АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. в„– Ф06-15416/2016

Дело в„– А49-6576/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
ответчика - Вознюка И.Е. (доверенность от 08.12.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.07.2016 (судья Аверьянов С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)
по делу в„– А49-6576/2015
по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481; ИНН 5836013675) к обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой", г. Пенза (ОГРН 1125838000089; ИНН 5838006384), индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу г. Пенза (ОГРН ИП 304583418000118), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пензы, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области", Фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области, о возврате земельного участка,

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой" (далее - ООО "Земстрой", общество), индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу (далее - ИП Ловков А.В., предприниматель) о признании недействительными
договора аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13, заключенного между Управлением и обществом, и дополнительного соглашения от 24.06.2014 к нему,
о применении последствий недействительности сделки, обязав общество возвратить Управлению земельный участок площадью 47 034 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1310, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества,
обязав предпринимателя возвратить Управлению земельный участок площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены администрация города Пензы, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области, Фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 был образован в результате раздела земельных участках с кадастровыми номерами 58:29:2009009:330 и 58:29:2009009:326, которыми общество владело на праве аренды по договорам от 26.07.2005 и от 24.12.2004, соответственно, заключение спорного договора на тех же условиях без проведения торгов законодательству не противоречило.
В кассационной жалобе Управления, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
В кассационной жалобы заявителя указывает на нарушения, допущенные судами при применении норм материального права, при этом суды ошибочно не учли, что нарушения допущенные обществом являются существенными и служат основанием для расторжения договора (наличие задолженности по арендной плате и неосвоение спорного земельного участка), кроме того, не допускалось заключение договора без проведения торгов.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Земстрой" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель ООО "Земстрой" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановлений главы администрации города Пензы от 25.02.2003 в„– 352, от 19.04.2004 в„– 782/6, от 20.07.2004 в„– 1416, от 30.07.2004 в„– 1506, от 25.10.2004 в„– 2029/1, от 15.11.2004 в„– 2193/5, от 22.12.2004 в„– 2479/1, от 24.12.2004 в„– 2496 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодателем) и МУ "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2004 в„– 6201 (с учетом дополнительных соглашений от 20.02.2006, от 09.10.2007, от 06.07.2010, от 26.02.2010), по условиям которого арендатору на срок до 09.10.2013 предоставлен на условиях аренды земельный участок площадью 84 876 кв. м с кадастровым номером 58:29:02009009:0264, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного.
Также на основании постановления главы администрации города Пензы от 25.10.2004 в„– 2029/1 между теми же сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 26.07.2005 в„– 6837 (с учетом дополнительных соглашений от 09.10.2007, от 21.04.2010, от 18.02.2010, от 12.08.2013), на основании которого арендатору на срок до 19.07.2018 предоставлен на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009009:329 площадью 22 471 кв. м и 58:29:2009009:330 площадью 6232 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова.
В соответствии с кадастровым паспортом от 01.03.2013 в„– 5800/300/13-31999 предыдущим номером земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 являются номера 58:29:2009009:264, 58:29:2009009:285 58:29:2009009:286, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 20.07.2005.
Впоследствии 27.12.2010 МУ "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области" по договору о передаче (уступки) прав и обязанностей передает права и обязанности по договорам аренды земельного участка от 24.12.2004 в„– 6201, от 26.07.2005 в„– 6837 на земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, 58:29:2009009:329 площадью 22 471 кв. м и 58:29:2009009:330 площадью 6232 кв. м Фонду жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области.
В свою очередь 16.02.2012 по договору цессии Фонд жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области передает ООО "Земстрой" права и обязанности по договорам аренды земельного участка от 24.12.2004 в„– 6201 от 26.07.2005 в„– 6837 на земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, 58:29:2009009:329 площадью 22 471 кв. м и 58:29:2009009:330 площадью 6232 кв. м.
Постановлением администрации города Пензы от 14.11.2013 в„– 1349 "Об образовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова" образован земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1310, разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную, путем объединения следующих земельных участков:
- с кадастровым номером 58:29:2009009:330, площадью 6232 кв. м, разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную, находящегося в аренде у ООО "Земстрой"
- с кадастровым номером 58:29:2009009:326, площадью 40 802 кв. м, разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную, находящегося в аренде у ООО "Земстрой".
Также согласно кадастровому паспорту от 08.10.2013 в„– 5800/300/13-196218 земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 (предыдущие номера 58:29:2009009:330, 58:29:2009009:326) имеет разрешенный вид использования: под жилую застройку малоэтажную, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 08.10.2013.
На основании постановлений главы администрации города Пензы от 25.02.2003 в„– 352, от 19.04.2004 в„– 782/6, от 20.07.2004 в„– 1416, от 30.07.2004 в„– 1506, от 25.10.2004 в„– 2029/1, от 15.11.2004 в„– 2193/5, от 22.12.2004 в„– 2479/1, от 24.12.2004 в„– 2496, от 25.10.2004 в„– 2029/1, от 14.11.2013 в„– 1349 между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (арендодателем) и ООО "Земстрой" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13 (далее - договор в„– 329/13), по условиям которого арендатору на срок до 19.07.2018 предоставлен на условиях аренды земельный участок площадью 47 034 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1310, расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под жилую малоэтажную застройку.
Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 23.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2014.
Впоследствии постановлением администрации города Пензы от 21.05.2014 в„– 566 из земельного участка площадью 47 034 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 путем раздела образованы следующие земельные участки:
- земельный участок площадью 2000 кв. м (кадастровый номер 58:29:2009009:1429) по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную;
- земельный участок площадью 45 034 кв. м (кадастровый номер 58:29:2009009:1430) по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную.
В связи с разделом арендованного земельного участка стороны заключили дополнительное соглашение от 24.06.2014, в соответствии с которым объектами аренды стали образованные земельные участки с кадастровыми номерами 2358:29:2009009:1429, 58:29:2009009:1430.
В последующем по договору уступки прав аренды земельного участка от 16.07.2014 ООО "Земстрой" передало ИП Ловкову А.В. право аренды по договору в„– 329/13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1429.
Уведомлением от 16.07.2014 общество сообщило Управлению о совершенной переуступке прав и обязанностей по договору в„– 329/13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, которое получено Управлением 17.07.2014.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2015 по делу в„– А49-3135/2015 в удовлетворении исковых требований Управления
об обязании общества возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 45 034 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1430,
о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 в„– 329/13, заключенный между Управлением и предпринимателем, в отношении земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 58:29:2009009:1429,
об обязании ИП Ловкова А.В. возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1429 отказано.
Разрешая спор по указанному делу судебная инстанция установила, что между Управлением и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310, который впоследствии был разделен и образованы земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009009:1429 и 58:29:2009009:1430, вследствие чего стороны изменили предмет первоначального договора, определив, что в аренде находятся два образованных земельных объекта, впоследствии на основании соглашения о перенайме от 16.07.2014 права и обязанности по земельному участку с кадастровым номером 58:29:2009009:1429 были переданы ИП Ловкову А.В., однако требования Управления о расторжении договора аренды с арендаторами удовлетворению не подлежали, поскольку допущенные нарушения не являются существенными, кроме того, арендаторы осуществляют мероприятия по освоению участков.
Считая, что оспариваемые договоры аренды земельных участков заключены с арендаторами без проведения торгов, орган публичного правового образования обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ (действующего с 01.09.2013), заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
При этом согласно разъяснению, указанному в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в данном случае не имеет правового значения сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.).
Таким образом, принимая во внимание, что спорный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке и до предъявления настоящего иска в суд фактически исполнялся сторонами, при этом поведение арендодателя давало основание арендатору и иным лицам полагаться на действительность сделки, заявление Управления о недействительности сделки в настоящем случае не имеет правового значения.
Положения названного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий.
Требование Управления о признании спорного договора аренды недействительным последовало после начала его исполнения, то есть после передачи земельного участка в аренду, использования его по назначению и внесения арендатором арендных платежей, в связи с чем удовлетворению не подлежало.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции.
При этом суд также учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2015 в„– 306-КГ-8301.
Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств, в том числе при рассмотрении другого дела, следует, что общество являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2009009:330, 58:29:2009009:326, о чем свидетельствуют договоры аренды от 24.12.2004 в„– 6201, от 26.07.2005 в„– 6837, заключение оспариваемого договора аренды от 23.12.2013 в„– 329/13 было связано с объединением указанных земельных участков в один участок, которому присвоен кадастровый номер 58:29:2009009:1310, из которого впоследствии вновь были образованы два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 58:29:2009009:1429 и 58:29:2009009:1430, последний из которых был предоставлен ИП Ловкову А.В. по соглашению о перенайме.
Из смысла положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при образовании нового земельного участка взамен переданного в аренду участка арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором на основе заключенного нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.
Применительно к спорному случаю образование (раздел) земельного участка, который изначально был обременен правами общества, не изменяет права собственника, а также иных заинтересованных лиц в отношении объединенных земельных участков, поэтому такое действие не является сделкой, которая может быть оспорена в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В части 2 названной нормы установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 в„– 9143/10).
Доводы Управления, изложенные в кассационной жалобе, не могут быть приняты во внимание, поскольку касаются правовых оснований для расторжения договора аренды, следовательно, ссылки Управления о нарушении арендаторами обязательств и неприменение судом пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют правового значения для данного спора, предметом которого является требование о недействительности договора.
Однако Управление этих обстоятельств не учло.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" и пункта 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что заключение спорного договора аренды осуществлялось на прежних условиях (без проведения торгов) в результате образования участков из участков, находящихся в аренде, что не противоречило действующему законодательству, правомерно отказали в иске.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу в„– А49-6576/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
В.А.КАРПОВА
Р.В.АНАНЬЕВ


------------------------------------------------------------------