АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2016 г. в„– Ф06-15065/2016

Дело в„– А65-26599/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сабирова М.М.,
судей Желаевой М.З., Топорова А.В.,
при участии представителей:
истца - Гатауллина И.Ш. (доверенность от 09.12.2014),
ответчика - Хайруллина Р.Р. (доверенность от 26.07.2016),
в отсутствие:
третьих лиц - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Литера" (прежнее наименование - ООО "Альфа"), г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2016 (судья Абдуллина Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-26599/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Казанский завод силикатных строительных материалов", г. Казань (ОГРН 1021603881782, ИНН 1661007864) к обществу с ограниченной ответственностью "Литера" об обязании передать объекты долевого строительства и взыскании неустойки,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Литера" к обществу с ограниченной ответственностью "Казанский завод силикатных строительных материалов" о взыскании долга и признании договора частично расторгнутым,
с участием в деле в качестве третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Лира", Республика Марий Эл, г. Волжск, общества с ограниченной ответственностью "НПО "Эталон", г. Казань,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Казанский завод силикатных строительных материалов" (далее - Завод) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - Общество) об обязании Общества передать объекты долевого строительства на основании договоров долевого участия от 24.03.2014 в„– ДУ124/06/14 ЖП и от 27.12.2013 в„– ДУ118/01/13 ЖП, взыскании 1 109 025 руб. 50 коп. неустойки.
Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением Обществом договорных обязательств по передаче объектов долевого строительства, право требования у Завода возникло на основании договоров уступки права требования.
Определением от 17.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лира" и общество с ограниченной ответственностью "НПО "Эталон".
Общество в отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении требований, поскольку Заводом не в полном объеме исполнены обязательства по оплате объектов долевого строительства, отсутствием вины Общества в нарушении сроков передачи объектов долевого строительства, размер начисленной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Определением от 04.02.2016 к производству суда для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление Общества к Заводу о взыскании 824 000 руб. задолженности, признании договора от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП расторгнутым в части помещения в„– 47.
Встречное исковое заявление мотивировано неисполнением Заводом обязательств по оплате увеличившейся площади помещений в„– 2 секции С3 этаж 4, в„– 6 секции С3 этаж 5, в„– 2 секции 1 этаж 4, неисполнением обязательства по оплате помещения в„– 47.
Завод в отзыве на встречное исковое заявление просил отказать в его удовлетворении, поскольку обязательства по оплате объектов долевого строительства на момент заключения договоров цессии исполнены в полном объеме, Обществом неправомерно увеличена стоимость объектов долевого строительства, Обществом нарушены сроки ввода и передачи объектов долевого строительства.
До вынесения решения по существу спора Заводом уменьшена сумма исковых требований в части взыскания неустойки до 1 040 311 руб. 32 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2016 требования по первоначальному иску удовлетворены частично, в обязанность Общества вменено передать Заводу объекты на основании договоров долевого участия от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 и от 27.12.2013 в„– ДУ 118/01/13 ЖП: квартиру в„– 2, этаж 4, блок-секция строения в„– 1, общей площадью 78,8 кв. м, квартиру в„– 47, этаж 13, блок-секция строения в„– 3, общей площадью 73,7 кв. м, квартиру в„– 6, этаж 5, секция 3, общей площадью 98,6 кв. м, квартиру в„– 2, этаж 4, секция 3, общей площадью 73,7 кв. м в жилом доме по строительному адресу: г. Казань, ул. Павлюхина, 112, с Общества в пользу Завода взыскана неустойка в размере 753 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 403 руб., в остальной части первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично, с Завода в пользу Общества взыскано 753 000 руб. долга, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 480 руб., в остальной части встречного иска отказано. В результате зачета требований с Общества в пользу Завода взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 9923 руб.
Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: оплата квартир на момент заключения договоров цессии в полном объеме подтверждена материалами дела, наличием у Завода обязанности по оплате увеличенной площади квартир в соответствии с условиями договоров долевого участия, отсутствием оснований для расторжения договора в части квартиры в„– 47 в связи с признанием Обществом письмом полной оплаты, подтверждением материалами дела нарушения Обществом сроков передачи Заводу объектов долевого строительства, неустойка снижена в связи с несоразмерностью.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 решение суда первой инстанции от 29.03.2016 оставлено без изменения.
В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.10.2016 исправлена арифметическая ошибка. Сумма задолженности Завода определена в размере 753 500 руб.
Не согласившись с выводами судебных инстанций, ООО "Литера" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Общество ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, судебными инстанциями не учтено следующее: Заводом не представлено доказательств оплаты объекта долевого строительства в„– 47, отсутствие оплаты подтверждено договором цессии и справкой банка, товарные и транспортные накладные подтверждают передачу товаров и материалов Заводом первоначальному кредитору, неисполнение обязательства Завода по оплате объекта долевого строительства влечет возникновение права у Общества на расторжение договора, решением суда сумма задолженности взыскана с Завода в меньшей сумме, у Общества имеется право на изменение стоимости не оплаченных квадратных метров объекта долевого строительства, отсутствует обязанность по передаче не оплаченного Заводом объекта долевого строительства.
В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратил внимание судебной коллегии на отсутствие надлежащих доказательств оплаты квартиры в„– 47, письмо не является финансовым документов и не может служить доказательством оплаты.
Представитель Завода в судебном заседании просил оставить судебные акты без изменения, поскольку судебными инстанциями сделаны правомерные выводы по требованиям сторон по делу, исполнение обязательств по оплате подтверждено письмом застройщика.
Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Общества, заслушав представителей сторон по делу, судебная коллегия суда округа находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается следующее.
27.12.2013 между ООО "Научно-Производственное объединение "Эталон", выступающим в качестве застройщика, и ООО "Лира", выступающим в качестве участника долевого строительства, заключен договор в„– ДУ 118/01/13 ЖП долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Павлюхина, 112, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 11 объектов долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора предполагаемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2014 года. После окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передает участнику долевого строительства по акту приема-передачи в течение 60 рабочих дней с даты получения разрешения.
Пунктом 3.1 договора стороны установили цену 1 кв. м жилых помещений в размере 55 000 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 указанного договора оплата по настоящему договору производится участником в срок до 31.03.2014 путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или другим способом по согласованию с застройщиком.
В силу пункта 3.4 договора стоимость не оплаченных кв. м может быть изменена в одностороннем порядке в случае нарушения участником сроков оплаты.
Согласно пункту 3.5 договора цена договора увеличивается (уменьшается) путем заключения сторонами дополнительного соглашения, в случае если общая проектная площадь объекта, определенная органом технической инвентаризации будет больше (меньше) проектной.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе не оплаты помещений участником застройщику.
01.04.2014 между ООО "Научно-производственное объединении "Эталон", Обществом и ООО "Лира" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору участия в долевом строительстве от 27.12.2013 в„– 118/01/13 ЖП, в соответствии с которым ООО "НПО-Эталон" передает, а Общество принимает на себя права и обязанности застройщика с согласия участника долевого строительства и становится стороной по договору от 27.12.2013 в„– ДУ 118/01/13 ЖП.
24.03.2014 между Обществом, выступающим в качестве застройщика, и ООО "Лира", выступающим в качестве участника долевого строительства, заключен договор в„– ДУ 124/06/14 ЖП долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Павлюхина, 112, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 6 объектов долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора предполагаемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2014 года. После окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передает участнику объекты долевого строительства по акту приема-передачи в течение 60 рабочих дней с даты получения разрешения но не позднее 01.04.2015.
Пунктом 3.1 договора стороны установили цену 1 кв. м жилых помещений в размере 55 000 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 данного договора оплата по настоящему договору производится участником в течение 10 после государственной регистрации настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или другим способом по согласованию с застройщиком. На момент подписания договора сторонами предмет настоящего договора не оплачен.
В силу пункта 3.4 договора стоимость не оплаченных кв. м может быть изменена в одностороннем порядке в случае нарушения участником сроков оплаты.
Согласно пункту 3.5 договора цена договора увеличивается (уменьшается) путем заключения сторонами дополнительного соглашения, в случае если общая проектная площадь объекта, определенная органом технической инвентаризации будет больше (меньше) проектной.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе не оплаты помещений участником застройщику.
Указанные выше договора долевого участия в строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке.
12.02.2014 между Заводом и ООО "Лира" заключены договоры уступки права требования в„– 192, 193, в соответствии с которыми ООО "Лира", являющееся цедентом, передает, а Завод, являющийся цессионарием, принимает право требования по договору от 27.12.2013 в„– ДУ 118/01/13 ЖП в части жилых помещений в„– 2 (секции 3 площадью 73,7 кв. м, этаж 4) и в„– 6 (секции 3 площадью 98,6 кв. м, этаж 5).
Согласно пункту 1.3 указанных договоров уступки права требования на дату заключения договоров цессии в„– 192, 193 (по квартирам в„– 2, 6 секции 3) обязательство участника долевого строительства перед застройщиком по оплате договора в„– ДУ 118/01/13 ЖП в части указанных квартир исполнено полностью.
11.04.2014 между Заводом и ООО "Лира" заключен договор уступки права требования в„– 194, по условиям которого ООО "Лира", являющееся цедентом, передает, а Завод, являющийся цессионарием принимает право требования по договору от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП в части жилого помещения в„– 47 секции 3 на 13 этаже общей площадью 73,3 кв. м.
Согласно пункту 1.3 данного договора уступки права требования обязательства цедента перед застройщиком по оплате договора от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП в части вышеуказанного жилого помещения не исполнено, в связи с чем цедент в срок до 12.05.2014 обязуется оплатить стоимость помещения застройщику, в случае не оплаты цедентом в указанные сроки, цессионарий обязуется оплатить полную стоимость объекта (квартиры в„– 47) застройщику в срок 25.05.2014. При не поступлении оплаты в срок до 25.05.2014 застройщик вправе расторгнуть договор в„– ДУ 124/06/14 ЖП в части данного помещения.
22.04.2014 между Заводом и ООО "Лира" заключен договор уступки права требования в„– 195, в соответствии с которым ООО "Лира", являющееся цедентом, уступило Заводу, являющемуся цессионарием, право требования по договору от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП в части жилого помещения в„– 2 секции 1 на 4 этаже общей площадью 78,8 кв. м.
Согласно пункту 1.3 данного договора уступки права требования обязательства цедента перед застройщиком по оплате вышеуказанного жилого помещения исполнено полностью.
14.04.2014 Обществом в регистрирующий орган выдано письмо в„– 04/04, согласно которому объект участия в долевом строительстве под строительным номером 47, площадью 73,7 кв. м, расположенный в секции 3, оплачен полностью.
Указанные выше договора уступки права требования зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.08.2014 многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
В связи с неисполнением обязательств по передаче объектов долевого строительства Завод направил в адрес Общества претензию от 06.10.2015 в„– 534, в которой потребовал передать объекты долевого строительства и уплатить неустойку.
Неудовлетворение Обществом изложенных в претензии требований послужило основанием для обращения Завода в суд с требованиями по настоящему делу.
Предъявляя требования по встречному иску, Общество исходило из ненадлежащего исполнения Заводом обязательств по оплате трех объектов долевого строительства в связи с увеличением площади объектов и неисполнения обязательства в полном объеме по оплате объекта долевого строительства под строительным номером 47 по договору долевого участия в строительстве от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП.
Рассматривая требования сторон по настоящему делу, судебные инстанции правомерно исходили из правовой квалификации положенных в основание требований договоров в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования помимо общих норм гражданского законодательства нормами Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент правоотношений между сторонами, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно части 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу части 1 статьи 12 Закона о долевом участии в строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
На основании материалов дела, судебные инстанции пришли к выводу, что договорами уступки права требования в„– 192, 193, 195 стороны согласовали, что оплата за помещения, являющиеся предметом указанных договоров, произведена в полном объеме.
В части жилого помещения в„– 47 секция 3 площадь 73,7 кв. м в подтверждение полной оплаты участником долевого строительства судебными инстанциями принято письмо Общества от 14.04.2014 в„– 04/04, подписанное единоличным исполнительным органом, с подтверждением факта полной оплаты спорного объекта участия в долевом строительстве под строительным в„– 47 площадью 73,7 кв. м, расположенного в секции 3.
В соответствии с заключенными договорами долевого участия в строительстве Общество должно было передать объекты долевого строительства по актам приема-передачи в течение 60 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а по договору от 24.03.2014 в„– 124/06/14ЖП не позднее 01.04.2015.
Установив неисполнение Обществом обязательства по передаче объектов долевого строительства в установленный договорами срок, учитывая доказанность факта исполнения Заводом обязательства по оплате цены, определенной договорами от 27.12.2013 в„– ДУ 118/01/13 ЖП и от 24.03.2014 в„– ДУ 124/06/14 ЖП, судебные инстанции пришли к выводу о возникновении у Общества обязанности по передаче построенного объекта участнику долевого строительства и удовлетворили требования Завода, обязав Общество передать спорные объекты долевого строительства.
Удовлетворение требований в части обязания передать объекты долевого строительства квартиры в„– 2, этаж 4, блок-секция строения в„– 1, общей площадью 78,8 кв. м, квартиры в„– 6, этаж 5, секция 3, общей площадью 98,6 кв. м, квартиры в„– 2, этаж 4, секция 3, общей площадью 73,7 кв. м. Обществом в порядке кассационного производства фактически не оспаривается.
Обращение с кассационной жалобой обусловлено незаконностью судебных актов в части обязания Общества передать Заводу квартиру в„– 47, этаж 13, блок-секция строения в„– 3, общей площадью 73,7 кв. м. При этом, Общество ссылается на неисполнение Заводом обязанности по оплате указанного объекта долевого строительства.
Признавая факт оплаты со стороны Завода за квартиру в„– 47, суд первой инстанции исходил из представленного в материалы дела письма, направленного Обществом в адрес Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан от 14.04.2014, согласно которому Общество указывает, что объект участия в долевом строительстве под строительным номером 47 площадью 73,7 кв. м, расположенный в секции 3, оплачен полностью.
Кроме того, суд первой инстанции сослался на наличие первичных бухгалтерских документов, подтверждающих исполнение обязательств Заводом.
Апелляционный суд поддержал данные выводы суда первой инстанции.
В то же время, выводы судебных инстанций о наличии в материалах дела доказательств, подтверждающих факт оплаты ООО "Лира" или Заводом квартиры в„– 47 не может быть признан правомерным и соответствующим обстоятельствам дела.
Договором уступки права требования от 11.04.2014 в„– 194, заключенным между Заводом и ООО "Лира" с согласия Общества в отношении квартиры в„– 47 прямо указано, что обязательства ООО "Лира" перед Обществом по оплате указанного жилого помещения не исполнено. Данным же договором установлена обязанность ООО "Лира" по оплате квартиры, и последующая обязанность Завода по оплате, в случае неисполнения обязательства ООО "Лира". При этом договор содержит условие о наличии у Общества права на одностороннее расторжение договора в случае неисполнения ООО "Лира" или Заводом обязательства по оплате.
Как указано выше, обязанность участника долевого строительства, каковым в рамках настоящего дела является Завод, вменяется уплата обусловленной договором цены.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Ни договор участия в долевом строительстве, ни договор цессии в отношении спорной квартиры не содержат положений, предусматривающих исполнение обязательства по оплате участником долевого строительства по оплате приобретаемого объекта иным способом, помимо оплаты денежными средствами.
Признанное судебными инстанциями в качестве надлежащего доказательства письмо Общества по своей правовой природе не является финансовым документом, в связи с чем не может служить доказательством, подтверждающим исполнение обязательства по оплате.
Кроме того, представленные Заводом и принятые судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств первичные бухгалтерские документы относительно поставок товаров и материалов Заводом в адрес ООО "Лира" не могут свидетельствовать об исполнении обязательств по оплате объекта долевого строительства застройщику.
В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Как следует из материалов дела, Заводом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих исполнение обязательства по оплате в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве и договором.
В судебном заседании на вопрос судебной коллегии представитель Завода не смог сослаться на надлежащие доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по оплате спорной квартиры Обществу, являющемуся застройщиком ни первоначальным кредитором, ни Заводом.
При изложенных выше обстоятельствах выводы судебных инстанций о наличии у Общества обязанности по передаче Заводу квартиры в„– 47 по первоначальному иску и об отсутствии оснований для расторжения договора между сторонами по делу в отношении указанной квартиры, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, противоречат нормам материального и процессуального права, в связи с чем судебные акты в данной части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение с целью установления надлежащего исполнения Заводом обязательств по оплате спорного жилого помещения.
Удовлетворяя требования Завода в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, судебные инстанции исходили из следующего.
Пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Требования Завода о взыскании неустойки обусловлены нарушением Обществом срока передачи указанных выше объектов долевого строительства.
Неустойка начислена Заводом в размере 1 040 311 руб. 32 коп. по состоянию на 25.02.2016.
Размер начисленной неустойки признан судебными инстанциями соответствующим требованиям закона, условиям договора и материалам дела.
При этом суд первой инстанции, с учетом несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию неустойки до 753 000 руб.
В то же время, при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих исполнение Заводом обязательств по оплате квартиры в„– 47, у судов отсутствовали основания для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в„– 47, что свидетельствует о необоснованности выводов судебных инстанций о правомерном начислении неустойки заводом в заявленном размере.
Помимо требования о расторжении договора в отношении квартиры в„– 47, Обществом в рамках встречного искового заявления заявлены также требования о взыскании задолженности в размере 824 000 руб. в связи с неисполнением Заводом обязательства по оплате увеличившейся площади квартир в соответствии с результатами технической инвентаризации.
При этом, предъявляя указанные требования, Общество исходило из наличия у Завода обязанности по оплате увеличившейся площади по трем квартирам, за исключением квартиры в„– 47.
Согласно материалам дела судебными инстанциями установлено, что площадь помещения в„– 2 секции 3, этаж 4 согласно договору от 27.12.2013 в„– 118/01/13 ЖП составляла 73,7 кв. м, по результатам инвентаризации площадь квартиры увеличилась на 2,6 кв. м и составила 76,3 кв. м, площадь помещения в„– 6 секции 3, этаж 5 согласно договору составляла 98,6 кв. м, по результатам инвентаризации площадь квартиры увеличилась на 4,1 кв. м и составила 102,7 кв. м, площадь помещения в„– 2 секция 1 этаж 4 согласно договору от 24.03.2014 в„– 124/06/14 ЖП составляла 78,8 кв. м, по результатам инвентаризации площадь квартиры составила 82,4 кв. м.
Фактическая разница между общей проектной площадью объектов долевого строительства, определенной органом по технической инвентаризации и общей проектной площадью объектов долевого подтверждена материалами дела и не оспаривается.
Определяя подлежащую доплате Заводом сумму, судебные инстанции исходили из 4 объектов долевого строительства и согласованной в договорах долевого участия стоимости 1 кв. м в размере 55 000 руб.
Отклоняя доводы Общества о необходимости доплаты из расчета 80 000 руб. за 1 кв. м судебные инстанции правомерно исходили из того обстоятельства, что сторонами стоимость 1 кв. м согласована в размере 55 000 руб. Доказательства изменения указанной цены соглашением сторон отсутствуют.
Действительно, пунктом 3.4 договор участия в долевом строительстве предусмотрено право Общества на изменение в одностороннем порядке стоимости неоплаченных квадратным метро в случае нарушения участником долевого строительства сроков и порядка оплаты.
В то же время, требования Общества обусловлены неисполнением Заводом обязательств по оплате площади, выявленной по результатам обмера органами технической инвентаризации построенных жилых помещений. Согласно материалам дела на момент заключения договоров уступки права требования обязательства по оплате объектов долевого строительства, за исключением квартиры в„– 47, были исполнены в полном объеме.
По мнению судебной коллегии суда округа, судебными инстанциями правомерно указано, что положения пункта 3.4 договоров участия в долевом строительстве к оплате разницы в площадях применению не подлежат.
В то же время, рассматривая данные требования Общества, судебные инстанции исходили из установленной разницы в площадях по четырем объектам долевого строительства, в то время как Обществом требования заявлялись лишь по трем. Судебные инстанции фактически вышли за пределы заявленных требований, что свидетельствует о нарушении норм процессуального права и влечет отмену судебных актов.
При изложенных выше обстоятельствах, учитывая рассмотрение в рамках настоящего дела первоначальных и встречных требований, направленных к зачету, судебная коллегия суда округа приходит к вводу о необходимости отмены обжалованных по делу судебных актов в полном объеме и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с несоответствием выводов установленным по делу обстоятельства, неполным выяснениям обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, неправильным применением норм процессуального и материального права.
При новом рассмотрении суду необходимо с учетом вышеизложенного установить наличие надлежащих, соответствующих нормам процессуального и материального права, а также условиям заключенных между сторонами по делу договоров доказательств исполнения Заводом обязательства по оплате квартиры в„– 47, при отсутствии данных доказательств наличия у Общества права на односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, надлежащего установления срока нарушения Обществом обязательства по передаче подлежащих передаче Заводу объектов долевого строительства, рассмотрения требования Общества о доплате за разницу площадей в пределах заявленных требований, по результатам чего вынести соответствующий норма права и материалам дела судебный акт.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 по делу в„– А65-26599/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Кассационную жалобу удовлетворить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
М.М.САБИРОВ

Судьи
М.З.ЖЕЛАЕВА
А.В.ТОПОРОВ


------------------------------------------------------------------