АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2016 г. в„– Ф06-15423/2016

Дело в„– А55-4072/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителей:
истца - Савчук Е.Н., доверенность от 01.02.2016,
ответчиков - администрации городского округа Самара - Симкиной А.С., доверенность от 15.01.2016 в„– 22, Департамента управления имуществом городского округа Самара - Симкиной А.С., доверенность от 24.12.2015 в„– 2300,
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации городского округа Самара и Департамента управления имуществом городского округа Самара
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу в„– А55-4072/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Долина" (ОГРН 1026300897370, ИНН 6314010650) к администрации городского округа Самара (ИНН 6315700007, ОГРН 1026300967417) и Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871, ИНН 6315800001) о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка и взыскании 20 464 331 руб., с участием третьего лица - Департамента финансов и экономического развития городского округа Самара,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Долина" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию городской округ Самара в лице администрации городского округа Самара (далее - Администрация) и Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014, заключенного Обществом с Департаментом в части установления стоимости выкупаемого земельного участка площадью 44 213 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, в размере 74 368 704 руб., то есть в части стоимости земельного участка, превышающей 23 631 296,40 руб.; взыскать в пользу Общества с муниципального образования городской округ Самара в лице Администрации за счет казны городского округа Самара излишне уплаченную сумму за выкуп земельного участка в размере 18 592 251,99 руб. и процентов по договору купли-продажи от 21.08.2014 в размере 1 872 078,88 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и экономического развития администрации городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016, исковые требования удовлетворены.
В кассационных жалобах Администрация и Департамент просят принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, указывая, что в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) приобретение земельного участка осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договоров аренды нежилого помещения от 29.06.2006 Общество владело нежилыми зданиями, находящимися по адресу: г. Самара, ул. Кольцо Южной обводной дороги: нежилое здание литера Б, Б1 площадью 301,9 кв. м, нежилое здание литера Г, г, г площадью 54,4 кв. м, нежилое здание литера М площадью 20,6 кв. м, нежилое здание литера Л площадью 95,0 кв. м, нежилое здание литера В площадью 53,6 кв. м, нежилое здание литера Р площадью 104,4 кв. м, нежилое здание литера А площадью 103,9 кв. м.
Земельный участок площадью 44 213 кв. м с кадастровым номером 63:01:0000000:2331, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги, на котором расположены указанные нежилые здания, сформирован для эксплуатации этих зданий, находится в собственности городского округа Самара, и на основании постановления Администрации от 17.02.2010 в„– 1481 передан в аренду Обществу по договору от 15.10.2010 в„– 028188з.
Общество неоднократно заявлениями от 16.03.2009, от 20.03.2013 и от 04.07.2013 на основании Закона в„– 159-ФЗ обращалось в Департамент о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу в„– А55-21868/2013 признано незаконным бездействие Департамента, выразившееся в непринятии решения об отчуждении в порядке реализации преимущественного права арендуемых Обществом нежилых зданий литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р, расположенных по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв. м. Суд обязал Департамент по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем принятия решения об условиях приватизации указанных нежилых зданий, а также занимаемого ими земельного участка и направления Обществу проекта договора купли-продажи.
Во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу в„– А55-21868/2013 Общество заявлением от 26.05.2014 обратилось к Департаменту с просьбой принять решение об условиях приватизации нежилых зданий литеры А, Б. Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв. м, находящихся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги.
На основании приказа Департамента от 18.06.2014 в„– 2265 "Об условиях приватизации арендуемых нежилых зданий и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги" между Департаментом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара от 21.08.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты нежилого фонда: нежилые здания, литера А, Б. Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р общей площадью 733,8 кв. м, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги и земельный участок, на котором они расположены, относящийся к категории "земли населенных пунктов" общей площадью 44 231,00 кв. м, и уплатить за них определенную договором денежную сумму.
В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014 цена объектов определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от 23.12.2013, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки", в том числе цена земельного участка определена в размере 98 000 000 руб.
Пунктом 2.2 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что расчеты производятся путем внесения покупателем денежных средств на счет продавца в рассрочку в течение 3 лет с момента подписания договора равными частями ежемесячно.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования приказа Департамента от 18.06.2014 в„– 2265 (пункт 2.3 договора купли-продажи).
На основании указанного договора купли-продажи за Обществом зарегистрирован переход права собственности на спорный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.09.2014.
Соглашением от 24.12.2015 к договору купли-продажи от 21.08.2014 продавец предоставил покупателю отсрочку оплаты объектов и внесения платежей в соответствии с пунктом 2.2 договора на три месяца на период с 01.01.2016 по 31.03.2016.
Общество, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ и решением Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 в„– 413 "Об определении выкупной стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, занятых зданиями, строениями, сооружениями" выкупная цена земельного участка должна была составлять 30% от его кадастровой стоимости, что составляет 23 631 296,40 руб., а Общество по состоянию на 01.02.2016 излишне уплатило денежные средства в размере 18 592 251,99 руб. и проценты на сумму денежных средств, на которые предоставляется рассрочка в соответствии с пунктом 2.3 договора купли-продажи, в размере 1 872 078,88 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон в„– 159-ФЗ.
Закон в„– 159-ФЗ предоставляет возможность субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Таким образом, субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Закона в„– 159-ФЗ, имеет в силу положений статьи 36 ЗК РФ также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта.
Стоит отметить, что необходимость приобретения объектов недвижимости одновременно с земельными участками, на которых эти объекты находятся, субъектами, обладающими преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона в„– 159-ФЗ, по рыночной стоимости, ставит указанных лиц в неравное положение с лицами, которые ранее приобрели объекты недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и обладают правом на выкуп земельных участков, необходимых для использования этих объектов, в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, что может привести к нарушению баланса интересов.
В силу пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 в„– 413 "Об определении выкупной стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, занятых зданиями, строениями, сооружениями" (действовавшим с 17.04.2014) продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется по цене в размере тридцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка на период со дня вступления в силу настоящего решения до 1 января 2015 года: собственникам зданий, строений, сооружений, не указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящего решения.
Поскольку в силу пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ цена продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами, следовательно, стороны не вправе устанавливать иную цену.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Таким образом, цена выкупаемого Обществом земельного участка должна соответствовать положениям правовых актов, действующим в момент заключения договора купли-продажи.
Учитывая обязанность Департамента заключить спорный договор и императивный характер пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ, при ее соблюдении выкуп земельного участка должен был осуществляться именно по такой цене.
Судами установлено, что все документы, необходимые для принятия решения по заявлению Общества от 26.05.2014, были представлены в уполномоченный орган до 01.01.2015.
По состоянию на 26.05.2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13.11.2013 в„– 610 составляла 78 770 988 руб.
Поскольку размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в части цены земельного участка должен быть определен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 в„– 413 в размере тридцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 23 631 296,40 руб., то установление в договоре выкупной цены сверх указанной цены противоречит пункту 1 статьи 422 ГК РФ и пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ.
Руководствуясь статьями 168, 180 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор в части цены земельного участка является недействительной сделкой.
В данном случае в результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца образовалось неосновательное обогащение.
Установив, что Общество излишне уплатило по договору купли-продажи 18 592 251,99 руб. выкупной стоимости земельного участка и 1 872 078,88 руб. процентов за пользование рассрочкой платежей, то указанные денежные средства правомерно взысканы судом в пользу Общества.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что приказ Департамента от 18.06.2014 в„– 2265 издан на основании заявлений Общества от 16.03.2009, от 20.03.2013 и от 04.07.2013, а на момент указанных обращений решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 в„– 413 "Об определении выкупной стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, занятых зданиями, строениями, сооружениями" не существовало, в связи с чем суды неправомерно применили законодательство, действующее по состоянию на 26.05.2014, был предметом оценки судебных инстанций и отклонен.
Судами установлено, что с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка Общество обратилось 26.05.2014.
В приказе Департамента от 18.06.2014 в„– 2265 также указано, что он принят на основании заявления Общества от 26.05.2014.
Кроме того, в силу положений статей 421, 422, 424 ГК РФ цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи.
Также подлежит отклонению довод заявителей кассационных жалоб о том, что после заключения договора купли-продажи Общество не вправе оспаривать стоимость сделки.
В данном случае основания для заключения сторонами договора купли-продажи от 21.08.2014 возникли из публичных правоотношений, поскольку в соответствии со статьей 36 ЗК РФ уполномоченный государственный орган не вправе отказать собственнику недвижимости в приобретении в собственность занимаемого объектами недвижимости земельного участка.
При этом и выкупная цена земельного участка определяется не усмотрением сторон, а в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ законом или иными правовыми актами, установившими порядок определения цены.
Соответственно, договор от 21.08.2014 является сделкой, условия которого в части определения выкупной цены земельного участка определены законом, при этом требования закона были нарушены, что свидетельствует о посягательстве на публичные интересы. Условия оспоренного Обществом пункта 2.1 договора в отношении земельного участка являются ничтожными и правомерно признаны судом недействительными по основаниям статьи 168 ГК РФ.
Данный вывод соответствует правоприменительной практике, отраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2016 в„– 310-ЭС16-1609, от 02.10.2015 в„– 307-ЭС15-11920, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2015 по делу в„– А55-17077/2014.
Ссылку заявителей кассационных жалоб на то, что обращение с настоящим иском является недобросовестным поведением Общества и злоупотреблением правом, суд кассационной инстанции находит несостоятельной, принимая во внимание, что сторона сделки вправе оспорить его условия, а в действиях Общества суды не усмотрели признаков злоупотребления правами (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 по делу в„– А55-4072/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------