АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 г. в„– Ф06-6552/2016

Дело в„– А55-16887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
Меликова Сеймура Первиз оглы - Броян Г.М., доверенность от 15.05.2015, Воронина Д.А., доверенность от 15.05.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 (председательствующий судья Корнилова А.Б., судьи Рогалева Е.М., Холодная С.Т.)
по делу в„– А55-16887/2015
по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа и обязании, с участием третьих лиц: мэрии г.о. Тольятти, Самарская область, Меликова Сеймура Первиз оглы, г. Тольятти, Самарская область,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Росреестр) о признании незаконным отказа от 27.04.2015 в„– 63/009/400/2015-2043 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016, в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения от 16.01.2014 в„– 15-р руководителя ТУ Росимущества между Тамразяном Г.Р. и ТУ Росимущества заключен договор аренды от 20.01.2014 в„– 156-2014 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа из сборно-разборных конструкции", площадью 161,00 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0101165:644.
23 мая 2014 года между Тамразяном Г.Р. и Меликовым С.П.-оглы заключен договор перенайма земельного участка, а в последующем, 09.02.2015 на основании распоряжения от 30.01.2015 в„– 50-р между ТУ Росимущества и Меликовым С.П.-оглы заключен договор купли-продажи земельного участка в„– 09-10-22р-15-50-р/13.
16 марта 2015 года ТУ Росимущества и Меликов С.П.-оглы обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX.
Сообщением от 27.04.2015 Управление Росреестра отказало ТУ Росимущества и Меликову С.П.-оглы в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:644, общей площадью 161 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, 25, район ТЦ-IX, находящегося в федеральной собственности, договор купли-продажи заключен уполномоченным на заключение договора купли-продажи федерального имущества - ТУ Росимущества с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), без публикации о предстоящем предоставлении земельного участка, без проведения торгов, в отсутствие надлежащих полномочий представителя государственного органа на подписание договора (сообщение в„– 63/009/400/2015-2043).
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, ТУ Росимущества обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из законности действий Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный земельный участок, поскольку договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09.02.2015 в„– 09-10-22р-15-50-р/13, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о регистрации. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
На спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.В соответствии с распоряжением от 30.01.2015 в„– 50-р ТУ Росимущества спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением о ТУ Росимущества, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 в„– 278.
Согласно статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 в„– 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества распоряжения от 30.01.2015 в„– 50-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.
Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 в„– 310-ЭС14-7728).
Заявитель полагает, что заключив договор купли-продажи, им было реализовано преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное статьей 22 ЗК РФ.
Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.05.2014 в„– ВАС-5831/14).
В силу статьи 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу в„– А55-891/2015, от 06.10.2015 по делу в„– А55-1661/2015, от 08.10.2015 по делу в„– А55-29987/2014.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Однако на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.
В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
В связи с этим, суды предыдущих инстанций правомерно посчитали, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09.02.2015 в„– 09-10-22р-15-50-р/13, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
Выводы Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества Балдуевой А.А. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2015 в„– 09-10-22р-15-50-р/13, содержащихся в обжалуемом отказе суды признали ошибочными.
Суды установили, что согласно пунктам 6, 7.3, 7.8 Положения о ТУ Росимущества, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009 в„– 278, руководитель ТУ Росимущества: имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества по согласованию с руководителем Росимущества; распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом; действует от имени ТУ Росимущества без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
Договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09.02.2015 в„– 09-10-22р-15-50-р/13 подписан исполняющим обязанности заместителя руководителя ТУ Росимущества Балдуевой А.А на основании приказа руководителя ТУ Росимущества от 12.03.2014 в„– 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 в„– 129), которым руководитель не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал определенные полномочия своему заместителю, что не подлежало согласованию с Росимуществом.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Балдуевой А.А. специальной доверенности.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 ГК РФ.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации, не нарушает права и законные интересы заявителя.
Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу в„– А55-16887/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА

Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------