АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. в„– Ф06-7044/2016

Дело в„– А12-21993/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Герасимовой Е.П., Конопатова В.В.,
при участии представителя:
открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Прем О.В., доверенность от 03.04.2014 в„– 2469/210-Д,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Волгоградского отделения в„– 8621
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2015 (судья Толмачева О.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (председательствующий судья Самохвалова А.Ю., судьи Агибалова Г.И., Грабко О.В.)
по делу в„– А12-21993/2009
по заявлению Астаховой Ларисы Михайловны об утверждении порядка реализации имущества ООО "Континент", в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Континент" (ИНН 3445073721, ОГРН 1053460037432) несостоятельным (банкротом),

установил:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2010 общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Определением суда от 11.02.2015 конкурсным управляющим утвержден Разживин В.И.
Конкурсный кредитор Астахова Л.А. 12.10.2015 обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с ходатайством об утверждении порядка продажи имущества ООО "Континент", в соответствии с которым каждый из объектов недвижимости, принадлежащих должнику, выставлять на торги в виде отдельных лотов. Заявление мотивировано тем, что предложенный залоговым кредитором публичным акционерным обществом "Сбербанк России" порядок реализации залогового имущества, состоящего из 6 земельных участков и одного здания бытовых помещений, предусматривает продажу имущества единым лотом по цене 14 285 600 руб. Однако, на земельных участках, вошедших в указанный лот, расположены четыре капитальных строения, находящихся в долевой собственности трех конкурсных кредиторов, данные земельные участки были специально выделены в рамках конкурсного производства под строениями с целью последующего их выкупа с использованием преимущественного права собственниками капитальных строений, расположенных на них.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2015 утвержден порядок реализации имущества ООО "Континент" со следующими изменениями, а именно, реализацию недвижимого имущества проводить семью отдельными лотами, в соответствии с установленной начальной продажной ценой объектов:
Лот в„– 1 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:237 площадью 256 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 75 200 руб.;
Лот в„– 2 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:349 площадью 145 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 42 400 руб.;
Лот в„– 3 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:348 площадью 206 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 60 800 руб.;
Лот в„– 4 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:346 площадью 660 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 193 600 руб.;
Лот в„– 5 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:347 площадью 28989 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 8 517 600 руб.;
Лот в„– 6 - земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:236 площадью 39.756 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 4 779 200 руб.;
Лот в„– 7 - здание бытовых помещений площадью 815,1 кв. м расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 616.800 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2015 оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что реализация имущества единым лотом в данном случае приведет к ограничению круга потенциальных участников торгов и не создаст условия для должной конкуренции. Тем более, что на спорном земельном участке, находятся объекты недвижимости, находящиеся в собственности у третьих лиц, которые заинтересованы в приобретении земельных участков под этими объектами.
В кассационной жалобе ПАО "Сбербанк России" в лице Волгоградского отделения в„– 8621 просит определение Арбитражного суда Волгоградской области и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об утверждении порядка реализации имущества ООО "Континент" единым лотом.
При этом заявитель указывает, что в силу статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) право определять порядок и условия продажи заложенного имущества является специальным правом залогодержателей.
Банк при рассмотрении дела в суде первой инстанции предоставил поступившее коммерческое предложение от реального покупателя ООО "Специалист Плюс" о выкупе имущества единым лотом за 14 285 600 руб.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций о целесообразности продажи земельных участков и здания бытовых помещений отдельными лотами, что должно привести к достижению максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, ничем не подтвержден, поскольку отсутствуют основания полагать и доказательства того, что продажа имущества отдельными лотами будет произведена по большей цене, чем предлагает потенциальный покупатель ООО "Специалист Плюс" при приобретении имущества должника единым лотом.
Кроме того, в ЕГРП зарегистрировано только три земельных участка, а именно:
- земельный участок площадью 30 000 кв. м, кадастровый номер 34:34:050074:235;
- земельный участок площадью 256 кв. м, кадастровый номер 34:34:050074:237;
- земельный участок площадью 39 756 кв. м, кадастровый номер 34:34:050074:236.
Продажа земельного участка (лот в„– 6) и находящегося на нем здания бытовых помещений (лот в„– 7) отдельными лотами противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в заседании 22.03.2016 до 10 часов 15 минут 24.03.2016 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости их отмены и направления обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (в ред. Федерального закона от 29.12.2014 в„– 482-ФЗ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.09.2015 установлена начальная продажная цена имущества ООО "Континент", находящегося в залоге у ПАО "Сбербанк":
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:237 площадью 256 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 75 200 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:349 площадью 145 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 42 400 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:348 площадью 206 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 60 800 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:346 площадью 660 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 193 600 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:347 площадью 28989 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 8 517 600 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 34:34:050074:236 площадью 39.756 кв. м расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 4 779 200 руб.;
- здание бытовых помещений площадью 815,1 кв. м расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37 - 616 800 руб.
02.10.2015 ПАО "Сбербанк России" направило конкурсному управляющему ООО "Континент" предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "Континент", находящегося в залоге у Волгоградского отделения в„– 8621 ПАО "Сбербанк России", в котором все указанное имущество предлагается реализовать единым лотом с начальной ценой 14 285 600 руб. (л.д. 20 - 22).
Кредитору Астаховой Л.М. согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 74, 77, 80) принадлежат на праве общей долевой собственности на основании соглашения об отступном от 15.07.2013 и договора купли-продажи от 05.12.2013 здание резервуара для воды площадью 112,968 кв. м, здание котельной площадью 494,56 кв. м, здание установки для котельных площадью 129,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Автотранспортная, 37.
Из межевого плана л.д. 73 усматривается, что в границах земельного участка площадью 28 898 кв. м кадастровый номер 34:34:050074:347 (лот в„– 5) размежеваны земельные участки под зданием установки для котельных площадью 145 кв. м, кадастровый номер 34:34:050074:349 (лот в„– 2), земельный участок под зданием котельной площадью 660 кв. м, кадастровый номер 34:34:050074:346 (лот в„– 4), земельный участок под зданием резервуара для воды площадью 206 кв. м кадастровый номер 34:34:050074:348 (лот в„– 3); на земельном участке 39 756 кв. м кадастровый номер 34:34:050074:236 (лот в„– 6) расположено здание бытовых помещений площадью 815 кв. м (лот в„– 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", из которого следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В качестве одного из оснований необходимости продажи имущества должника единым лотом суды сослались на положения пунктов 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Между тем, судами не исследовались соглашение об отступном от 15.07.2013 и договор купли-продажи от 05.12.2013, на основании которых зарегистрировано право собственности Астаховой Л.М. на здание котельной, установки для котельных и резервуара для воды.
Однако из заявления Астаховой Л.М. (л.д. 18 - 19) усматривается, что данные объекты приобретены ею в процедуре банкротства ООО "Континент", то есть предположительно они принадлежали должнику и находились на принадлежащем ему же земельном участке, который в настоящее время выставляется на торги.
В таком случае положения пунктов 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не могли быть применены. Судам следовало проверить соблюдение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, не была ли воля сторон при заключении соглашения об отступном от 15.07.2013 и договора купли-продажи от 05.12.2013 направлена на отчуждение зданий без соответствующего земельного участка, если здание и земельные участки, на котором они расположены, принадлежат на праве собственности одному лицу.
Учитывая, что отчуждение здания без соответствующего земельного участка в случае их принадлежности на праве собственности одному лицу влечет ничтожность такой сделки, рассмотрение данного вопроса влияет на оценку правомерности заявленных Астаховой Л.М. возражений относительно предложения залогового кредитора о продаже имущества должника единым лотом.
Кроме того, продажа отдельными лотами в„– 6 и в„– 7 земельного участка площадью 39 756 кв. м кадастровый номер 34:34:050074:236 и расположенного на нем здания бытовых помещений площадью 815,1 кв. м также противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что не учтено судами первой и апелляционной инстанций.
Также не подтвержден надлежащими доказательствами вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорное залоговое имущество представляет собой 7 самостоятельных объектов недвижимого имущества, право собственности на каждое из которых зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 23 - 25, 70 - 72).
На указанных листах дела находятся свидетельства о праве долевой собственности Астаховой Л.М. на здания резервуара для воды, котельной и установки для котельной. Доказательства государственной регистрации права собственности должника на каждый из 7 объектов, составляющих залоговое имущество, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах судебные подлежат отмене, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области, в ходе которого суду следует дать оценку правомерности заявленных Астаховой Л.М. возражений на предложение залогового кредитора о порядке продажи залогового имущества, проверив на соответствие закону соглашение об отступном от 15.07.2013 и договор купли-продажи от 05.12.2013, а также дать оценку возможности продажи отдельными лотами земельного участка (лот в„– 6) и здания бытовых помещений (лот в„– 7).
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу в„– А12-21993/2009 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА

Судьи
Е.П.ГЕРАСИМОВА
В.В.КОНОПАТОВ


------------------------------------------------------------------