АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. в„– Ф06-10382/2016

Дело в„– А55-25052/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
истца - Нижегородова Д.М. (доверенность от 14.06.2016),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Социальное развитие"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 (судья Селиваткин П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А55-25052/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Социальное развитие" (ОГРН 1046300463175) к Министерству имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), с участием третьих лиц: Департамента управления имуществом городского округа Самара, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Социальное развитие" (далее - общество, ООО "Социальное развитие") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство), администрации городского округа Самара об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка между Министерством и ООО "Социальное развитие", а именно принять пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:
В соответствии с пунктом 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена Участка составляет 111 336,25 (сто одиннадцать тысяч триста тридцать шесть) руб., из расчета: Цв = Ск * 2,5%, где:
Цв - цена земельного участка; Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная согласно кадастровому паспорту от 29.08.2013 в„– 63-00-102/13-435251 для земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819 - 4 453 449,8 руб.;
2,5% - коэффициент определения выкупной стоимости земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Исковые требования основаны на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.07.2012), статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ), и мотивированы необходимостью применения льготной цены земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости, поскольку общество обратилось с заявлением о выкупе спорного земельного участка 08.06.2011.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, между Министерством и обществом. Принял пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: "2.1. Цена Участка, определенная на основании отчета в„– 98-13/09-14 об оценке рыночной стоимости от 19.09.2014, составляет 12 800 587 (двенадцать миллионов восемьсот тысяч пятьсот восемьдесят семь) руб. без НДС".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.Судебные инстанции при рассмотрении спора по урегулированию разногласий относительно условий выкупа земельного участка исходили из того, что испрашиваемый обществом земельный участок требуется только для обслуживания принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, а не как земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, в связи с чем положения пункта 2 статьи 1 Закона в„– 137-ФЗ в данном случае не применимы, кроме того, на момент обращения с заявлением о выкупе земельный участок не существовал как объект права.
В кассационной жалобе ООО "Социальное развитие", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что судебные инстанции не учли преюдициально установленных обстоятельств в рамках других дел в„– А55-2085/2014, А55-1742/2010, А55-15963/2012, в которых сделаны выводы о необходимости дополнительного предоставления земельного участка площадью 860 кв. м, поскольку не были учтены исторически сложившаяся территория под памятником федерального значения и границы охранной зоны, при этом первоначально с заявлением общество обратилось в 2009 году.
В судебном заседании представитель ООО "Социальное развитие" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В судебном заседании 12.07.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 15 часов 45 минут 19.07.2016, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ООО "Социальное развитие" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0503003:003 площадью 868,9 кв. м, и находящееся на нем нежилое здание площадью 1023,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4А, о чем 15.02.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
ООО "Социальное развитие" обратилось в Министерство с заявлением от 26.11.2009 о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 859,9 кв. м для использования под территорию, необходимую для обслуживания вышеназванного нежилого здания.
Сообщением от 31.12.2009 в„– 12-14/19175 Министерство возвратило представленный заявителем пакет документов, указав на то, что испрашиваемый земельный участок является незастроенным, а земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего заявителю здания, находится в его собственности.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2011 по делу в„– А55-1742/2010 признаны незаконными действия Министерства по возврату ООО "Социальное развитие" письмом от 31.12.2009 в„– 12-14/19175 документов, представленных для приобретения прав на земельный участок площадью 859,90 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4А, на Министерство возложена обязанность направить в уполномоченный орган местного самоуправления городского округа Самара обращение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории.
ООО "Социальное развитие" обратилось в Министерство с заявлением от 08.06.2011 о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка площадью 859,90 кв. м, необходимого для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения.
Сообщением от 22.03.2012 в„– 12-1/1676/10-с Министерство отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с поступлением заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 07.12.2011 в„– СП-9/3434-0-1 о невозможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.07.2012 по делу в„– А55-15963/2012 признаны незаконными действия Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, выразившиеся в отказе утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории в отношении земельного участка площадью 859,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4; на Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории в отношении вышеназванного земельного участка.
Распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 06.11.2012 в„– РД-730 схема расположения спорного земельного участка была утверждена.
ООО "Социальное развитие" 30.11.2012 вновь обратилось в Министерство о предоставлении в собственность за выкуп спорного земельного участка в соответствии с ранее поданным заявлением (от 08.06.2011), на которое Министерство письмом от 29.12.2012 в„– 01-17/210 сообщило заявителю о том, что принятие решения о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка будет возможно после государственного кадастрового учета и представления кадастрового паспорта.
ООО "Социальное развитие" обратилось в орган кадастрового учета, однако решением ФГБУ "ФКП Росреестра" от 05.03.2013 в„– 63-00-119/13-47367 в осуществлении государственного кадастрового учета было отказано, так как границы испрашиваемого земельного участка, пересекают границы ранее поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 23.08.2013 по делу в„– А55-8771/2013 в удовлетворении иска ООО "Социальное развитие" к Министерству, ФГБУ "ФКП Росреестра" об установлении границы земельного участка, площадью 859,90 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Ленинский район, ул. Красноармейская, д. 4, под территорию, необходимую для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения, отказано, поскольку пересечение границ спорного земельного участка с границами смежных земельных участков устранено аннулированием этих земельных участков.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.08.2013 в„– 63-00-102/13-435251 спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 26.08.2013, ему присвоен кадастровый номер 63:01:0503003:819, разрешенное использование: под территорию, необходимую для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения; кадастровая стоимость составляет 4 453 449,80 руб.
К ранее поданному заявлению обществом в адрес Министерства 30.10.2013 был направлен указанный кадастровый паспорт.
Письмом от 08.11.2013 в„– 12-1/1676/11-е Министерство сообщило, что письмом от 22.03.2012 в„– 12-1/1676/10-с его обращение рассмотрено по существу и документы возвращены заявителю.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 по делу в„– А55-2085/2014 признано незаконным решение Министерства от 22.03.2012 в„– 12-1/1676/10-с об отказе в предоставлении ООО "Социальное развитие" в собственность земельного участка площадью 860 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0503003:819, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4, суд также обязал Министерство по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения о предоставлении ему в собственность указанного земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.
По заявлению ООО "Социальное развитие" Министерством издан приказ от 30.01.2015 в„– 283-1 о предоставлен в собственность за плату земельный участок общей площадью 860 кв. м с кадастровым номером 63:01:0503003:819.
Министерством 24.02.2015 направлен для подписания проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена участка, определенная на основании отчета в„– 98-13/09-14 об оценке рыночной стоимости от 19.09.2014 составляет 12 800 587 руб.
В письме от 25.03.2015 в„– 03 ООО "Социальное развитие" сообщило, что проект договора не может быть подписан в связи с тем, что цена земельного участка должна составлять 2,5% кадастровой стоимости, и направило протокол разногласий, в котором предложено заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием цены 2,5% от кадастровой стоимости.
Министерство в письме от 27.03.2015 в„– 12/4592 сообщило, что в целях реализации Закона Самарской области от 26.02.2015 в„– 11-ГД между Министерством и администрацией городского округа Самара проводится совместная работа по передаче заявлений о предоставлении в собственность земельного участка, соответственно, рассмотрение протокола разногласий выходит за пределы компетенции Министерства.
Поскольку Министерством договор (в редакции протокола разногласий) не был принят, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.
Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Вместе с тем, исследуя спорные правоотношения, суды не учли существенные для дела обстоятельства.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ) объекты культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом подразделяются на следующие виды: памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями; ансамбли; достопримечательные места.
Правила статьи 5 и статьи 34 указанного Закона в„– 73-ФЗ устанавливают, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, относятся к землям историко-культурного назначения, в отношении которых устанавливаются зоны объектов культурного наследия, состав таких зон определяется соответствующим проектом.
В рамках рассмотрения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка ООО "Социальное развитие" была подготовлена научно-проектная документация "Разработка проекта охранных зон здания в структуре исторического квартала", в котором отмечено, что территория памятника не может быть уменьшена по сравнению с исторической, а также, для обеспечения сохранности объекта культурного наследия на его территории и на сопряженных с ним территориях устанавливаются следующие зоны охраны: территория памятника, включенного в охранную зону; охранная зона памятника, включающая в себя земельный участок, который принадлежит ООО "Социальное развитие" (кадастровый номер 63:01:0503003:003, площадью 868,9 кв. м) и испрашиваемый участок с кадастровым номером 63:01:0503003:819, площадью 860 кв. м, что подтверждается паспортом памятника, выданным Поволжским управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2011 по делу в„– А55-1742/2010, от 23.07.2012 по делу в„– А55-15963/2012, от 11.06.2014 по делу в„– А55-2085/2014 были установлены юридически значимые обстоятельства, которые являются преюдициальными и не подлежат повторной оценке при рассмотрении настоящего дела.
Судебные инстанции, разрешая спор по настоящему делу, не учли, что в рамках вышеуказанных дел было установлено исключительное право ООО "Социальное развитие" на приватизацию испрашиваемого участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819 общей площадью 860 кв. м, поскольку первоначально предоставленный в собственность земельный участок с кадастровым номером 63:01:0503003:003 площадью 868,9 кв. м, на котором непосредственно расположен памятник федерального значения (здание пивной бар "Фон Вакано"), был сформирован с нарушением пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) и необходимой зоны охраны объекта культурного наследия, состав которой был определен проектной документацией "Разработка проекта охранных зон здания в структуре исторического квартала".
Таким образом, без учетом специальных положений Закона в„– 73-ФЗ и правил статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка ООО "Социальное развитие" территория памятника федерального значения была ошибочно уменьшена по сравнению с исторической, что не обеспечивало сохранность объекта культурного наследия, в связи с чем необходимо было предоставление смежной испрашиваемой территории площадью 860 кв. м с установлением на ней охранной зоны, в том числе охранной зоны памятника, включаемого в себя земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0503003:003, 63:01:0503003:819.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В связи с чем при реализации исключительного права на приватизацию земельного участка (территория памятника) не может устанавливаться различный правовой режим для выкупа участка, площадь которого изначально ошибочно не была учтена при формировании территории памятника и зоны охраны в целом.
Выводы судов двух инстанций о том, что испрашиваемый земельный участок не связан с использованием здания памятника, а является территорией, необходимой только для его обслуживания, сделаны без учета вступивших в законную силу судебных актов по другим делам, которыми установлено право ООО "Социальное развитие" на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819 по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как лица, имеющего в собственности здание.
Принимая оспариваемые по делу судебные акты, судебные инстанции также не учли, что положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривали возможность дополнительного выкупа смежного земельного участка для обслуживания нежилого здания, в связи с чем при рассмотрении дела в„– А55-2085/2014, удовлетворяя требования ООО "Социальное развитие" и обязывая Министерство принять решение о предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819, и был сделан вывод именно о допущенных уполномоченным органом нарушениях и несоблюдении зон охраны объекта культурного наследия при первоначальном предоставлении земельного участка, на котором расположено здание памятника.
С учетом установленных в рамках других дел юридически значимых обстоятельств необходимо было разрешить спор в отношении испрашиваемого участка в рамках реализации собственником строения исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующего в период спорных правоотношений).
По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) определением критерии применения рыночных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
При разрешении спора о разногласиях по конкретным условиям договора суду необходимо было учесть о необходимости внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, неурегулированных сторонами в досудебном порядке.
С учетом пунктов 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости связаны с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона в„– 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе является факт обращения собственника недвижимости с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Учитывая специфику спора при определении цены земельного участка в рамках заключенного в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации договора купли-продажи необходимо руководствоваться Законом в„– 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о доказательствах.
Вместе с тем судебные инстанции не исследовали вопросы о праве общества требовать применение льготной цены и дате обращения собственника с заявлением о выкупе земельного участка, а также не проверены показатели кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка, предоставленного обществу.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 по делу в„– А55-25052/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------