АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2016 г. в„– Ф06-15285/2016

Дело в„– А55-2628/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2016 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 (председательствующий судья Юдкин А.А., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)
по делу в„– А55-2628/2016
по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации муниципального района Волжский Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа,

установил:

акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - АО "СамРЭК", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 01.12.2015 в„– 63/001/501/2015-3053 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Котельная в с. Лопатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями", площадью 117 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Лопатино, участок б/н, с кадастровым номером 63:17:0604006:1035, и об обязании провести государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечена администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2016 заявленные требования удовлетворены.Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что общество в соответствии с действующим законодательством представило все необходимые документы для проведения государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое не оспорено и не признано недействительным, что позволяло регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию права собственности, кроме того, наличие в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указаний на инженерные составляющие котельной не противоречит понятию сооружения и не свидетельствует о том, что представленный объект является единым недвижимым комплексом и является совокупностью нескольких объектов.
В кассационной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано обществу после окончания срока действия договора аренды, то он не является надлежащим правоустанавливающим документом на объект, кроме того, в силу действующего законодательства наименованию объекта - "Котельная в с. Лопатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями" следует рассматривать как совокупность нескольких объектов.
В отзыве на кассационную жалобу АО "СамРЭК" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании заявления АО "СамРЭК" администрацией муниципального района Волжский Самарской области принято постановление от 12.09.2013 в„– 3739 "О предоставлении земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев АО "СамРЭК" для проектирования и строительства объекта: "Котельная в с. Лапатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями", площадью 418 кв. м, с кадастровым номером 63:17:0604006:745.
На основании указанного постановления между администрацией муниципального района Волжский Самарской области (арендодатель) и АО "СамРЭК" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 12.09.2013 в„– 13/02-06/85-13, по условиям которого арендатору на срок 11 месяцев (с 12.09.2013 по 11.08.2014) предоставлялся земельный участок из земель населенных пунктов, для проектирования и строительства объекта: "Котельная в с. Лапатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями", площадью 418 кв. м, с кадастровым номером 63:17:0604006:745, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Лопатино, участок б/н.
Согласно кадастровому паспорту от 23.07.2012 в„– 63-00-102/12-270505 земельный участок с кадастровым номером 63:17:0604006:745 площадью 418+/-14 кв. м имеет разрешенное использование: для проектирования и строительства объекта "Котельная в с. Лапатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями", дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 23.07.2012.
Впоследствии 20.04.2015 администрация выдала обществу разрешение в„– RU 63007305-14 на ввод объекта (Котельная в с. Лапатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями) в эксплуатацию.
Произведен государственный кадастровый учет указанного объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:17:0604006:1035, площадью 117 кв. м, местоположение: Самарская область, Волжский район, с. Лопатино, участок б/н, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 07.09.2015 в„– 63-00-102/15-679660.
АО "СамРЭК" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 22.10.2015 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - котельная в с. Лапатино муниципального района Волжский с тепловыми сетями, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Лопатино, участок б/н.
В качестве правоустанавливающих документов к заявлению обществом были представлены документы, в том числе: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.04.2015 в„– RU 63007305-14; постановление о предоставлении земельного участка в аренду от 12.09.2013 в„– 3739; договор аренды земельного участка от 12.09.2013 в„– 13/02-06/85-13.
Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 30.10.2015 в„– 63/001/501/2015-3053 приостановило государственную регистрацию, а впоследствии сообщением от 01.12.2015 в„– 63/001/501/2015-3053 отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Отказ мотивирован, тем, что общество не представило доказательств о правах застройщика на земельный участок в период строительства с 12.08.2014 по 20.04.2015, поскольку срок договора аренды земельного участка предоставлено под строительство истек.
АО "СамРЭК", полагая, что указанного решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).
Пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения; подтверждающие наличие, возникновение, переход прав.
Непредставление необходимых документов в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации права.
В соответствии с частью 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Согласно части 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Положениями части 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 этого Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с пунктом 11 указанной статьи трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения являются - линейными объектами.
В силу пункта 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 в„– 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон в„– 384-ФЗ) под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999 в„– 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" под газораспределительной системой понимается имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 2 Правил пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.05.2002 в„– 317 "котельная" - здания или помещения (встроенные, пристроенные, размещенные на крыше зданий) с котлами или теплогенераторами (не менее двух) и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенными для получения энергоносителей (водяного пара, горячей воды) в целях теплоснабжения или выработки продукции.
Согласно пункту 20 статьи 2 Закона в„– 384-ФЗ сеть инженерно-технического обеспечения - это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений.
Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденные приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 в„– 115, определяют тепловую сеть как совокупность устройств, предназначенных для передачи и распределения теплоносителя и тепловой энергии, котельную как комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок, расположенных в обособленных производственных зданиях, встроенных, пристроенных или надстроенных помещениях с котлами, водонагревателями (в том числе установками нетрадиционного способа получения тепловой энергии и котельно-вспомогательным оборудованием), предназначенный для выработки теплоты.
На основании изложенного котельная - это сооружение (имущественный объект), вырабатывающее тепловые ресурсы, а тепловая сеть - устройства (в том числе трубопроводы и другие сооружения - ЦТП и пр.), передающие и распределяющие тепловую энергию, что в совокупности и образует сеть инженерно-технического обеспечения теплом и горячей водой (пункт 20 статьи 2 Закона в„– 384-ФЗ, пункт 2 Правил в„– 83 от 13.02.2006).
При этом котельная не относится к тепловым сетям, но и котельная как оборудование по производству ресурсов, и тепловые сети как устройства для передачи и распределения тепловой энергии являются составными частями сети инженерно-технического обеспечения, используемой для теплоснабжения.
Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных судами, следует, что применительно к спорному случаю строительство обособленного источника тепловой энергии не входящего в состав сети инженерного технического обеспечения осуществлялось в рамках действующего договора аренды земельного участка при наличии проектно-разрешительной документации и ввода объекта в эксплуатацию.
Основание, по которым Управление Росреестра по Самарской области отказало в совершении регистрационных действий, не соответствуют нормам земельного и гражданского законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемого, в том числе в качестве общих правил к земельным правоотношениям, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при наступлении указанных в названной норме обстоятельств в силу закона арендные отношения продолжаются, а договор не имеет определенного срока.
Поскольку с учетом срока договора аренды (11 месяцев) арендодатель не возражал против использования земельного участка для завершения строительства, такой договор в силу закона считается продленным на неопределенный срок, соответственно, право на строительство котельной подтверждалось действующим договором, который служил для общества правовым основанием для использования земельного объекта.
Не могут быть приняты во внимание ссылки Управления Росреестра по Самарской области о необходимости предоставления доказательств обществом о том, что со стороны арендодателя не имелось соответствующих возражений, поскольку презюмируется иной принцип доказывания, а именно отсутствие доказательств, подтверждающих наличия такого несогласия, направленного арендатору, должно свидетельствовать об отсутствии возражений.
Следует признать ошибочным и ссылки Управления Росреестра по Самарской области на пункт 5.1.1 договора аренды, регулирующий порядок и основание реализации арендатором преимущественного права для заключения договора на новый срок.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (пункт 32 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Однако, принимая решение, Управление Росреестра по Самарской области не учитывает правовые отличия реализации стороной права на заключение нового договора аренды и основания возобновления прежнего договора на неопределенный срок.
Данные обстоятельства и привели к принятию оспариваемого решения с нарушением как норм земельного, так и гражданского законодательства.В свою очередь, источник тепловой энергии определен как устройство, предназначенное для производства тепловой энергией, а тепловая сеть - как совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок (пункты 3, 5 *** Федерального закона от 27.07.2010 в„– 190-ФЗ "О теплоснабжении").
Согласно Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденным Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 в„– 115 котельная определена как комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок, расположенных в обособленных производственных зданиях, встроенных, пристроенных или надстроенных помещениях с котлами, водонагревателями (в том числе установками нетрадиционного способа получения тепловой энергии) и котельно-вспомогательным оборудованием, предназначенный для выработки теплоты.
Таким образом, поскольку котельная как источник тепловой энергии не предназначена для инженерно-технического обеспечения здания, соответственно, не может быть отнесена к сооружениям, входящим в состав сети инженерно-технического обеспечения.
В силу положений части 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
К таким документам относится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (часть 3 статьи 55 ГрК РФ).
Судом установлено, что ОАО "СамРЭК" на государственную регистрацию права собственности представило, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.04.2015 в„– RU 63007305-14; постановление о предоставлении земельного участка в аренду от 12.09.2013 в„– 3739; договор аренды земельного участка от 12.09.2013 в„– 13/02-06/85-13.
По окончании строительства ОАО "СамРЭК", получив разрешение от 20.04.2015 в„– RU 63007305-14 на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, поставило котельную на кадастровый учет с кадастровым номером 63:17:0604006:1035. Кадастровый паспорт здания от 07.09.2015 в„– 63-00-102/15-679660 также содержит указание на кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества, - 63:17:0604006:745.
Таким образом, при наличии в деле правоустанавливающих документов разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.04.2015 в„– RU 63007305-14, договора аренды земельного участка от 12.09.2013 в„– 13/02-06/85-13, которые не оспорены и не признаны недействительными, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали правовые основания для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на объект по причине непредставления документов, подтверждающих права общества на земельный участок, на котором этот объект расположен.
Наличие в разрешении на строительство и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указаний на инженерные составляющие котельной в виде участков газопроводов не противоречит понятию сооружения и не свидетельствуют о том, что представляемый объект является в силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единым недвижимым комплексом.
Следует отметить, что при правовой оценки представленного для регистрации титула и принятии оспариваемого решения, а также при рассмотрении спора в суде первой инстанции, представляя свои доводы по существу спора и активно реализуя свои процессуальные права, Управление Росреестра Самарской области не заявляло о том, что спорный объект необходимо рассматривать как совокупность нескольких объектов, объединенных единым назначением зданий.
Вместе с тем, оценивая данные доводы Управления Росреестра по Самарской области, следует отметить, что анализ проектной, разрешительной документации спорного объекта с учетом его технологической и функциональной принадлежности, безусловно, указывает на определение статуса сложной и неделимой вещи.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 18, 17, 25 Закона о регистрации, установив, что в регистрирующий орган был представлен необходимый пакет документов, содержащий необходимую информацию о регистрируемом недвижимом объекте, удовлетворили заявленные требования.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 по делу в„– А55-2628/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
В.А.КАРПОВА
Р.В.АНАНЬЕВ


------------------------------------------------------------------