АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. в„– Ф06-9064/2011

Дело в„– А55-5075/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,
при участии:
Маклакова В.Н.,
Родиной О.А.,
Матвеева Д.В.,
Вовк Т.М.,
при участии представителей:
Федеральной налоговой службы - Зиннатуллина Р.Р., доверенность от 22.02.2016,
конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом Промышленно-финансовой строительной компании "Эл-Гранд" Николаевой О.В. - Маклакова В.Н., доверенность от 01.06.2016,
Жукова В.А. - Романовой Е.В., доверенность от 16.11.2015,
Романова А.В. - Романовой Е.В., доверенность от 16.11.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Романова Алексея Викторовича и Жукова Владимира Александровича
на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2016 (судья Исаев А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Садило Г.М.)
по делу в„– А55-5075/2009
по заявлению Жукова Владимира Александровича, Романова Алексея Викторовича об оспаривании решения комитета кредиторов должника и об исключении имущества из конкурсной массы должника в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества промышленно-финансовой строительной компании "Эл-Гранд", г. Самара (ОГРН 1026300954536, ИНН 6315343010),

установил:

определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2009 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении закрытого акционерного общества промышленно-финансовой строительной компании "Эл-Гранд" (далее - ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", должник).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2012 ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утверждена Николаева О.В.
В отношении должника применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) как о банкротстве застройщика.
В рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", Романов А.В. и Жуков В.А. обратились в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании недействительным решения комитета кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" от 12.08.2015 в части пункта 3 решения, касающегося утверждения положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника - права аренды земельного участка по договору аренды от 21.06.2006 в„– 027383з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская.
Кроме того, Жуковым В.А. подано заявление об исключении имущества - права аренды земельного участка по договору аренды от 21.06.2006 в„– 027383з, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская из конкурсной массы должника.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2015 заявление Романова А.В. и Жукова В.А. об оспаривании решения собрания кредиторов (вх. 123517 от 08.09.2015) и заявление Жукова В.А. об исключении имущества из конкурсной массы должника (вх. 158519 от 13.11.2015) объединены в одно производство для совместного рассмотрения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства Самарской области.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2016 заявления Жукова В.А., Романова А.В. об оспаривании решения комитета кредиторов должника и об исключении имущества из конкурсной массы должника оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 определение суда первой инстанции от 18.01.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Жуков В.А. и Романов А.М. просят отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение об удовлетворении их требований.
Заявители кассационной жалобы считают ошибочными выводы судов о том, что до введения в эксплуатацию многоквартирного дома право собственности на земельный участок под объектом строительства у собственников жилых помещений в данном доме не возникает, а у должника сохраняется право аренды на указанный земельный участок, которое он вправе реализовать в установленном Законом о банкротстве порядке.
В отзывах на кассационную жалобу Матвеев Д.В., Департамент градостроительства городского округа Самара, Министерства строительства Самарской области, конкурсный управляющий Николаева О.В., акционерное общество коммерческий банк "ГАЗБАНК", Маклаков В.Н., Родина О.А., Никифорова И.В., Акимов В.М., Кирсанова Г.А., Журавлева И.Г., Сергеев А.Г., Деркова С.В., Лазарев А.Н., Устиченко В.Н., Скатова Л.В., Ежова С.О., Беляков А.Г., Белова Г.Н., Мурзин А.В., Латышева Н.С., Богатова А.А., Грабарчук Т.И., Ануфриева Т.Г., Мокшина Л.И., Бакулина М.М., Бахарева М.А., Бахарев В.Н., Куй-Беда Н.Н., Буланова А.В., Луневич О.Г., Луневич О.В., Черкасова Е.Ф., Алфимова В.М., Сафонова О.В., Исаева А.Г., Рябова Е.Н., Атрощенко Н.Н., Вовк Т.М., Кузьмин А.В., Михайлов М.М., Данилин А.Р., Туктаров Р.Н., Туктаров Н.Н., Молчанов А.М., Савельева Т.В., Толстых Т.В., Абашкина С.А., Майорова Т.Ю., Майорова Н.А., Кунцевич С.В., Ключникова Т.М., Зименко В.С., Сонюшкин Э.В., Фридман О.И. возражают против изложенных в ней доводов, считают обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на них, заслушав в судебном заседании Маклакова В.Н., Родину О.А., Матвеева Д.В., Вовк Т.М., представителей Федеральной налоговой службы - Зиннатуллина Р.Р., конкурсного управляющего ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" Николаевой О.В. - Маклакова В.Н., Жукова В.А. - Романову Е.В., Романова А.В. - Романову Е.В., судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 12.08.2015 состоялось собрание комитета кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", на котором было принято решение утвердить предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" с внесенными изменениями (пункт 3 решения).
Отказывая в удовлетворении заявления в части, касающейся признания недействительным пункта 3 указанного решения, суды исходили из того, что собрание комитета кредиторов проведено в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, решения, в том числе о реализации права аренды земельного участка под недостроенным объектом, приняты в пределах компетенции комитета кредиторов, не нарушают права и законные интересы заявителей Жукова В.А. и Романова А.В. - собственников жилых помещений в указанном недостроенном объекте.
Обжалуя состоявшиеся судебные акты, Жуков В.А. и Романов А.В., просят отменить их в полном объеме, то есть и в части, касающейся отказа в удовлетворении их требования о признания недействительным решения комитета кредиторов.
Между тем согласно пункту 5 статьи 15 Закона о банкротстве определение арбитражного суда о признании недействительным решения собрания кредиторов может быть обжаловано в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве, а именно, в суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней со дня его принятия.
Поэтому постановление суда апелляционной инстанции в части оспаривании решения комитета кредиторов должника является окончательным и дальнейшему обжалованию не подлежит (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 в„– 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 35.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 в„– 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
В этой связи производство по кассационной жалобе Жукова В.А. и Романова А.В. в части, касающейся оспаривания решения комитета кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" от 12.08.2015, подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Как установили суды, 21.06.2006 между арендодателем - Комитетом по управлению имуществом г. Самары и арендатором - ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" заключен договор аренды земельного участка в„– 027383з, по условиям которого арендодатель передал должнику земельный участок площадью 9997,5 кв. м с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская в целях строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянкой.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 02.10.2006 за в„– 63-63-01/141/2006-075.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.10.2014 63-АН в„– 384705 за Романовым А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2014 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, дом 127А, кв. 71 (адрес строительный).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.10.2014 63-АН в„– 229092 за Жуковым В.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.10.2014 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, дом 127А, кв. 44 (адрес строительный).
Указанные квартиры расположены в объекте незавершенного строительством многоквартирного дома, возводимого ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на указанном выше земельном участке по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская.
Данный объект незавершенного на момент разрешения спора не введен в эксплуатацию, а жилые помещения не переданы участникам долевого строительства.Обращаясь в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, Жуков В.А. сослался на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22). В своем заявлении Жуков В.А. указал на то, что с момента возникновения права собственности у различных лиц на объекты долевого строительства у них возникает право общей долевой собственности на земельный участок под строящемся объектом, соответственно право аренды должника на данный земельный участок прекращается, в связи с чем право аренды подлежит исключению из конкурсной массы.
Отказывая в удовлетворении данной части заявленных требований, суды исходили из того, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, не введен в эксплуатацию, а жилые помещения не переданы участникам долевого строительства.
Сославшись на положения статей 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 статьи 23, пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, подпункта 1.1 пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке), суды пришли к выводам о том, что возникновение у отдельных лиц права собственности на отдельные помещения в строящемся объекте не означает возникновения у этих лиц права общей долевой собственности на земельный участок под строящимся многоквартирным домом до момента ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации права собственности за всеми участниками долевого строительства. Как отметили суды, право аренды земельного участка под объектом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома до ввода его в эксплуатацию должником не утрачено, относится к его имуществу, входит в конкурсную массу и по смыслу пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве может быть реализовано в установленном порядке. Соответственно, оснований для исключения права аренды на земельный участок из состава конкурсной массы должника суды не усмотрели.
Кроме того, суды приняли во внимание, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Самара от 08.07.2015 отказано в удовлетворении исковых требований Жукова В.А. о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, площадь земельного участка 9997,5 кв. м, в пользу ЗАО ПФСК "Эл-Гранд".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21.09.2015 по гражданскому делу в„– 33-10536/2015 апелляционная жалоба Жукова В.А. оставлена без удовлетворения, при этом из мотивировочной части решения суда первой инстанции исключено указание на то, что договор аренды спорного земельного участка считается прекращенным в силу закона, поскольку возникновение права собственности на помещения в жилом доме влечет возникновение права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом.
Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.Согласно пункту 67 постановления в„– 10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Суды установили, что согласно данным ЕГРП в установленном Законом о регистрации порядке были зарегистрированы заключенные от имени ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" соответствующие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного на спорном земельном участке; право аренды ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на вышеуказанный земельный участок обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства, о чем в ЕГРП имеются соответствующие записи.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Закона об ипотеке.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, до момента передачи всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, право аренды земельного участка, на котором он расположен, находится в залоге у участников долевого строительства.
Судебная коллегия считает, что выводы судебных инстанций о том, что право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников квартир, входящих в состав такого дома, только после ввода его в эксплуатацию, соответствуют приведенным нормам права.
Кроме того, ранее Жуков В.А. обращался в Советский районный суд г. Самары с иском к ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, площадь земельного участка 9997,5 кв. м.
Исковое заявление Жукова В.А. было обосновано тем, что он является собственником квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном на арендуемом застройщиком (должником) земельном участке с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенным по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская. С момента регистрации права собственности на первую квартиру в указанном доме земельный участок под ним, по мнению истца, переходит в общую долевую собственность собственников помещений и обременение земельного участка в виде аренды отсутствует.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21.09.2015 по гражданскому делу в„– 33-10536/2015 оставлено без изменения решение Советского районного суда г. Самара от 08.07.2015 по этому же делу, которым отказано в удовлетворении исковых требований Жукова В.А. о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, площадь земельного участка 9997,5 кв. м, в пользу ЗАО ПФСК "Эл-Гранд". При этом из мотивировочной части решения суда судом апелляционной инстанции исключено указание на прекращение права аренды спорного земельного участка в связи с регистраций за отдельными лицами права собственности на помещения в жилом доме, влекущим возникновение права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом.
В силу пункта 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Довод заявителей кассационной жалобы о том, что они лишены возможности распорядиться своим правом на земельный участок и передать его другому застройщику при нахождении права аренды в конкурсной массе, отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу статьи 36 ЖК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении в„– 10/22, право собственников жилых помещений на земельный участок под многоквартирным домом ограничено владением и пользованием данным земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Другие доводы кассационной жалобы Романова А.В. и Жукова В.А. также не опровергают выводы судов об установленных фактических обстоятельствах дела и применении норм права.
Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
При таких обстоятельствах суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

производство по кассационной жалобе Романова Алексея Викторовича и Жукова Владимира Александровича на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А55-5075/2009 в части, касающейся оспаривания решения комитета кредиторов от 12.08.2015 прекратить.
Определение Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А55-5075/2009 в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 АПК РФ.
В части, касающейся прекращения производства по кассационной жалобе, настоящее постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в порядке статьи 291 АПК РФ.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ

Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.А.МИНЕЕВА


------------------------------------------------------------------