АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. в„– Ф06-1427/2015

Дело в„– А55-9370/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
заявителя - Кабардиной Г.А. (доверенность от 19.07.2016), Воротынской О.Л. (доверенность от 23.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Воробьевы горы"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)
по делу в„– А55-9370/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Воробьевы горы", г. Тольятти, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации, обязании совершить определенные действия, с участием третьего лица - мэрии городского округа Тольятти,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Воробьевы горы" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), выразившиеся в отказе осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса "Кристалл", общей площадью застройки 2641,6 кв. м, степень готовности объекта - 45% и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на указанный объект незавершенного строительства.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена мэрия городского округа Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2015 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2016 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 решение суда первой инстанции от 12.01.2016 отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе Общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя нарушением апелляционным судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что апелляционным судом не учтено, что арендные отношения между Обществом и мэрией городского округа Тольятти существуют с 09.03.2006, следовательно, порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства, предусмотренный абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) соблюден.
В судебном заседании 21.07.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 15 ч. 20 мин. 26.07.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением мэра города Тольятти от 11.02.2005 Обществу было предварительно согласовано место размещения здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом.
Договор аренды земельного участка для строительства здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом был заключен с Обществом 11.12.2007 на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 16.11.2007.
Разрешение на строительство выдано Обществу 04.03.2009 на строительство здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом: общая площадь объекта капитального строительства - 18 748 кв. м, площадь земельного участка - 18 000 кв. м, количество этажей - 7, строительный объем - 91 500 куб. м.
Наличие в составе здания жилых помещений указанным разрешением на строительство, а также проектной документацией не предусматривалось.
Впоследствии в данное разрешение на строительство были внесены уточнения на отдельном листе от 04.02.2011, согласно которым общая площадь земельного участка - 1,8 га, общая площадь застройки - 10 336 кв. м, общая этажность - 7, общая площадь здания - 18 748 кв. м, количество квартир - 88, количество помещений - 16, площадь паркинга - 6237,37 кв. м, строительный объем паркинга - 17 070,09 куб. м, общий строительный объем - 91 500 куб. м.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса "Кристалл", общей площадью застройки 2641,6 кв. м, степень готовности объекта - 45%, представив на государственную регистрацию кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 25.12.2012, дубликат разрешения на строительство от 04.03.2009 в„– RU63302000-09, доверенность на представителя и платежное поручение на оплату государственной пошлины.
Сообщением от 13.02.2015 в„– 09/355/2014-111 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что законодательством не предусмотрена возможность выдачи дубликатов разрешения на строительство и предоставления таких дубликатов на государственную регистрацию прав в качестве основания ее проведения. Также Управление Росреестра указало, что земельный участок был предоставлен Обществу для строительства здания многоцелевого использования с предварительным согласованием места размещения, однако в дубликате разрешения на строительство от 04.03.2009 в„– RU63302000-09 содержатся изменения, согласно которым в составе здания многоцелевого использования с универсальным развлекательным комплексом разрешено строительство 88 квартир, 16 помещений и паркинга, а согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционах.
Общество, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования при новом рассмотрении дела, суд первой инстанции исходил из того, что представленный Обществом на государственную регистрацию права дубликат разрешения на строительства является повторным экземпляром подлинного разрешения на строительство и оформлен в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 в„– 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Также суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок для строительства фактически был предоставлен Обществу 09.03.2006, то есть до 01.03.2007, следовательно, в полном соответствии с требованиями статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ, в связи с чем проведение торгов не требовалось.
Отменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 30 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов или 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 18.12.2006 в„– 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ, в соответствии с которым до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Из изложенного следует, что положениями Закона в„– 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007, и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании - до 01.10.2005.
Таким образом, после 01.03.2007 для жилищного строительства земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения аукциона.
В спорном случае Обществу было предварительно согласовано место размещения объекта 11.02.2005 (до 01.10.2005), однако договор аренды земельного участка для строительства здания был заключен с Обществом на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 16.11.2007 в„– 3597-1/п только 11.12.2007, то есть после 01.03.2007.
Из представленного на государственную регистрацию дубликата разрешения на строительство следует, что в общую площадь здания входит количество квартир - 88.
Апелляционным судом установлено, что в 2009 году в ходе строительства указанного здания Обществом была произведена корректировка проектной документации: в раздел 3 (архитектурно-строительные решения) рабочего проекта были внесены изменения, согласно которым на 2 - 5 этажах здания предусмотрены по одной 2-х и 3-х комнатной квартире и по две 4-х комнатных, на 6 - 7 этажах - по две 4-х комнатных и по одной 5-ти комнатной квартире, что подтверждается пояснительной запиской к корректировке рабочего проекта указанного здания шифр 01.2007-1-ОПЗ, изменением от 01.09.2010 в„– 2 положительного заключения экспертизы от 23.10.2007 в„– 464.01.06.00.02.07.
Таким образом, спорный объект недвижимости с учетом внесенных в проектную документацию изменений приобрел статус объекта жилищного строительства и земельный участок в соответствии с положениями статьи 30.1 ЗК РФ мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Последующее внесение изменений в разрешение на строительство в части включения в общую площадь здания 88 квартир по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для жилищного строительства.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендные отношения между Обществом и мэрией городского округа Тольятти существуют с 09.03.2006, следовательно, порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства, предусмотренный абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ соблюден, был предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен по следующим основаниям.
Между мэрией городского округа Тольятти и Обществом был заключен договор аренды от 09.03.2006 в„– 1348 земельного участка с кадастровым номером 63:09:03 04 060:0028 площадью 18 000 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса "Кристалл", предназначенный для производства подготовительного цикла работ под строительство здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом.
Однако соглашением сторон от 30.10.2007 данный договор аренды был расторгнут, а земельный участок по акту приема-передачи от 30.10.2007 передан арендатором арендодателю.
Для цели строительства спорного объекта между мэрией городского округа Тольятти и Обществом был заключен договор аренды от 11.12.2007 в„– 1701 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принял земельный участок, предназначенный для строительства здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом.
Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, правоотношения между сторонами по поводу предоставления земельного участка для строительства здания возникли с 11.12.2007, то есть после 01.03.2007, в связи с чем порядок предоставления земельного участка для целей жилищного строительства был нарушен.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о правомерности отказа Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на спорный объект незавершенного строительства.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции и не могут служить основанием для отмены судебного акта, основанного на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А55-9370/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН


------------------------------------------------------------------