АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. в„– Ф06-15108/2016

Дело в„– А57-18748/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии:
ответчика - Саитова А.Р.,
при участии представителей:
истца - Фролова П.А., доверенность от 04.03.2015,
ответчика - Демидова Д.Н., доверенность от 25.05.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саитова Алексея Рашитовича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.08.2015 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Жаткина С.А., Никитин А.Ю.)
по делу в„– А57-18748/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лотос" (ОГРН 1056405300115 ИНН 6453079176), г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю Саитову Алексею Рашитовичу (ОГРНИП 309644309100014 ИНН 643301889736), Саратовская область, Советский район, с. Мечетное, о признании права, обязании заключить договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Саитову Алексею Рашитовичу (далее - Предприниматель), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): о признании права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:141, площадью 3600 кв. м, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:119, площадью 140 000 кв. м, принадлежащего Предпринимателю и занимаемого принадлежащим Обществу поисково-оценочной скважиной в„– 2 Урожайной площади; об обязании Предпринимателя заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:141, площадью 3600 кв. м, на условиях, указанных Обществом в проекте договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что Общество занимает, использует и загрязняет нефтяными отходами земельный участок площадью 20 000 кв. м, занимаемый скважиной и обслуживающими сооружениями, а не площадью 3600 кв. м, однако судами данные доводы оставлены без внимания. Кроме того, обращаясь в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, Общество в нарушение досудебного порядка, не ставя Предпринимателя как собственника земельного участка в известность, в одностороннем порядке решило для себя выкупить земельный участок определенной площади, без согласования всех существенных условий договора с Предпринимателем. Каких-либо предложений о заключении договора либо проекта договора купли-продажи Общество в адрес Предпринимателя не направляло.
В судебном заседании 29.11.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 13 ч. 50 мин. 06.12.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды части земельного участка от 07.02.2012 в„– 8/2 Предприниматель передал Обществу в аренду часть земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Советский район, Мечетненское муниципальное образование, поле в„– 7, в 4,2 км на северо-запад от с. Мечетное, для проведения буровых работ поисково-оценочной скважины в„– 2 Урожайной площади, на срок с 07.02.2012 по 31.12.2012.
Земельный участок общей площадью 140 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:33:090204:119, по адресу: Саратовская область, Советский район, Мечетненское муниципальное образование, поле в„– 7, в 4,2 км на северо-запад от с. Мечетное, принадлежит Предпринимателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 07.02.2012).
Постановлением главы администрации Советского района Саратовской области от 12.12.2011 в„– 917 Обществу разрешено проведение земляных работ на указанном земельном участке.
В соответствии с заключением Средне-Волжского управления Ростехнадзора от 29.10.2012 в„– 411-ОД строительство поисково-оценочной скважины в„– 2 Урожайной площади завершено 12.10.2012 в полном соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2012 в„– СРТ-3000319-УВС/Э, выданным управлением недропользования по Саратовской области, поисково-оценочная скважина в„– 2 Урожайной площади введена в эксплуатацию, поставлена на государственный кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер 64:33:090204:137, что подтверждается кадастровым паспортом в„– 64/201/2014-124129 от 14.03.2014, зарегистрирована Нижне-Волжским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору и внесена в Государственный реестр опасных производственных объектов.
Право собственности на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано за Обществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2014 в„– 64-АД 253454.
Уведомлением от 16.01.2014 Предприниматель расторг договор аренды земельного участка от 07.02.2012 в„– 8/2.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2014 по делу в„– А57-16768/2013 с Общества в пользу Предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 08.07.2013 и отказано в удовлетворении исковых требований к Обществу о возврате земельного участка, являющегося предметом вышеназванного договора аренды.
Общество, ссылаясь на то, что по завершении строительства скважины в соответствии со строительными нормами СН 459-74, утвержденными Госстроем СССР 25.03.1974, регламентирующими размеры земельных отводов для нефтяных скважин, из земельного участка Предпринимателя был выделен земельный участок площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 64:33:090204:141, занимаемый непосредственно скважиной и обслуживающими ее сооружениями, необходимый для их эксплуатации, однако достигнуть соглашения с Предпринимателем о выкупе указанного участка, занимаемого объектом недвижимости или о порядке его использования, Обществу не удалось, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Названная норма в качестве общего правила предусматривает необходимость заключения соглашения, регулирующего права на недвижимость между ее собственником и собственником земельного участка. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 ГК РФ, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (пункт 2 статьи 272 ГК РФ).
Вместе с тем возможность удовлетворения подобного требования поставлена в зависимость от наличия ряда условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 272 ГК РФ.
Так в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных познаний, судом первой инстанции по ходатайству Общества была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению от 29.05.2015 в„– 0372 экспертом в ходе исследования было установлено, что по состоянию на 30.04.2015 итоговая величина стоимости поисково-оценочной скважины в„– 2 Урожайной площади (кадастровый номер 64:33:090204:137) составила 104 463 475 руб.; итоговая величина стоимости запасов месторождения горного отвода Урожайного-3 участка, эксплуатация которого осуществляется Обществом через поисково-оценочную скважину в„– 2 в соответствии с лицензией на право пользования недрами серия СРТ в„– 01201НР, выданной Обществу 06.03.2008, а также лицензионным соглашением, составила 10 402 914 465 руб.; итоговая величина стоимости земельного участка площадью 3600 кв. м (кадастровый номер 64:33:090204:141), занимаемого поисково-оценочной скважиной в„– 2 Урожайной площади, составила 5004 руб.
Оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов эксперта, судебные инстанции, установив превышение стоимости объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, над стоимостью земельного участка, принадлежащего Предпринимателю, пришли к правильному выводу о наличии у Общества в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 272 ГК РФ права на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащая ему недвижимость.
Вместе с тем, признавая право Общества на приобретение в собственность земельного участка конкретной площадью 3600 кв. м и обязывая Предпринимателя заключить договор купли-продажи на предложенных Обществом условиях, судебные инстанции не приняли во внимание следующее.
Порядок образования земельных участков путем раздела регулируется нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка (пункт 5 статьи 11.2 ЗК РФ).
Согласно статьям 38, 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ земельного участка является обязательной стадией кадастровых работ, производимых в целях осуществления кадастрового учета.
Таким образом, в силу действующего законодательства, при образовании земельного участка требуется согласие в письменной форме собственника земельного участка, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:33:090204:141 поставлен на кадастровый учет 09.12.2014 и образован из земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:119, принадлежащего на праве собственности Предпринимателю.
Между тем судами оставлены без какой-либо правовой оценки доводы Предпринимателя о том, что Обществом произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:119 без его согласия.
Кроме того, из кадастровой выписки от 16.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:119 следует, что из указанного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 64:33:090204:141 и 64:33:090204:142.
При этом земельный участок с кадастровым номером 64:33:090204:141 оказался внутри земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:142.
Согласно положениям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент раздела и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка, обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному участку. В границы земельного участка, образованного в результате раздела, должна входить не только та часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости, но и часть, необходимая для его эксплуатации.
Судами не дана оценка правомерности раздела земельного участка с кадастровым номером 64:33:090204:119 посредством выдела и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 64:33:090204:141, без нарушения положений пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.
При наличии таких нарушений, допущенных при формировании объекта, такой земельный участок не может выступать предметом договора купли-продажи.
При удовлетворении исковых требований об обязании Предпринимателя заключить договор купли-продажи земельного участка на конкретных условиях, предложенным Обществом, судами не учтено следующее.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из анализа вышеприведенных норм следует, что закон предусматривает возможность обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор лишь в случае соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а именно - направления оферты (проекта договора).
Однако из материалов дела усматривается, что проект договора купли-продажи земельного участка, на условиях которого суд обязал Предпринимателя заключить договор с Обществом, был представлен последним только в суд 23.07.2015, в то время как с настоящим иском Общество обратилось в суд 26.08.2014.
Из представленных в материалы дела письменных пояснений Общества следует, что договор купли-продажи земельного участка, являющийся предметом настоящего искового заявления, был направлен в адрес Предпринимателя заказным письмом 10.07.2015, однако указанное письмо с 14.07.2015 находится в почтовом отделении и Предприниматель его не получает (т. 6, л.д. 123).
Между тем вопрос о соблюдении Обществом досудебного порядка судом первой инстанции не исследован и не разрешен; данное нарушение апелляционным судом не устранено.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора и с учетом установленного принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.08.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу в„– А57-18748/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------