АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2016 г. в„– Ф06-4909/2015

Дело в„– А65-7334/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - общества с ограниченной ответственностью "ЮНИК" - Володина А.Е., доверенность от 01.02.2016 в„– 5,
ответчика - индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича - Гаврилова А.М., доверенность от 11.11.015,
общества с ограниченной ответственностью "Ломбард Фортрейд" - Гаврилова А.М., доверенность от 31.07.2015,
общества с ограниченной ответственностью "Сана" - Гаврилова А.М., доверенность от 11.11.2015,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ломбард Фортрейд", г. Казань, индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича, г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2015 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-7334/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮНИК", г. Казань к индивидуальному предпринимателю Захарову Михаилу Валерьевичу, г. Казань, обществу с ограниченной ответственностью "Валенсия плюс", г. Казань, об обязании демонтировать самовольные постройки и привести поверхность земельного участка в положение, существовавшее до момента возведения самовольной постройки, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, закрытого акционерного общества "Тандер",

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЮНИК" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Захарову Михаилу Валерьевичу (далее - предприниматель) об обязании за счет собственных средств в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу демонтировать объект в„– 4 пристрой (ломбард) площадью 12,6 кв. м с указанием координат, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160502:3281 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, привести поверхность земельного участка площадью 615 кв. м с кадастровым номером 16:50:160502:3281 в положение, существовавшее до момента возведения самовольной постройки; обязать общество с ограниченной ответственностью "Валенсия плюс" (далее - ООО "Валенсия плюс") за счет собственных средств в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу демонтировать объект в„– 5 пристрой площадью 11,87 кв. м с указанием координат, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 16:50:160502:3281, 16:50:160502:3725 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, и привести поверхность земельного участка площадью 615 кв. м с кадастровым номером 16:50:160502:3281 и земельного участка площадью 2896 кв. м с кадастровым номером 16:50:160502:3725 в положение, существовавшее до момента возведения самовольной постройки.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2015 требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2015 оставлено без изменения. Одновременно суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционной общества с ограниченной ответственностью "Ломбард Фортрейд" (далее - ООО "Ломбард Фортрейд"), обжаловавшего решение суда первой инстанции в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предприниматель в кассационной жалобе полагает судебные акты принятыми с нарушением норм материального и процессуального права. Считает их подлежащими отмене, а исковые требования отклонению.
ООО "Ломбард Фортрейд", обжалуя судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела.
Общество в отзыве на жалобы полагает их необоснованными, судебные акты правильными и не подлежащими отмене.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене в части, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что на принадлежащем истцу земельных участках с кадастровыми номерами 16:50:160502:3281, 16:50:160502:3725 по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А расположены вышеуказанные некапитальные постройки - пристрой (ломбард) площадью 12,6 кв. м (далее - объект в„– 4) и пристрой площадью 11,87 кв. м (далее - объект в„– 5) принадлежащие ответчикам.
Ответчики являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по вышеуказанному адресу. Часть нежилых помещений в этом же здании на основании договора аренды от 14.01.2014 находится в пользовании ЗАО "Тандер" (магазин "Магнит").
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия у ответчиков какой-либо разрешительной документации на спорные строения, и руководствуясь положениями статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации признали требования общества правомерными.
По мнению суда кассационной инстанции выводы судов сделаны по недостаточно исследованным обстоятельствам.
Удовлетворяя заявленные требования, суды отклонили довод кассатора о пропуске истцом срока исковой давности.
По мнению судебной коллегии данный вывод судов нельзя признать в полной мере правильным.
Из пояснений представителей сторон следует, что спорные объекты находятся на земельных участках, сформированных под объектами недвижимости истцу не принадлежащих, что означает выбытие земельных участков из владения собственника и как следствие применение к спорным отношениям общего срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, установления начала его исчисления, что сделано не было.
Кроме того, судами оставлены без внимания многочисленные споры, рассмотренные арбитражными судами, относительно судьбы изначального земельного участка, действий государственных органов приведших к ситуации, когда объект недвижимости находится в собственности одного лица, а земельный участок в гражданском обороте под этим объектом у иного лица.
Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - министерство) от 16.09.2002 в„– 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова" последнему предоставлены в собственность земельные участки (в порядке приватизации), на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, в том числе, под зданием досугового центра, приобретенного на основании договора купли-продажи от 22.04.2002 в„– 021-23, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, общей площадью 7293 кв. м.
Между министерством и ОАО "Нэфис Косметикс" заключен договор купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 в„– 072-32, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации, общей площадью 157 743 га (с дополнительными соглашениями от 03.02.2004 и 31.05.2005), в числе которых земельный участок, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, кадастровый номер 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв. м.
25.08.2005 зарегистрировано право собственности ОАО "Нэфис Косметикс" на земельный участок общей площадью 7293 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А.
В последующие 10 (десять) лет ОАО "Нэфис Косметикс" названный земельный участок разделен на несколько частей, реализовав их иным лицам, в том числе истцу по настоящему делу.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11).
Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
Исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
На момент заключения договора от 18.09.2002 в„– 072-32 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности не только ОАО "Нэфис Косметикс", но и другим лицам, которые сохранили исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования принадлежащих им объектов недвижимого имущества, и стороны договора купли-продажи земельного участка от 18.09.2002 в„– 072-32 не могли не знать о том, что заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даже если предыдущие собственники имущества не возражают против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, это обстоятельство само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
Из вступивших в законную силу судебных актов по делам в„– А65-9763/2009, в„– А65-19831/2010, в„– А65-32266/2012 видно, что один из предыдущих собственников - ОАО "Эдельвейс Групп", а также другие собственники (дело в„– А65-29307/2012), обращались в суд за защитой права собственности на земельный участок, применяя различные правовые способы, том числе с иском об установлении права общей долевой собственности (дело в„– А65-32266/2012). В исках отказано, в том числе по основаниям пропуска срока давности, избрания не предусмотренного законом способа защиты.
При этом, отказывая ОАО "Эдельвейс Групп" в признании отсутствующим права собственности ОАО "Нэфис Косметикс" на весь земельный участок площадью 6168 кв. м, в том числе в отношении площади, на которой не расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Эдельвейс Групп" по делу в„– А65-19831/2010, суд апелляционной инстанции в постановлении от 14.02.2012, со ссылкой на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 06.09.2011 в„– 4275/11, сделал вывод о праве ОАО "Эдельвейс Групп", чье право не было учтено при приватизации участка, на обращение в суд с иском об установлении (признании) на этот земельный участок права общей долевой собственности.
На перечисленные обстоятельства суд кассационной инстанции указывал в своем постановлении от 02.10.2014 по делу в„– А65-28397/2013.
По утверждению кассатора, которое представителями общества в суде кассационной инстанции не опровергалось, на земельных участках объектов истца нет.
Из чего возможно предположить, что нахождение спорных объектов на земельных участках истца прав последнего нарушать не может.
Данное обстоятельство судами не исследовалось, доводам предпринимателя оценки не дано.
Нуждается в проверке довод предпринимателя, о том что иск заявлен с целью причинения вреда ответчикам.
В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Указанные разъяснения не были учтены при рассмотрении данного дела.
Прекращение производства по апелляционной жалобе ООО "Ломбард Фортрейд" закону не противоречит, поскольку у суда достоверных доказательств нахождения последнего в спорном строении не имелось, а предприниматель не предпринял разумных мер к извещению суда об этих обстоятельствах. Кроме того, судебный акт не содержит сведений о правах и обязанностях ООО "Ломбард Фортрейд". Однако это не исключает возможности привлечения последнего к участию в деле при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В остальной части судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 по делу в„– А65-7334/2015 в части прекращения производства по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Ломбард Фортрейд", г. Казань оставить без изменения, в остальной части отменить.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2015 по делу в„– А65-7334/2015 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН


------------------------------------------------------------------