АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу в„– А49-2622/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)
по делу в„– А49-2622/2015
по исковому заявлению акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (ИНН 7718636878, ОГРН 5077746470456) к администрации города Пензы (ИНН 5836010360, ОГРН 1025801358945) к управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481) при участии третьего лица - управления градостроительства и архитектуры администрации города Пензы (ИНН 5836670173, ОГРН 1155836000022), о признании незаконными отказов в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в объединении земельных участков,

установил:

акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) от 06.02.2015 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 в„– 56/13, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2013 в„– 57/13; об обязании Управления в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета; о признании незаконным отказа администрации города Пензы (далее - Администрация) в лице Управления подготовки документов по земельным вопросам администрации города Пензы от 16.01.2015 об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17; об обязании администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является незаконным и нарушает права и законные интересы арендатора, а отказ в объединении земельных участков нарушает права и законные интересы Общества в части установления обоснованного размера арендной платы за пользование земельным участком.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество осуществляет доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд" на основании Правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд", зарегистрированных в ФСФР России 10.08.2006 в реестре за номером 0580-94119486, и лицензии от 15.06.2012 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной ФСФР России.
Владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" на праве общей долевой собственности принадлежат два самостоятельных объекта недвижимости: нежилое здание (кинотеатр "Родина"), назначение: кинотеатр, трехэтажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 1662 кв. м, литера А, адрес объекта: г. Пенза, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 1А/17, а также нежилое помещение (бар) общей площадью 83,6 кв. м, этаж п/п, номера на поэтажном плане 1, 17, 19, 19а, 19б, 20-22, 22а, 23, адрес объекта: г. Пенза, ул. Московская/ул. Карла Маркса, 1А/17.
Нежилое помещение (бар) расположено на земельном участке площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 в„– 57/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 в„– 2 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания в литере А (бар).
Нежилое здание (кинотеатр "Родина") расположено на земельном участке площадью 3337 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:1, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 в„– 56/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 в„– 2/1 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина").
Общество провело работы по объединению указанных двух объектов недвижимости, провело межевые и кадастровые работы по объединению земельных участков под ними, вследствие чего был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с временным статусом земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005011:337 площадью 3593 кв. м.
На заявление Общества в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания и литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о вынесении соответствующего акта об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м в один земельный участок, площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 в„– 56/13 с изменением соответствующих условий договора, о подготовке дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 в„– 57/13, Администрация письмом от 16.01.2015 в„– 29 сообщила о невозможности принять решение о подготовке документов об образовании земельного участка площадью 3593 кв. м в результате объединения земельных участков площадью 3337 кв. м и 256 кв. м, поскольку разрешенное использование образуемого земельного участка и земельных участков, в результате объединения которых образовался новый земельный участок, различное.
Письмом от 06.02.2015 Управление сообщило Обществу о том, что не представляется возможным внести изменения в сведения ГКН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005011:2, так как вид разрешенного использования "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Пензы.
Общество, ссылаясь на то, что данные отказы противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2013 в„– 57/13, заключенного между Управлением и Обществом, является земельный участок площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания в литере А (бар)".
Пунктом 4.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 в„– 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 в„– 1756/13.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены не были, судебная коллегия считает, что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа Управления об изменении вида разрешенного земельного участка незаконным.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа Администрации в принятии решения об объединении двух земельных участков, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 3 названной статьи целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учитывая, что спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов с различным разрешенным использованием, то объединение в рассматриваемом случае земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу в„– А49-2622/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА


------------------------------------------------------------------