АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. в„– Ф06-11099/2016

Дело в„– А55-17470/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Васильева А.А., директора (приказ от 15.07.2002),
ответчика - Пензина Е.А. (доверенность от 30.11.2015 в„– 57),
в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сервисторгстрой"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу в„– А55-17470/2015
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Сервисторгстрой", г. Похвистнево, Самарская область (ОГРН 1026303315455) к администрации городского округа Похвистнево Самарской области (ОГРН 1025303313838) о признании права собственности, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Государственной инспекции строительного надзора по Самарской области,

установил:

закрытое акционерное общество "Сервисторгстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Похвистнево (далее - Администрация) о признании права собственности на квартиры, расположенные на мансардном этаже в многоквартирном доме по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно: квартиру в„– 13, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартиру в„– 14, общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартиру в„– 15, общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартиру в„– 16, общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и Государственная инспекция строительного надзора по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2015 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального и процессуального права, указывая, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к правильному выводу о том, что реконструированный объект соответствует всем требованиям, которые предъявляются к реконструкции многоквартирного жилого дома, а выводы апелляционного суда не позволяют Обществу реализовать право на признание права на реконструированное имущество в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2014 в„– RU63308000-03 Обществу разрешен ввод в эксплуатацию построенный 12-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Строительство дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем Обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.02.2012.
После ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию Общество выполнило его реконструкцию посредством устройства мансардного этажа в границах существующих чердачных помещений.
В результате произведенной реконструкции возникло четыре жилых помещения, каждое из которых состоит из двух жилых комнат и помещений вспомогательного использования: квартира в„– 13 общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартира в„– 14 общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартира в„– 15 общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартира в„– 16 общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
При выполнении реконструкции чердачных помещений в жилые помещения какие либо конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома затронуты не были, в связи с чем заявлением от 03.10.2014 Общество обратилось в Администрацию о выдаче разрешения на реконструкцию объекта "12-квартирный жилой дом", расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Письмом от 07.10.2014 в„– 2303/О Администрация отказала в выдаче Обществу разрешения на реконструкцию в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и отсутствием согласия правообладателя объекта капитального строительства.
Общество, ссылаясь на невозможность произвести государственную регистрацию права собственности на жилые помещения, возникшие в результате реконструкции без оформления разрешительной документации, а также на соответствие указанных жилых помещений строительным, противопожарным, государственным экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям, что подтверждается заключениями уполномоченных органов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что единственным признаком самовольной постройки спорного объекта является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и у Общества отсутствует возможность получить указанное разрешение и ввести объект в гражданский оборот в административном порядке. Также судом установлен факт пригодности спорных объектов недвижимости к безопасной эксплуатации, работы по переустройству расположенных в многоквартирном жилом доме чердачных помещений в жилые помещения, проведенные Обществом, не повлияли на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом, конструктивные, объемно-планировочные и инженерные решения, принятые при переустройстве чердачных помещений, соответствуют требованиям соответствующих строительных и противопожарных норм (правил), и обеспечивают безопасную для здоровья людей эксплуатацию помещений и всего здания в целом.
Отменяя решение суда и, отказывая в иске, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в спорном случае имеется нарушение со стороны Общества соблюдения установленной законодательством процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и перевода нежилых (чердачных помещений) в жилые (квартиры), отсутствие в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) согласия всех собственников жилого дома на реконструкцию объекта.
В соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2015) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае если лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 в„– 11066/09).
Аналогичные выводы содержатся и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом установлено, и представитель Общества в суде кассационной инстанции подтвердил, что до начала реконструкции объекта Общество в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию не обращалось, а сделало это уже после завершения реконструкции чердачного помещения.
Также Общество не предпринимало мер к получению разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию, что не может свидетельствовать о том, что Обществом предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки.
Необходимо отметить, что при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, как способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
Таких доказательств материалы дела не содержат.
Также апелляционным судом принято во внимание, что Общество не представило суду документы, подтверждающие согласие всех собственников жилого дома о проведении реконструкции, а также доказательства перевода нежилого помещения (чердачных помещений) в жилые помещения (квартиры).
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу положений статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода помещения собственник соответствующего помещения предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, соответствующий пакет документов.
Таким образом, из приведенных положений ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода нежилого помещения в жилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих осуществление действий, направленных на перевод расположенного в жилом доме нежилых помещений в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, а также доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу реконструкции общего имущества (чердака) многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции и не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу в„– А55-17470/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------