АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. в„– Ф06-7659/2016

Дело в„– А55-13687/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Хайруллиной Ф.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
заявителя - Хохлова Д.А. (доверенность от 26.06.2013)
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2015 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Корнилов А.Б., Кувшинов В.Е.)
по делу в„– А55-13687/2015
по заявлению Самарского областного Фонда жилья и ипотеки (ОГРН 1026300969485, ИНН 6315831345), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности и перехода права на объект недвижимого имущества и понуждении устранить допущенные нарушения, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" (ИНН 6315568510, ОГРН 1046300441197), г. Самара, открытого акционерного общества "Цветущие сады" (ИНН 6312038280, ОГРН 1026300763642) в лице конкурсного управляющего Решухина Константина Юрьевича, г. Самара, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, г. Москва, Решухина Константина Юрьевича, г. Самара, Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (ИНН 7706598106, ОГРН 1057748848002) г. Москва, общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" (ИНН 6376120451, ОГРН 1046302943466), п. Волжский,

установил:

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки обратился (далее - Самарский областной ФЖИ, фонд, заявитель) в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права на объект недвижимого имущества и обязать осуществить государственную регистрацию права и перехода права собственности.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015, заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель Самарского областного ФЖИ, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2012 по делу в„– А55-7405/2010 открытое акционерное общество "Цветущие сады" (далее - ОАО "Цветущие сады") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 по делу в„– А55-7405/2010 утверждены положения "О порядке и условиях реализации-продажи (проведения торгов) имущества Открытого акционерного общества "Цветущие сады", предложенное конкурсным управляющим собранию кредиторов 11.11.2013.
На электронной площадке "Центр реализации" (http://www.bankrupt.ctnterr.ru) 25.10.2014 было размещено сообщение о проведении открытых торгов по продаже имущества должника ОАО "Цветущие сады": нежилого помещения 1 этаж: комнаты в„– 1-3, площадью 11004.1 кв. м (теплица), расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н, 18 км (Лот в„– 1).
Между обществом с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" (агент) и Самарским областным ФЖИ (принципал) заключен агентский договор от 14.01.2015 в„– 01-а для участия в открытых электронных торгах в форме публичного предложения по продаже имущества ОАО "Цветущие сады", в целях приобретения в собственность для фонда нежилого помещения 1 этаж: комнаты в„– 1 - 3, площадью 11 004,1 кв. м (теплица), расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н, 18 км.
Согласно агентскому договору в„– 01-а от 14.01.2015 для оплаты задатка за участие в электронном аукционе Самарский областной ФЖИ оплатил ООО "ОКТОГОН" 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 14.01.2015 в„– 195, в последующим ООО "ОКТОГОН" внесло платежным поручением от 15.01.2015 в„– 10 данную сумму в качестве задатка за участие в электронном аукционе.
ООО "ОКТОГОН" в интересах СОФЖИ подали заявку на участие в электронных торгах, по результатам которых был определен победитель согласно Протоколу о результатах проведении открытых торгов от 16.01.2015.
На основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту в„– 1 от 16.01.2015, между ОАО "Цветущие сады" (продавец) и ООО "ОКТОГОН" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества должника от 23.01.2015, по условиям которого ООО "ОКТОГОН" приобрело для Самарского областного ФЖИ нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты в„– 1 - 3, площадью 11004,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км по цене 13 443 156 (Тринадцать миллионов четыреста сорок три тысячи сто пятьдесят шесть) руб. 34 коп.
Согласно агентскому договору в„– 01-а от 14.01.2015 для оплаты за имущество, приобретенное при проведение открытых торгов, Самарское областное ФЖИ оплатило ООО "ОКТОГОН" 10 577 587 руб. 91 коп.
Стоимость приобретенного имущества была оплачена в полном объеме.
Между ОАО "Цветущие сады" и Самарским областным ФЖИ 29.01.2015 подписан передаточный акт.
05.02.2015 ОАО "Цветущие сады" и Самарский областной ФЖИ обратились в Управление Росреестр по Самарской области за государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты в„– 1 - 3, площадью 11004.10 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км (вх. в„– 63/001/301/2015-4112 от 05.02.2015 г.).
Управлением Росреестр по Самарской области сообщением от 20.05.2015 в„– 63/001/301/2015-4112 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием заключения уполномоченного органа на отчет об оценке недвижимого имущества.
Самарский областной ФЖИ, полагая, что отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконен и необоснован, нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанцией, оценив в совокупности обстоятельства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что реализация спорного имущества ОАО "Цветущие сады", совершена конкурсным управляющим в соответствии с положениями "О порядке и условиях реализации-продажи (проведения торгов) имущества Открытого акционерного общества "Цветущие сады", утвержденными определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 по делу в„– А55-7405/2010.
Довод об отсутствии положительного заключения уполномоченного органа на отчет об оценке недвижимого имущества, отклоняется судебной коллегией.
Согласно пункту 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон в„– 127-ФЗ) при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Статьей 139 Закона в„– 127-ФЗ предусмотрено, что в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника.
В силу пункта 2 статьи 130 Закона в„– 127-ФЗ отчет оценщика об оценке имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества (далее также - отчет об оценке), более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков (далее - орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков).
Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом
Требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности - в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО в„– 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО в„– 2)" и "Требования к отчету об оценке" (ФСО в„– 3), утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 в„– 254, 255 и 256.
В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом.
Заключение государственного финансового контрольного органа - документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке, содержащий мотивированное мнение о соответствии отчета об оценке стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
Согласно пункту 4 статьи 130 Закона в„– 127-ФЗ отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии отчета об оценке.
В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника.
Согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 130 Закона в„– 127-ФЗ в случае, если указанная саморегулируемая организация оценщиков представила экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету или отчет об оценке был переработан оценщиком с учетом полученного экспертного заключения, арбитражный управляющий направляет указанное экспертное заключение по отчету об оценке и переработанный отчет об оценке в уполномоченный орган и собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 130 Закона в„– 127-ФЗ начальная цена продажи имущества должника устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов в соответствии с отчетом об оценке.
Для определения стоимости спорного нежилого помещения и последующей реализации его на торгах ОАО "Цветущие сады" привлекался оценщик. Оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" был подготовлен отчет об оценке от 30.04.2013 в„– 77-01/13, который направлялся в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, от которого поступило отрицательное мотивированное заключение от 20.06.2013 в„– 15/27798.
После этого оценщиком был подготовлен переработанный Отчет об оценке в„– 77-01/13 от 23.10.2013.
На основании переработанного Отчета конкурсным управляющим было подготовлено Положение о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады". Указанное Положение представлялось собранию кредиторов ОАО "Цветущие сады" для утверждения. Решением собрания кредиторов ОАО "Цветущие сады" от 11.11.2013 предложение Конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и условиях реализации-продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады" было отклонено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Величина рыночной стоимости, полученной оценщиком, носит для общего собрания кредиторов рекомендательный характер и решение об установлении начальной продажной цены имущества принимает собрание кредиторов (комитет кредиторов). Согласно действующему законодательству о банкротстве, отчет независимого оценщика по рыночной цене имущества является лишь необходимой предпосылкой к определению собранием кредиторов продажной цены имущества на торгах.
В соответствии со статьей 60 Закона в„– 127-ФЗ конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд Самарской области с ходатайством об утверждении Положения о порядке и условиях реализации-продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады".
Определением арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 по делу в„– А55-7405/2010, вступившим в законную силу, указанное Положение было утверждено.
В пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона в„– 122-ФЗ) перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В Управление Росреестра по Самарской области были представлены: договор купли-продажи имущества должника от 23.01.2015, заключенный между ОАО "Цветущие сады" и ООО "ОКТОГОН", а также акт приема-передачи от 29.01.2015.
Указанный договор подписывался по результатам проведения открытых торгов в рамках осуществления процедуры конкурсного производства в отношении ОАО "Цветущие сады".
Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 в„– 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48 и 49 Гражданского кодекса Российской Федерации); наличие полномочий у представителей (статья 182 названного Кодекса), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 указанного Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164 и 434 Кодекса); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ). В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 названного Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.).
Исследование управлением документов, определенных в уведомлении от 20.05.2015 в„– 63/001/301/2015-4112, не может повлиять на государственную регистрацию перехода права, так как отчет имеет значение для оценки юридической силы сделки с точки зрения ее оспоримости, однако в рамках рассматриваемого дела данные обстоятельства не подлежат установлению. Торги по результатам которых заключен договор купли-продажи имущества должника от 23.01.2015 (оспоримая сделка) не признан недействительным.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об обоснованности требований Самарского фонда ФЖИ.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А55-13687/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА

Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
С.Ю.МУРАВЬЕВ


------------------------------------------------------------------