АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2016 г. в„– Ф06-14355/2016

Дело в„– А12-9418/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Гильмутдиновой Д.Х.,
при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:
истца - Каглик М.П. (доверенность от 22.12.2015),
ответчика - Легуша Е.В. (доверенность от 28.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 (судья Чурикова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи: Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
и общества с ограниченной ответственностью "Альтус"
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи: Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу в„– А12-9418/2016
по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294) к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус", г. Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402010433, ИНН 3435041047) о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус" (далее - ООО "Альтус") с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 277 698 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 113 160 руб. 26 коп. по договору аренды земельного участка от 13.10.2014 в„– 12604 аз.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 иск удовлетворен частично, суд взыскал с ООО "Альтус" в пользу Комитета 59 513 руб. 19 коп. долга по арендной плате и 5791 руб. 37 коп. пени.
В остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 изменено.
Взысканы с ООО "Альтус" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2011 в„– 10031аз за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 104 164 руб. 48 коп. и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 4522 руб. 20 коп.
В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении искового заявления и удовлетворить его требования в полном объеме.
В обоснование жалобы указывается, что договор аренды земельного участка от 13.10.2014 в„– 12604аз заключен сторонами в связи с истечением срока действия прежнего договора аренды, следовательно, в целях применения коэффициента 2 срок действия договора следует исчислять с момента фактической передачи земельного участка по первому договору, так как договор аренды заключен на тот же земельный участок, теми же сторонами под объект незавершенного строительства, для строительства которого первоначально был предоставлен земельный участок. По мнению заявителя жалобы, отношения по аренде земельного участка по договору от 13.10.2014 в„– 12604аз нельзя рассматривать в качестве самостоятельных, этот договор не прерывал сложившиеся правоотношения, а будучи заключенным в отношении того же земельного участка, предоставленного тому же лицу, продлил лишь срок аренды.
В своей кассационной жалобе ООО "Альтус" просит изменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, взыскать арендную плату в размере 52 709 руб. 12 коп., пени - 4210 руб. 21 коп.
В обоснование жалобы указывается, что судом апелляционной инстанции задолженность взыскана по договору, который прекратил свое действие в связи с заключением другого договора аренды этого же земельного участка.
Применение судом апелляционной инстанции ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка является неверным, так как земельный участок по первому договору был предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, а по второму договору он предоставлен под объект незавершенного строительства.
Судом апелляционной инстанции неверно применен коэффициент индексации на размер уровня инфляции, так как постановление администрации Волгоградской области от 05.10.2015 в„– 599, изменившее данный коэффициент, вступило в силу 18.10.2015, и подлежит применению только с 19.10.2015.
В связи с утверждением новых результатов кадастровой стоимости коэффициент уровня инфляции в 2016 году применяться не должен.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судом установлено и следует из материалов дела, на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 в„– 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 в„– 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, д. 2"е", г. Волжский, Волгоградская область" 27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Альтус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 10031аз, общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40, под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014 (л.д. 67, 68 - 69).
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (л.д. 70).
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 в„– 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40 (л.д. 8).
Во исполнение указанного выше акта органа местного самоуправления городского округа - город Волжский между Комитетом (арендодатель) и ООО "Альтус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2014 в„– 12604аз, общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40 (л.д. 9 - 10).
Вид разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
С 24.09.2015 вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 13.10.2014 земельный участок передан арендатору (л.д. 11).
В соответствии с пунктом 4.3 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 4.5 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Пунктом 7.1 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Обращаясь с иском, Комитет утверждал, что за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 арендная плата ответчиком вносилась несвоевременно и не в полном объеме, задолженность по арендной плате составляет 277 698 руб. 75 коп.
За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 начислены пени в размере 113 160 руб. 26 коп.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о неправомерности применения истцом при расчете арендной платы 2% от кадастровой стоимости (ставка арендной платы, установленная постановлением Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 в„– 88-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" (абзац 5 подпункта 1.5.1 пункта 1.5), в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке), и повышающего коэффициента 2 (за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта), а также коэффициентов размера уровня инфляции, установленных в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2014 и 2015 год, с учетом постановления Правительства от 16.07.2009 в„– 582, и с учетом произведенной ответчиком оплаты пришел к выводу, что сумма долга за исковой период составляет 59 513 руб. 19 коп., сумма пени 5791 руб. 37 коп.
Судом апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции изменено, при этом суд пришел к следующим выводам.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему объекта аренды в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной платы за владение и пользование земельным участком.
В рассматриваемом случае договор аренды заключен в 2014 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п (далее - Постановление в„– 469-п).
Указанным нормативным правовым актом предусмотрено два способа исчисления арендной платы за земельные участки:
- на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка (пункт 1.5 Постановления в„– 469-п).
- в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле (пункт 1.6 Постановления в„– 469-п).
С 16.03.2014 Постановление в„– 469-п действовало в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 в„– 88-п, в соответствии с которым в подпункте 5 пункта 1.5 определено, что для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом Российской Федерации, расчет арендной платы производится исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
С 01.01.2016 подпункт 5 пункта 1.5 Постановления в„– 469-п действует в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 в„– 599-п, в котором земельные участки с указанным выше видом целевого использования законодателем не поименованы, что позволяет сделать вывод о применении для расчета арендной платы к таким земельным участкам предусмотренной пунктом 1.6 Постановления в„– 469-п формулы.
На основании вышеизложенного, порядок определения расчета арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40, предоставлен во владение и пользование ООО "Альтус" с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
Постановлением администрации городского округа Волжский Волгоградской области от 07.12.2015 в„– 8030, изданным по результатам рассмотрения заявления ООО "Альтус" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса на другой вид - под строительство пансионата на 60 мест, вид разрешенного использования изменен: "земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест)". Изменения действуют с 24.09.2015 (л.д. 16).
Доказательств ввода объекта в эксплуатацию ООО "Альтус" не представлено, следовательно, строительство объекта (пансионата на 60 мест) не завершено.
Проверяя обоснованность порядка расчета арендной платы за исковой период с 01.08.2015 по 31.01.2016, суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок предоставлялся ответчику под строительство с предварительным согласованием, цель предоставления участка - "под строительство объекта" не достигнута, основываясь на Постановлении в„– 469-п, действующем в редакции постановления Правительства Волгоградской области в„– 88-п и постановления администрации Волгоградской области в„– 599-п, пришел к выводу, что за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 арендная плата подлежит исчислению в соответствии с положениями подпункта 5 пункта 1.5 Постановления в„– 469-п, исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а с 01.01.2016 по формуле, предусмотренной, пунктом 1.6 Постановления в„– 469-п.
При этом суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости исчисления размера арендной платы за весь исковой период (с 01.08.2015 по 31.01.2016) по формуле, предусмотренной пунктом 1.6 Постановления в„– 469-п.
Суд апелляционной инстанции признал необоснованным применение Комитетом при расчете арендной платы за земельный участок, находящийся в аренде по договору у ответчика, положений пункта 2.1.5, введенного постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п.
Согласно пункту 2.1.5 Постановления в„– 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Суд первой инстанции, установив дату заключения договора аренды земельного участка (13.10.2014), исходя из буквального толкования вышеназванной нормы права, пришел к выводу, что три года с даты заключения договора по состоянию на 31.01.2016 не истекли, и счел неправомерным применение истцом при расчете арендной платы за исковой период повышающего коэффициента 2.
Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции, указав, что применение повышающего коэффициента 2 поставлено законодателем в зависимость от даты заключения договора, а не от фактически сложившихся правоотношений сторон, по состоянию на 31.01.2016 (дата окончания искового периода) три года с даты заключения договора аренды земельного участка не истекли, и признал необоснованным довод Комитета о том, что правоотношения сторон возникли в 2011 году в результате заключения договора аренды в„– 10031аз, фактически арендные отношения в отношении спорного земельного участка не прекращались, а потому заключение договора аренды от 13.10.2014 в„– 12604аз не прервало сложившиеся правоотношения сторон, возникшие с 2011 года.
Между тем при рассмотрении спора суды не в полном объеме исследовали обстоятельства, касающиеся возникновения и продолжения арендных отношений между Комитетом и ООО "Альтус" по поводу использования земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, что имеет значение для вывода судов о применении повышенной ставки арендной платы на основании Постановления в„– 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п.
Суды установили, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ООО "Альтус" на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 в„– 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 в„– 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, д. 2"е", г. Волжский, Волгоградская область", 27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Альтус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 10031аз под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 в„– 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок также под строительство спортивно-оздоровительного комплекса.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 на земельном участке, арендуемом ООО "Альтус" по договору аренды от 27.06.2011 в„– 10031аз, находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 48%, принадлежащий ООО "Альтус" на праве собственности.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами необоснованно не принят во внимание довод Комитета о том, что правоотношения сторон возникли в 2011 году в результате заключения договора аренды в„– 10031аз, фактически арендные отношения в отношении спорного земельного участка не прекращались, а потому заключение договора аренды от 13.10.2014 в„– 12604аз не прервало сложившиеся правоотношения сторон, возникшие с 2011 года.
Началом срока применения повышающего коэффициента в расчете арендной платы за пользование земельным участком является дата фактического предоставления его в аренду лицу, являющемуся арендатором.
Принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду на новый срок и переоформление арендных отношений на новый срок между теми же лицами не является основанием считать, что участок был предоставлен в момент заключения сторонами такого договора аренды, а не ранее.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доводы и возражения сторон, в том числе в отношении применения коэффициента инфляции, и в зависимости от установленного разрешить спор и в соответствии с принятым решением распределить судебные расходы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу в„– А12-9418/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН

Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Р.А.НАФИКОВА


------------------------------------------------------------------