АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2016 г. в„– Ф06-16565/2016

Дело в„– А55-1186/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
мэрии городского округа Тольятти - Иноземцева А.А., доверенность от 28.12.2015 в„– 11313/1,
общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" - Шамовцева А.А., решение от 19.05.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)
по делу в„– А55-1186/2016
по иску мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 036301078054, ИНН 6320001741) к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (ОГРН 1036301006092, ИНН 6322021711) о взыскании 13 749 330 руб. 90 коп.,

установил:

мэрия городского округа Тольятти (далее - Мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (далее - ООО "Реал Плюс", общество, ответчик) о взыскании 7 193 648 руб. 96 коп. в том числе: 4 844 989 руб. 51 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2004 в„– 1050 за период с 01.01.2009 по 31.12.2015, 2 348 659 руб. 45 коп. пени за период с 11.10.2005 по 20.11.2015.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 с общества в пользу Мэрии взыскано 1 835 930 руб. 35 коп., из них: 1 001 570 руб. 88 коп. основного долга, 834 359 руб. 47 коп. пени, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в размере 31 359 руб. 30 коп. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Мэрия обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, в расчете размера арендной платы судами ошибочно применена кадастровая стоимость, равная рыночной, установленная вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 23.05.2016 по делу в„– 3а-258/2016, с 2013 года, в то время как указанная стоимость могла быть применена только с 01.01.2015, поскольку с заявлением об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, заявитель обратился в 2015 году, 31.12.2015, Кроме этого, при расчете арендной платы в части применения процента от кадастровой стоимости в зависимости от года строительства, суды ошибочно руководствовались решениями Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 в„– 972, от 26.06.2013 в„– 1247, в то время как необходимо применять Методику определения размера арендной платы, утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 в„– 308.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением мэра от 13.07.2004 в„– 1578-1/р между Мэрией (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (далее - арендатор, ответчик) 21.07.2004 заключен договор аренды земельного участка в„– 1050, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок площадью 11 136 кв. м с кадастровым номером 63:09:0202052:0034, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, по ул. Магистральная, западнее застройки мкр. Шлюзовой, для строительства торгово-гостиничного комплекса со станцией технического обслуживания в соответствии с регламентом зоны в„– Ц-3Т.
Земельный участок передан по акту приема передачи от 21.07.2004.
Согласно пункту 1.1. договора он заключен сроком на 11 месяцев с 13.07.2004 по 12.06.2005.
Поскольку по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды земельного участка от 13.07.2004 в„– 1578-1/р возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
Дополнительным соглашением от 04.02.2010 стороны внесли изменения в пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора, в соответствии с которыми арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю; размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год составляет 23,35 руб. и рассчитывается по формуле: А= Скад х Ки х Ка х Кв х Кс; арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Как установлено судами и следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, которые регулируются положениями гражданского и земельного законодательства.
Пунктами 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующей внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости: в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета; в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации; сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Федеральным законом от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" внесены изменения в статью 24.20 вышеуказанного Закона, устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда.
Так, абзацем 5 названной статьи установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В силу пункта 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ положения статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ) подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу данного Федерального закона (22.07.2014), а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу данного Федерального закона.
Как следует из уточненных исковых требований от 21.04.2016 в„– 2969/5.2, приложенного к нему расчета суммы иска и пояснений к указанному расчету, при исчислении размера арендной платы Мэрия за период с 22.01.2013 по 31.12.2015, руководствовалась кадастровой стоимостью земельного участка из расчета:
с 20.07.2013 по 31.12.2013 в размере 60 226 383,36 руб., утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 в„– 9;
с 01.01.2014 по 31.12.2015 кадастровой стоимостью в размере 99 688 692,48 руб., утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 в„– 610, без учета вступившего в законную силу решения Самарского областного суда от 23.05.2016 по делу в„– 3а-258/2016, которым по заявлению общества ему установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202052:0034, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, по ул. Магистральная, западнее застройки мкр. Шлюзовой, по состоянию на 01.01.2013, равная рыночной, в размере 16 626 000 руб.
Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, согласились с контррасчетом ответчика, который при исчислении размера своей задолженности, руководствовался названным судебным актом, и пришли к выводу, что начиная с 01.01.2013, в том числе в период с 20.07.2013 по 31.12.2015, подлежит применению кадастровая стоимость, равная рыночной, в размере 16 626 000 руб., установленная решением Самарского областного суда от 23.05.2016 по делу в„– 3а-258/2016.
Между тем судами не принято во внимание, что согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из текста решения Самарского областного суда от 23.05.2016 по делу в„– 3а-258/2016 следует, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка подано обществом 31.12.2015.
Кроме этого, согласно расчету суммы иска, Мэрия руководствовалась процентом от кадастровой стоимости в размере 2,10%, установленным пунктом 3 приложения в„– 3 "Процент от кадастровой стоимости земельного участка, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства" к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 26.06.2013 в„– 1247 "О внесении изменений в решение Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 в„– 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти" как за четвертый и последующие годы строительства "объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса, мастерских по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлению мебели".
В контррасчете ответчика использован этот же процент от кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем, в кассационной жалобе Мэрия признала применение указанного процента, основанного на пункте 3 приложения в„– 3 к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 26.06.2013 в„– 1247 ошибочным, с учетом того, что названные нормативные акты (решение Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 в„– 972, от 26.06.2013 в„– 1247) подлежат применению к "иным видам строительства", а к спорным правоотношениям сторон подлежит применению Методика определения размера арендной платы (Таблица в„– 2 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 в„– 308), в котором арендная плата за использование земельного участка, предоставленного под "строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, организаций автосервиса" составляет за первые два года - 4%, за третий год строительства - 6,2%, за четвертый и последующие - 12,7%.
В связи с указанными обстоятельствами выводы суда первой и апелляционной инстанции при определении размера задолженности по арендной плате нельзя признать законными и обоснованными.
Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное; исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ; на основании норм действующего законодательства, подлежащих применению к правоотношениям сторон, возникшим в спорный период, сделать выводы о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Мэрии, о размере задолженности и размере неустойки; и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы; в том числе за кассационное рассмотрение дела.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 по делу в„– А55-1186/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом

Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------