АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. в„– Ф06-5564/2016

Дело в„– А65-10496/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Хуснутдинова М.Р. (доверенность от 12.11.2015 в„– К-39/15),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2015 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-10496/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Маннаповой Рушании Бариевны, г. Бугульма Республики Татарстан (ОГРНИП <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла", г. Набережные Челны Республики Татарстан (ОГРН 1021602025653, ИНН 1650090860) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 927 936 руб. 75 коп., пени за период с 15.03.2014 по 15.04.2015 в размере 178 543 руб. 37 коп.,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла" к индивидуальному предпринимателю Маннаповой Рушании Бариевне о взыскании убытков в размере 2 188 200 руб.,

установил:

индивидуальный предприниматель Маннапова Рушания Бариевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 927 936 руб. 75 коп., пени за период с 15.03.2014 по 15.04.2015 в размере 178 543 руб. 37 коп.
Определением от 03.06.2015 судом принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление Общества к предпринимателю о взыскании 1 838 200 руб. убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям и 350 000 руб. суммы обеспечительного взноса.
До принятия судебного акта по делу предприниматель заявила ходатайство об уменьшении требований, просила взыскать с ответчика долг по арендной плате в размере 447 574 руб. 25 коп., неустойку по постоянной части арендной платы в размере 154 403 руб. 04 коп., неустойку по переменной части арендной платы 5386 руб. 65 коп. Уточнение первоначального иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного суда от 08.12.2015, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы указывается, что в основном договоре условие об обеспечительном платеже отсутствует, на момент заключения основного договора сумма в размере 350 000 руб. из статуса обеспечительного платежа перешла в статус переплаты.
Истцом необоснованно с 25.03.2015 в одностороннем порядке увеличен размер арендной платы на 15%. Судами не дана оценка обстоятельствам, подтверждающим существенное нарушение истцом условий договора аренды. Доказательства фактов отключения электроэнергии имеются в материалах дела. Основания для начисления неустойки не имеются.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.03.2013 между предпринимателем (сторона 1) и Обществом (сторона 2) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны обязуются в срок до 25.03.2013 заключить договор аренды нежилого помещения, в котором сторона 1 будет выступать арендодателем, а сторона 2 арендатором.
25.03.2013 между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения в„– 14, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилой объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39, под объект торговли - магазин розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами.
Договор заключен сроком на 10 лет (пункт 6.2 договора).
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 2 - 4 приложения в„– 2 к договору ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей. Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом, составляет 350 000 руб. и уплачивается арендатором в срок не позднее 15-го числа месяца, предшествующего расчетному (авансом). Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализацию), отопление, эксплуатационные услуги и уплачивается арендатором согласно показаниям приборов учета и на основании счетов, выставляемых организациями, оказывающими такие услуги.
Срок оплаты переменной части арендной платы: авансовый платеж в размере 100 000 руб. не позднее 10-ти банковских дней с момента передачи арендуемого помещения арендатору в освобожденном от третьих лиц состоянии; оплата фактически потребленных коммунальных услуг в текущем месяце (не учитывая авансового платежа) в течение 3-х банковских дней с момента получения арендатором надлежащим образом оформленных счетов на оплату в полном объеме потребления за истекший месяц, но не позднее 25-го числа каждого месяца в строгом соответствии с выставленными счетами/счетами-фактурами.
В силу пункта 9 приложения в„– 2 к договору ежегодно 25 марта, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 25 марта каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным Росстата.
27.04.2015 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 25.03.2013 в„– 14 по инициативе Общества с 27.04.2015. Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 20.05.2015.
В нарушение пункта 3.4.4 договора и пункта 3 приложения в„– 2 к договору арендатор не внес своевременно арендную плату за пользование нежилым помещением. Уведомления истца с требованием о внесении арендной платы оставлены ответчиком без ответа, оплата не произведена, что явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим исковым заявлением.
Общество, полагая, что обеспечительный взнос в размере 350 000 руб., перечисленный истцу на основании пункта 3.2 предварительного договора, перестал быть таковым и стал переплатой, в связи с чем оснований для начисления неустойки у истца не имелось, обратилось в суд с встречным иском. Также ответчик просил взыскать с истца убытки в виде суммы произведенных неотделимых улучшений согласно приложению в„– 4 к договору аренды от 25.03.2013 в„– 14 в размере 1 838 200 руб. со ссылкой на статьи 15, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, применив положения статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив договор аренды от 25.03.2013 в„– 14 в совокупности с другими доказательствами, установили, что обязательства по оплате арендных платежей ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности не представлены, и удовлетворили первоначальные исковые требования.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что Общество не доказало совокупность обязательных элементов, подлежащих доказыванию для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.
Согласно пункту 3.2 предварительного договора арендатор в течение 5-ти банковских дней с даты подписания предварительного договора уплачивает арендодателю в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен быть проведен по окончании договора аренды или при досрочном его расторжении, сумму в размере ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1 предварительного договора и будет считаться компенсацией арендодателю в случае невыполнения арендатором восстановительного ремонта арендуемого помещения. После подписания сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж, перечисленный арендатором по пункту 3.1 предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
В соответствии с пунктами 3.4.8, 7.5 договора аренды от 25.03.2013 в„– 14 по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан сдать арендуемое здание (строение) по акту в отремонтированном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, или оплатить стоимость ремонта арендуемого помещения.
Поскольку Общество после расторжения договора вернуло помещения без ремонта, что подтверждается представленным отчетом от 27.04.2015, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости" в день сдачи помещения из аренды, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что сумма обеспечительного платежа в размере 350 000 руб. как обеспечение восстановительного ремонта возврату не подлежит.
Доводы ответчика об отсутствии в основном договоре аренды условия об обеспечительном платеже подлежат отклонению, так как в силу пункта 3.2 предварительного договора, после подписания сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж, перечисленный арендатором по пункту 3.1 предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
Кроме того, пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, если одна из сторон до окончания срока действия договора в одностороннем порядке расторгает арендные отношения, при соблюдении другой стороной всех пунктов и условий договора, то она должна выплатить другой стороне неустойку в размере стоимости аренды за 1 месяц.
Исходя из буквального толкования текстов предварительного и основного договора, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что внесенный платеж в размере 350 000 руб. сторонами согласован в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен будет проведен по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора и считается компенсацией, то есть сторонами определен момент его зачета.
Доводы заявителя жалобы о необоснованном увеличении с 25.03.2015 размера арендной платы на 15% не являются основанием для отмены судебных актов, поскольку в нарушение пункта 9.5 договора при получении письменного запроса или иного документа, требующего официального ответа или подписания, получившая ее сторона обязана в течение 10-ти дней с момента получения дать письменный ответ, однако письменных возражений на письмо истца о повышении арендной платы с 25.03.2014 на 15% ответчик не направил, подписанный экземпляр дополнительного соглашения от 03.03.2015 в„– 1 к договору аренды по факту индексации арендной платы с 25.03.2015 истцу не возвратил.
Требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы удовлетворено судами в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2.2 договора аренды.
Представленный истцом расчет неустойки судами обеих инстанций проверен и признан верным, соответствующим условиям договора аренды.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о существенном нарушении предпринимателем условий договора аренды, а именно: незаконное отключение электроэнергии, также не принимается судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии с пунктом 3.1.4 договора арендодатель имеет право в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы более чем на 10 календарных дней полностью или частично прекратить доступ к коммунальным услугам, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора за 3 календарных дня.
Исследовав письма предпринимателя, направленные в адрес Общества, о наличии задолженности по коммунальным платежам и ограничении доступа к коммунальным услугам в случае невыполнения условий договора об оплате арендных платежей, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований у арендодателя в соответствии с договором ограничения доступа к коммунальным услугам.
Кроме того, суды учли, что представленные в материалы дела акты об отключении света составлены Обществом в одностороннем порядке в отсутствие представителя предпринимателя.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, сводятся к иной оценке установленных судами фактов, в то время как иная оценка этих фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.
Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 по делу в„– А65-10496/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ


------------------------------------------------------------------