянию на 01.12.2014: в отношении Общества - долг в размере 44 018,48 руб., пени - 28 601,58 руб.; в отношении Предпринимателя - долг в размере 5013,37 руб., пени - 276,7 руб.
Письмом от 21.01.2015 Управление предложило Обществу и Предпринимателю в срок до 06.02.2015 расторгнуть договор аренды от 23.12.2013 в„– 329/13.
Управление, ссылаясь на то, что за Обществом числится задолженность по арендной плате за период с ноября 2014 года по февраль 2015 года в размере 88 036,96 руб. и пени за период с 24.11.2013 по 25.02.2015 в размере 33 531,74 руб., а за Предпринимателем имеется задолженность по арендным платежам за период с января по февраль 2015 года в сумме 1868,27 руб. и пени за период с 07.08.2014 по 25.02.2015 в сумме 605,66 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора судами установлено, что по состоянию на 24.03.2015 (день подачи искового заявления) задолженность по арендным платежам за Обществом составила 24 970 руб. 92 коп., за Предпринимателем - 2845 руб. 72 коп.
В ходе рассмотрения дела указанная задолженность ответчиками в полном объеме была погашена, в связи с чем Управление отказалось от исковых требований в части взыскания задолженности и пеней.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что Управлением утрачено право требования расторжения договора аренды земельного участка по основанию неисполнения арендаторами условия договора об оплате арендных платежей, а факт наличия задолженности по арендным платежам на день обращения с иском в суд за Обществом в размере 24 970 руб. 92 коп. и за Предпринимателем в размере 2845 руб. 72 коп. является незначительным. Также судом установлено, что на протяжении всего периода действия договора аренды ответчики осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка.
Отменяя решение суда первой инстанции и, удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о том, что устранение арендатором нарушения обязательства до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора. Принимая во внимание, что имела место просрочка исполнения обязанности по внесению арендной платы, то данное нарушение является основанием для досрочного расторжения договора.
Между тем, апелляционным судом не принято во внимание следующее.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 6.3.4 договора аренды от 23.12.2013 в„– 329/13 стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными нарушениях договора, независимо от их последующего устранения, в том числе: при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
Таким образом, положив нормы пункта 3 статьи 619 ГК РФ в качестве договорного условия, стороны в договоре аренды определили в качестве существенного нарушения условий договора период просрочки по арендным платежам свыше четырех месяцев.
Из материалов дела следует, что при направлении претензии от 03.12.2014 Управление указывало о наличии задолженности по арендным платежам у Общества и Предпринимателя по состоянию на 01.12.2014.
Обращаясь в арбитражный суд 24.03.2015 с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, Управление указывало о наличии задолженности по арендным платежам у Общества за период с ноября 2014 года по февраль 2015 года в размере 88 036,96 руб., а у Предпринимателем за период с января по февраль 2015 года в размере 1868,27 руб.
То есть, основанием для обращения в суд с иском о взыскании задолженности и в связи с этим о расторжении договора послужил иной период просрочки, нежели указано в претензии от 03.12.2014.
При разрешении спора судами установлено и Управлением не оспаривается, что по состоянию на 24.03.2015 (день подачи искового заявления) задолженность по арендным платежам за Обществом составила 24 970 руб. 92 коп., что чуть превышает размер одной месячной арендной платы (размер месячного платежа составляет 22 009 руб. 24 коп.), за Предпринимателем - 2845 руб. 72 коп. (месячный размер арендной платы составляет 977 руб. 45 коп.), то есть около трех месячных платежей.
В ходе рассмотрения дела указанная задолженность ответчиками в полном объеме была погашена, в связи с чем Управление отказалось от исковых требований в части взыскания задолженности и пеней.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 в„– 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Принимая во внимание, что задолженность за период, указанный в претензии, а также за последующие периоды была оплачена ответчиками в добровольном порядке до обращения Управления с иском в суд, а также отсутствие задолженности за спорный период времени на дату вынесения решения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора.
Следует отметить, что в силу части третьей статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако основанием для обращения с иском в суд о расторжении договора аренды послужил иной период просрочки арендных платежей, нежели указанный в претензии от 01.12.2014, что свидетельствует о том, что арендатор устранил в разумный срок нарушения, в связи с чем другой период просрочки не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
С учетом положений статьи 619 ГК РФ, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 в„– 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд приходит к выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Расторжение договора аренды и обязание возвратить земельные участки являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.
Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в данном конкретном случае не состоятельна, не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.
Вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств, что не было учтено судом апелляционной инстанции.
При разрешении спора судом первой инстанции также были отклонены доводы Управления о неосвоении арендаторами земельных участков.
Судом установлено, что Общество в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, оформило технические условия в энергоснабжающих организациях, заключило договор на разработку проекта планировки территории, согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, а также заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам. Также Общество провело работу по различным согласовательным процедурам, необходимым для начала строительства.
Предпринимателем в материалы дела представлены доказательства освоения земельного участка, в виде эскизного проекта, технический проект жилого дома, фотофиксации земельного участка, согласно которой земельный участок огражден забором, по периметру ограждения установлена система полива, установлена система освещения, и видеонаблюдения.
Также судом принято во внимание, что Обществом в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014, адресованное Управлению с просьбой утвердить проект планировки территории, на который ответ до настоящего времени не дан. Разработанный проект планировки территории был направлен на рассмотрение на публичных слушаниях. По результатам публичных слушаний, прошедших 18.08.2014, было вынесено заключение, в котором указано, что результаты проведенных публичных слушаний будут направлены Главе Администрации для принятия решения, однако Обществом не получено ни заключение, ни решение по итогам публичных слушаний.
При обращении Предпринимателя с заявлением о выдаче градостроительного плана Администрацией письмом от 30.04.2015 со ссылкой на рассмотрение судом настоящего дела было отказано.
Неполучение разрешения на строительство, как установлено судом, обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия со стороны арендаторов.
Установив, что ответчики представили в материалы дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка, само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по мотиву неосвоения земельного участка.
Данные выводы суда первой инстанции апелляционным судом каким-либо образом не опровергнуты, иных обстоятельств - не установлено, соответственно оснований для иной оценки существенных для дела обстоятельств не имелось.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств относительно содержания правоотношений, сложившихся между сторонами.
К тому же частью 1 статьи 270 АПК РФ предусмотрены основания для изменения или отмены судом апелляционной инстанции решения арбитражного суда первой инстанции.
Такими основаниями являются:
1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;
3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Однако, отменяя решение суда первой инстанции, ни одного из перечисленных оснований суд апелляционной инстанции не указал.
Между тем из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
С учетом изложенного, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Законодательством не предусмотрен возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.
Принимая во внимание, что в данном случае настоящее постановление принято не в пользу Управления, являющегося муниципальным органом, понесенные Обществом судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат возмещению за счет Управления (часть 1 статьи 110 АПК РФ, пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 в„– 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").
Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрена уплата государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда в размере 3000 руб.
В связи с уплатой Обществом при подаче кассационной жалобы государственной пошлины платежным поручением от 11.11.2015 в„– 15 в размере 6000 руб., на основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю кассационной жалобы из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2015 по делу в„– А49-3135/2015 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2015 по данному делу.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 11.11.2015 в„– 15 государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3000 руб.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Взыскать с управления муниципального имущества администрации города Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" 3000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
Поручить Арбитражному суду Пензенской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------