АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. в„– Ф06-6772/2016

Дело в„– А65-22989/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Ковальчука С.А., доверенность от 04.03.2016,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 (судья Харин Р.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-22989/2014
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань о взыскании 2 126 572,04 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2015 и 837 127,53 руб. договорной неустойки за период с 01.10.2012 по 15.05.2015

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" о взыскании 2 126 572,04 руб. задолженности по арендной плате, 837 127,53 руб. договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 13.08.2012 в„– 5612 "Об образовании земельного участка по ул. Бутлерова" (далее - Постановление в„– 5612) образован земельный участок площадью 6 176 кв. м по ул. Бутлерова, относящийся к категории земель населенных пунктов, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:011102:113 площадью 4 006 кв. м по ул. Бутлерова, 22, 24, с кадастровым номером 16:50:011102:119, площадью 2 169 кв. м по ул. Бутлерова, во дворе дома в„– 28. Для образуемого земельного участка установлен вид разрешенного использования - строительство многоквартирного жилого дома.
Во исполнение Постановления в„– 5612 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.08.2013 в„– 17256, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408, общей площадью 6 176 кв. м, местонахождение: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, во дворе дома в„– 28, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства многоквартирного жилого дома.
Договор заключен сроком до 03.09.2014 (дата возврата земельного участка).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено исчисление арендной платы с 01.09.2012, с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка. Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую уплате ежегодно по настоящему договору
Пунктом 3.6 договора стороны указали, что размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе с коэффициентом индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В разделе 4 стороны указали, что расчет арендной платы за землю произведен на основании письма арендатора вх. от 01.08.2013 в„– 14462/КЗИО-ВХ. При изменении целевого использования земельного участка размер арендной платы за землю будет пересчитан с 01.09.2012.
Полагал, что у ответчика имеется задолженность за период с 01.09.2012 по 31.05.2015 в размере 2 126 572,04 руб., истец обратился с иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.
Судами установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АК в„– 238900 от 05.09.2011 следует, что объект права: незавершенный строительством объект (подготовительные работы по строительству жилого дома); назначение: жилое, площадь застройки объекта составляет 1 165 кв. м, степень готовности - 5%, адрес местонахождения объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, вид права: собственность, субъект права: общество с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо". В качестве документов-оснований указаны: разрешение на строительство от 26.11.2010 в„– RU16301000-134-ж; договор аренды земельного участка от 19.07.2009 в„– 13672, дата регистрации: 23.09.2009, в„– 16-16-01/300/2009-155; проектная документация: объект - жилой дом по ул. Бутлерова, д. 22 в г. Казани в„– 222/2009-1-ПЗ.
Из представленного в материалы дела разрешения на строительство в„– RU16301000-134-ж следует, что Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает подготовительные работы по строительству жилого дома (установка ограждения согласно приложениям постановления Руководителя ИК МО г. Казани от 30.10.2006 в„– 2295, пункта очистки (мойки) колес автотранспорта) на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, д. 22.
Кроме этого согласно договору генподряда на строительство объекта недвижимости от 01.09.2011, генеральный подрядчик обязался своими силами и материально-техническими средствами по заданию заказчика выполнить работы по строительству жилого дома (далее - объект), расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, д. 22, в соответствии с согласованной сторонами проектно-сметной документацией, а заказчик обязался создать генеральному подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Сроки выполнения работ определены сторонами: начальный срок выполнения работ - 01.11.2011; конечный срок выполнения работ - 31.12.2012; срок сдачи объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2013 года. Указанные сроки могут быть изменены по соглашению сторон, либо по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Дополнительным соглашением в„– 1 от 01.01.2013 срок действия договора от 01.09.2011 продлен до 31.12.2013.
В соответствии с п. 1.5 договора аренды в„– 17256 разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 24.07.2013.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Величина арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъектов РФ.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении в„– 15837/11 от 17.04.2012, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договорах соответствующих изменений.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ).
В Республике Татарстан порядок определения размеров годовой арендной за землю определяется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 в„– 74 "Об арендной плате за землю".
В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в приложении в„– 1 к Положению.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 в„– 74 "Об арендной плате за землю", с учетом внесенных изменений, предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под административные здания, помещения и офисы - 2; под прочие объекты - 2, под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство - 1.
Довод заявителя жалобы о правомерности использования при расчете размера арендной платы повышающего коэффициента вида использования со значением 2, подлежит отклонению, поскольку расчет арендных платежей с применением повышающего коэффициента - 2 и иной ставки земельного налога не может быть применен, поскольку согласно условиям договора аренды ответчик арендует земельный участок под строительство жилого дома. Следовательно, при расчете арендной платы за спорный период подлежат применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1 "под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство".
Кроме того, неправомерным также является расчет истца в связи с установлением различных ставок земельного налога (34,033 / 206,495 / 211,760) и ставок арендной платы за землю (68,066 / 412,988/ 423,520), поскольку условия договора аренды в силу статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2.3 Положения, размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению. Действующее законодательство не содержит возможность дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.
Таким образом, в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога, подлежит установлению вид использования спорного земельного участка, и применение установленного в приложении к Положению поправочного коэффициента.
Довод заявителя жалобы о том, что ответчик направлял в его адрес письма, в которых указывал на дробление земельного участка по категориям, а также ссылка на п. 4 договора аренды, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку в письмах указанные площади дописаны от руки. Кроме этого, условиями договора в„– 17256 от 27.08.2013 предусмотрено, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором. Целевое назначение земельного участка может быть изменено только в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1.5 договора).
Также подлежит отклонению довод ответчика о том, что предыдущие договора аренды земельных участков не расторгались, а вновь образованный земельный участок по акту не передавался, в связи с этим отсутствует обязательство по оплате арендной платы и пени за пользование земельным участком за период с 01.09.2012 по 16.04.2013.
Согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям, ответчик частично оплатил арендную плату в общей сумме 1 097 884,34 руб. Данные платежи учтены истцом при расчете арендной платы, с учетом частичного зачета задолженности по предыдущим договорам аренды земельных участков. Представитель ответчика не оспаривал сумму зачета в размере 763 897,49 руб. по данному договору аренды.
Таким образом, с учетом применения указанных выше коэффициента 1, ставки земельного налога 0,3% на цельный арендованный земельный участок, а также учитывая периоды взыскания арендной платы, задолженность ответчика отсутствует, с учетом существующей переплаты, в связи с чем оснований для удовлетворения требований в части взыскания основного долга не имеется.
Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 837 127,53 руб. за период с 01.10.2012 по 15.05.2015.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что до 27.08.2013 между сторонами имели место лишь фактические отношения по использованию земельного участка в отсутствие подписанного договора аренды. В связи с этим размер пени следует исчислять с 27.08.2013, т.е. с даты заключения договора аренды в„– 17256, поскольку требования по взысканию неустойки основаны на указанном договоре аренды.
Как разъяснено в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Следовательно, у Комитета отсутствовали правовые основания для начисления неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы с 01.10.2012, поскольку такая ответственность не считалась согласованной сторонами в установленном гражданским законодательством порядке.
Следовательно, с момента подписания договора аренды (27.08.2013) ответчик должен был знать о возможных неблагоприятных последствиях, которые могут возникнуть в случае несвоевременного погашения арендных платежей, в том числе о взыскании договорной неустойки - 0,1% за каждый день просрочки.
Таким образом, с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты в сумме 763 897,49 руб. в мае 2013 года и невозможности начисления договорной неустойки до 27.08.2013, отсутствуют основания для взыскания договорной неустойки, с учетом существующей переплаты по арендной плате.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведенных доводов у суда кассационной инстанции нет.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу в„– А65-22989/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------