АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. в„– Ф06-6132/2016

Дело в„– А65-551/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - Чикириной Р.Г. (доверенность от 23.10.2015),
ответчика - Невзоровой М.В. (доверенность от 03.03.2016), Желаева А.А. (доверенность от 14.07.2013 в„– 1),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СЦК"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015
по делу в„– А65-551/2015
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "СЦК", с участием третьих лиц - муниципального казенного учреждения "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вис", о взыскании 22 608,26 руб. неосновательного обогащения,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СЦК" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" о взыскании 22 608,26 руб. неосновательного обогащения,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнений, к обществу с ограниченной ответственностью "СЦК" (далее - ответчик, ООО "СЦК") о взыскании 6 417 569,06 руб. долга за период с 01.01.2012 по 18.03.2015, и 5 112 392,38 руб. неустойки за период с 15.01.2012 по 18.03.2015.
Ответчик обратился со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 608,26 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 656 283,55 руб. задолженности, 213 922,50 руб. неустойки. В остальной части иска отказано. Во встречном иске ООО "СЦК" отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что с торгов не могло быть реализовано право на заключение договора аренды отдельно от самого договора аренды земельного участка. Кроме того, постановление Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 в„– 74 "Об арендной плате за землю", на основании которого истец рассчитал арендную плату, не распространяется на земли, которые арендовал ответчик, так как они были предоставлены на аукционе.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании 10.03.2016 был объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 15.03.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела на основании Постановлений Главы администрации г. Казани от 03.10.1998 в„– 2038 и от 03.07.1998 в„– 1357 "О проведении аукциона по продаже земельных участков" проведен аукцион на право заключения договора купли-продажи аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, проспект Победы Советского района (кадастровый номер 16:50:050152:30).
Между администрацией г. Казани и ООО "Авто-Лидер" был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от 06.09.1999 в„– 10 стоимостью 500 000 руб.
Сторонами сделки был заключен договор аренды спорного земельного участка от 13.09.1999 в„– 3013 общей площадью 0,409 га.
Участок предоставлялся для строительства станции технического обслуживания автомобилей.
Срок действия договора установлен сторонами до 06.08.2014.
Арендатор (ООО "Авто-Лидер") 02.03.2006 на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.09.1999 в„– 3013 передал свои права и обязанности по договору ООО "ОТВА" (новому арендатору).
Договор о передаче прав и обязанностей надлежащим образом прошел государственную регистрацию.
Находившийся на земельном участке объект недвижимого имущества: незавершенный строительством автосалон "Ситроен", площадь застройки 1 931,50 кв. м, степень готовности 40% по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 28.11.2011 продан ООО "ОТВА" ООО "СЦК", переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 06.12.2012.
ООО "ОТВА" (арендатор) 01.06.2012 на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.09.1999 в„– 3013 передал свои права и обязанности по договору ООО "СЦК" (новому арендатору).
В последующем, 26.12.2014 за ответчиком на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.07.2014 в„– RU16301000-102гр зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства - автосалон "Ситроен", общей площадью 2 605,60 кв. м, по адресу: г. Казань, Пр. Победы.
Между ответчиком (ООО "СЦК", продавец) и третьим лицом (ООО "УК ВИС", покупатель) 24.12.2014 заключен договор купли-продажи здания, согласно которому здание автосалона "Ситроен", общей площадью 2 605,60 кв. м, ответчик продал третьему лицу (переход права собственности зарегистрирован 13.01.2015).
Истец, считая, что у ответчика за период с 01.01.2012 по 18.03.2015 образовалась задолженность по договору аренды земельного участка в размере 6 417 569,06 руб., обратился в арбитражный суд.
Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с Комитета 22 608,26 руб. неосновательного обогащения.
Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно сослались на пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Также судами с учетом решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.03.2013 по делу в„– А65-16232/2012 правомерно указано, что за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 задолженность по арендной плате взыскана с предыдущего арендатора земельного участка.
Суд при исчислении задолженности по арендной плате за пользование земельным участком пришел к выводу, что стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.
Расчет задолженности суды произвели на основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 в„– 74 "Об арендной плате за землю", которым установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13), судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 13.09.1999 следует, что арендная плата пересматривается в случае изменения законодательства, действующего на территории Республики Татарстан, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
На момент заключения договора действовали положения постановления Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 в„– 74.
Однако из пункта 1.1 вышеуказанного Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан, на основании которого истцом был произведен расчет, следует, что настоящее Положение о порядке определения размеров арендной платы распространяется на случаи предоставления земельных участков в аренду под строительство, за исключением случаев такого предоставления на аукционе.
Факт предоставления в аренду спорного земельного участка на аукционе подтверждается как материалами дела, так и позицией самого истца.
Рассчитывая задолженность по арендной плате за спорный период, судом сделан вывод, что доказательств того, что именно способ определения арендной платы за пользование земельным участком был определен на торгах, материалы дела не содержат.
В то же время условиями пункта 2.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата выплачиваемая арендатором арендодателю рассчитывается по формуле: к4 x 58,5 тыс. руб. x руб./га = 95,71 тыс. руб. в год, за 1 мес. - 7,97 тыс. руб., вносится арендодателем ежемесячно до 15 числа.
Учитывая вышеуказанные противоречия в условиях договора аренды земельного участка, суду необходимо истребовать конкурсную документацию, на основании которой можно установить порядок определения размера арендной платы за пользование земельным участком при наличии договора купли продажи права на заключение договора аренды в размере 500 000 руб.
При таких условиях судебные акты не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015 по делу в„– А65-551/2015 отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------