АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2016 г. в„– Ф06-10842/2016

Дело в„– А55-24330/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителей:
истца - Брояна Г.М. (доверенность от 27.05.2015), Воронина Д.А. (доверенность от 27.05.2015),
ответчика - Левина С.Ю. (доверенность от 28.12.2015 в„– 11306/1),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2016 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А55-24330/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА", Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1026303953631; ИНН 6382042642) к мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741) о принятии отказа от договорных отношений односторонней недействительной сделкой,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" (далее - ООО "Судоходная компания "УСА", Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия г.о. Тольятти, Мэрия) о признании отказа мэрии г.о. Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме от 18.05.2015 в„– 3420/5.2 за подписью заместителя руководителя Департамента по управлению имуществом мэрии г.о. Тольятти, односторонней недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016, признан недействительным отказ мэрии городского округа Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме от 18.05.2015 в„– 3420/5.2.
Взыскано с мэрии г.о. Тольятти в пользу ООО "Судоходная компания "УСА" расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.
Мэрия г.о. Тольятти обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением мэрии г.о. Тольятти от 15.02.2010 был утвержден акт от 19.12.2006 в„– 107 о выборе земельного участка для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Постановлением мэрии от 04.10.2010 в„– 2768-п/1 ООО "Судоходная компания "УСА" предоставлен в аренду сроком на 26 месяцев земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов (кадастровый номер 63:09:0202058:533) общей площадью 2259 кв. м для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4 в Комсомольском районе г. Тольятти. Обществу предложено в месячный срок оформить и зарегистрировать договор аренды.
14 апреля 2011 г. между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Судоходная компания "УСА" заключен договор аренды земельного участка в„– 2373 на срок 26 месяцев.
18 октября 2011 г. в установленном законом порядке данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.
21 ноября 2013 г. Мэрией было принято постановление в„– 3573-п/1 об изменении срока действия указанного договора до 14.06.2015 ООО "Судоходная компания "УСА" предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.04.2011 в„– 2373 и обратиться в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации изменений к договору аренды.
28 ноября 2013 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение с установлением срока аренды до 14.06.2015.
13 декабря 2013 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на ничтожность данной сделки.
18 мая 2015 г. мэрия г.о. Тольятти направило в адрес ООО "Судоходная компания "УСА" письмо в„– 3420/5.2 об отказе от договорных отношений с приложением соглашения о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента получения письма.
В качестве основания для расторжения договора мэрия ссылается на неиспользование земельного участка и истечение срока аренды. Указанное уведомление было получено истцом 23.05.2015.
Полагая данные действия Мэрии не соответствующими действующему законодательству, нарушающими права и законные интересы Общества, последний обратился в суд с настоящим иском. При этом истец полагает, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2013, которым срок аренды земельного участка был продлен до 14.06.2015, между ним и ответчиком сложились обязательственные отношения по использованию арендованного земельного участка, определенные конкретным сроком. До истечения названного срока истец не вправе в одностороннем порядке отказываться от договорных отношений, истцом совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка, и в такой ситуации односторонний отказ истца от договорных отношений является злоупотреблением права.
Квалифицировав оспариваемый отказ Мэрии от договора аренды как одностороннюю сделку, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на нормы статей 452, 621, 610, 615, 166, 168, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пришли к выводу, что односторонний отказ ответчика от договорных отношений является злоупотреблением правом, в связи с чем признали требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суды нашли верными доводы ответчика о возобновлении договора аренды земельного участка от 14.04.2011 в„– 2373 после истечения срока его действия на тех же условиях на неопределенный срок обоснованными и не приняли во внимание в этой связи доводы истца о наличии обязательственных отношений на основании дополнительного соглашения от 28.11.2013 по использованию арендованного земельного участка, определенных конкретным сроком.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
Так, в данном случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30 - 32 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ одним из самостоятельных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу ранее действовавшей статьи 35 ЗК РФ не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен для строительства объекта - офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Вместе с тем в данном случае в первоначально отведенный по договору аренды срок (до 14.06.2013) истцом осуществлены лишь подготовительные мероприятия по строительству капитального объекта, а именно, проведение инженерно-геодезических изысканий, получение разрешений и согласований.
Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы обществом не осуществляются, проектная документация разработана в 2014 году, за получением разрешения на строительство истец обратился 24.03.2015. Доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (строительство объекта - офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением) в период его действия, материалы дела также не содержат.
Кроме того, по смыслу разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
К числу таких случаев можно отнести и предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в ныне действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).
Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 в„– 17540/11).
Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку по истечении срока действия спорного договора аренды (14.06.2013) Общество продолжило фактически пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, при этом дополнительное соглашение об установлении нового срока действия не прошло государственную регистрацию, указанный договор признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
При этом в такой ситуации любая из сторон по общему правилу вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.
В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.
В отношении земельных участков, предоставленных в аренду для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности немотивированного отказа арендодателя от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в целях исключения нарушения прав добросовестного арендатора действительно необходимо учитывать специальные нормы земельного законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
Суды не приняли во внимание, что на момент направления Мэрией оспариваемого отказа от него вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 ЗК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Однако, как правильно указывает заявитель жалобы, касаемо спорного земельного участка такие условия отсутствуют. В частности, подпунктами 5, 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, определяющими обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки предоставляются без проведения торгов в случаях: образования земельного участка для комплексного освоения территории - лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; наличия на участке здания, сооружения - собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Поскольку спорный земельный участок не предоставлялся Обществу в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие истцу здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, то основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов отсутствуют.
Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по договору аренды от 14.04.2011 в„– 2373 после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.
Поскольку норм права, возлагающих на арендатора обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с предпринимателем договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то ответчик правомерно заявил отказ от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
В такой ситуации реализация Мэрией предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных выше норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление таким правом (статья 10 ГК РФ), на чем совершенно безосновательно настаивает Общество.
С учетом изложенного судебная коллегия находит, что выводы судов о незаконности отказа Мэрии от договора аренды от 14.04.2011 в„– 2373, возобновленного на неопределенный срок, сделаны с неправильным применением норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора.
Поскольку все имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства в данном случае установлены судами, необходимость дополнительного исследования и оценки доказательств по делу отсутствует, то в такой ситуации суд кассационной инстанции руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 и частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Судоходная компания "УСА" требований по приведенным в настоящем постановлении мотивам.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу в„– А55-24330/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Обществу с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" в удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------