АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. в„– Ф06-6289/2016

Дело в„– А65-10494/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Нагимуллина И.Р., Александрова В.В.,
при участии представителя:
ответчика - Хуснутдинова М.Р. (доверенность от 12.11.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-10494/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Маннапова И.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла", о взыскании задолженности,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Камилла" к индивидуальному предпринимателю Маннапова И.А. о взыскании убытков,

установил:

индивидуальный предприниматель Маннапов Ирек Абузарович (далее - истец, ИП Маннапов И.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнений, к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 539 011, 63 руб. за период с 01.04.2014 по 27.04.2015, пени по постоянной части арендной платы за период с 15.03.2014 по 27.04.2015 в размере 124 465, 44 руб.
Определением от 05.06.2015 судом принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление ООО "Камилла" к ИП Маннапову И.А. о взыскании 1 795 482 руб. убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям и суммы обеспечительного взноса.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015, иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 512 157,36 руб. задолженности и 124 465,44 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны обязуются в срок до 25.03.2013 заключить договор аренды нежилого помещения площадью 857,9 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23/1, под ведение торговой деятельности, со сроком действия основного договора аренды 10 лет с момента заключения.
По предварительной договоренности размер постоянной части арендной платы составляет 495 000 руб. в месяц и перечисляется не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному.
Согласно пункту 3.2. предварительного договора, арендатор в течение 5 банковских дней с даты подписания предварительного договора уплачивает арендодателю в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен быть проведен по окончании договора аренды или при досрочном его расторжении, сумму в размере ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1. предварительного договора и будет считаться компенсацией арендодателю в случае невыполнения арендатором восстановительного ремонта арендуемого помещения.
После подписания сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж перечисленный арендатором по пункту 3.1. предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
Ответчиком 01.03.2013 по платежному поручению в„– 003736 перечислено на расчетный счет предпринимателя 495 000 руб., в назначении платежа указано "Обеспечительный платеж согласно договору аренды от 01.03.2013 б/н".
Далее 02.04.2013 между истцом и ответчиком был заключен основной договор аренды нежилого помещения в„– 13, в котором отмечено, что фактически занимаемая площадь выделена штрихованием в приложении в„– 1 и может отличаться от площади, указанной в пункте 1.2.1 договора.
Помещение передано Обществу по акту приема-передачи 02.04.2013, с подтверждением фотографий (пункт 1.9. договора), претензий у арендатора к арендодателю по имуществу и документам не имелось.
Договор заключен сроком на 10 лет с момента подписании акта приема-передачи и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Порядок расчетов по арендной плате сторонами согласован в Приложении в„– 2 к договору аренды.
Согласно пунктам 2 - 4 приложения в„– 2 к договору ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей.
Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом и составляет 495 000 руб. и уплачивается арендатором в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам.
Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализацию), отопление, эксплуатационные услуги и уплачивается арендатором согласно показаний приборов учета и на основании счетов, выставляемых организациями, оказывающими такие услуги.
Счета на оплату коммунальных услуг ответчику направлялись почтой, нарочно и на электронный адрес, своевременно.
На основании пункта 9 Приложения в„– 2 к договору ежегодно 02 апреля, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 1 число каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным РОССТАТа.
Согласно пункту 9.5. договора при получении письменного запроса или иного документа, требующего официального ответа или подписания, получившая ее сторона обязана в течение 10 дней с момента получения (кроме платежных документов), в случае если такая возможность существует, дать письменный ответ.
Стороны в пункте 9.6 договора предусмотрели, что все сообщения и уведомления, направляемые сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим договором, должны быть составлены на русском языке и направлены сторонами по факсу или по электронной почте (topsecretary@maheev.org) или заказным письмом с уведомлением о вручением или курьером.
Истец 03.03.2014 в адрес ответчика направил письмо в„– 177 о повышении арендной платы в соответствии с пунктом 9 Приложения в„– 2 с 02.04.2014 на 5%, которая составит на 2014 год - 519 750 руб. и применяется в отношениях сторон с 02.04.2014.
В адрес ответчика истцом 16.04.2014, 12.05.2014, 26.11.2014, 18.03.2015 направлялись письма о наличии задолженности.
Далее 26.03.2015 предпринимателем на электронную почту (topsecretary@maheev.org) Обществу направлено письмо в„– 249 о необходимости оплатить с учетом имеющейся ранее задолженности долг в сумме 780 650,90 руб. (с учетом неустойки), и указано, что в случае непогашения до 30.03.2015 предоставление коммунальных услуг и услуг аренды с 30.03.2015 будет ограничено полностью ежедневно с 17.00 час., также истец просил вернуть подписанный экземпляр дополнительного соглашения от 03.03.2015 в„– 1 к договору аренды от 02.04.2013 в„– 13 по факту индексации арендной платы с 02.04.2015.
В период с 31.03.2015 по 06.04.2015 истцом производилось ограничение предоставления услуг энергоснабжения (за исключением холодильного оборудования) на 2 часа (с 17.00 до 19.00), по факту которого истцом и ответчиком составлялись соответствующие акты.
Между истцом и ответчиком 27.04.2015 подписано соглашение о расторжении договора аренды.
Согласно акту приема-передачи от 27.04.2015 арендодатель принял спорное помещение с имеющимися недостатками технического состояния на основании акта осмотра от 27.04.2015 в„– 2, составленного ООО "Центр недвижимости" в присутствии ИП Маннаповой Р.Б. и представителя ООО "ТД "Камилла" в лице Гатауллина А.М. по доверенности от 13.01.2015 в„– 14.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования ответчиком арендуемым помещением в спорный период с 02.04.2013 по 27.04.2015 и наличие задолженности подтвержден материалами дела.
При таких условиях, судебные инстанции, с учетом пункта 9 Приложения в„– 2 к договору аренды об изменениях суммы арендной платы, а также суммы переплаты по коммунальным платежам, правильно произведя расчет задолженности, обоснованно установили, что исковые требования в этой части подлежат удовлетворению в размере 512 157,36 руб.
Требование о взыскании неустойки также обоснованно удовлетворено судами на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.2. договора.
При этом оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правомерно не усмотрели, поскольку в рассматриваемом деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, а также доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
ООО "ТД "Камилла" заявлены встречные исковые требования о взыскании с предпринимателя суммы обеспечительного взноса в размере 495 000 руб., а также стоимости работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения Перечисленные арендатором денежные средства рассматриваются сторонами в качестве обеспечительной меры исполнения обязательства арендатора по договору.
Из буквального толкования пункта 3.2 предварительного договора следует, что внесенный платеж в сумме 450 000 руб., сторонами согласован как обеспечительный по основному договору аренды от 02.04.2013 в„– 13.
Протокол разногласий либо другой документ, позволяющий иную трактовку данного пункта договора, в материалах дела отсутствуют.
В платежном поручении от 01.03.2013 в„– 003738 от 01.03.2013 о перечислении суммы 495 000 руб. Обществом в назначении платежа также указано: "Обеспечительный платеж согласно договору аренды от 01.03.2013 б/н".
При таких условиях, как правильно указали суды, у арендодателя не было оснований считать обеспечительный платеж авансовым. Указанная денежная сумма не является авансом, задатком или иным денежным поступлением в счет оплаты товаров, работ, услуг, а является иным способом обеспечения исполнения обязательств по договору.
В связи с этим, довод ответчика о том, что в соответствии с пунктом 9.1. основного договора аренды с момента заключения договора аренды вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу, а сумма обеспечительного платежа стала переплатой, то есть задатком, является несостоятельным.
Представленным в материалы дела отчетом от 27.04.2015, составленным ООО "Центр недвижимости", подтверждается сдача помещения без ремонта, в связи с чем, удержание истцом суммы обеспечительного платежа в размере 495 000 руб., в качестве обеспечения восстановительного ремонта, является правомерным.
Предъявляя требования о взыскании убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб., ответчик указал, что расторжение договора аренды произошло по вине арендодателя, так как им незаконно произведены отключения электроэнергии в арендуемом помещении.
Отклоняя данный довод ответчика, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в соответствии с названной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Таким образом, ООО "ТД "Камилла" необходимо доказать факт причинения убытков, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение предпринимателем договорных обязательств, наличие и размер убытков, юридически значимую причинную связь между нарушением обязательств и возникновением убытков.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов ответственности.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 3.3.18 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды держать помещение подключенным к электрическим сетям, к системам водопровода, канализации, теплоснабжения и телекоммуникациям.
Согласно пунктам 3.4.4. и 3.4.5. договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи.
На основании пункта 3.1.4. договора арендодатель имеет право в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы более чем на 10 календарных дней, полностью или частично прекратить доступ к коммунальным услугам, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора за 3 календарных дня.
Таким образом, условиями договора предусмотрено, что арендодатель имеет право ограничивать доступ арендатора к коммунальным услугам в случае просрочки оплаты по арендным платежам арендатором.
Судами установлен факт наличия долга у ответчика по арендным платежам на дату предупреждения предпринимателем о предстоящем отключении электроэнергии (26.03.2015) и на дату самого отключения (31.03.2015).
Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно предупреждал ответчика о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а сами отключения от электроэнергии производились после заблаговременного предупреждения ответчика об этом.
Таким образом, вывод судов о наличии оснований у арендодателя воспользоваться положениями вышеуказанных пунктов договора, которые применимы им в силу добровольно принятых арендатором обязательств, является верным.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1.10. договора аренды арендатор своими силами и за свой счет вправе произвести на объекте ремонтно-отделочные работы, основной перечень которых указан в Приложении в„– 4 к договору.
Пунктом 3.2.14. договора предусмотрено, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока действия договора, после истечения полного срока аренды по долгосрочному договору аренды неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя только с его письменного согласия. В таком случае стоимость неотделимых улучшений возмещению арендатору арендодателем не подлежат. Если досрочное прекращение договора произошло по инициативе арендодателя не в связи с нарушением арендатором своих обязательств по договору, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, указанных в Приложении в„– 4, произведенных арендатором при первоначальном размещении на Объекте, с учетом амортизации, пропорционально сроку действия договора.
В силу пунктов 3.4.8., 3.4.20. договора, при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан сдать арендуемое здание по акту в отремонтированном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, или оплатить стоимость ремонта арендуемого помещения. Произведенные неотделимые улучшения (если таковые были произведены), передаются Арендодателю с его письменного согласия.
Судами правомерно установлено, что расторжение договора аренды произошло по инициативе арендатора.
Документов, подтверждающих объем осуществленных работ, количество затраченного материала, техническую и проектную документацию по указанным в приложении в„– 4 к договору аренды улучшениям арендуемого имущества и прилегающей территории, равно как и самого факта существующих неотделимых улучшений в материалы дела не представлено.
При таких условиях, требование о взыскании убытков удовлетворению не подлежало.
Более того, согласно акту приема-передачи от 27.04.2015, ответчиком арендуемое помещение возвращено предпринимателю с имеющимися недостатками технического состояния, которые нашли отражение в акте осмотра от 27.04.2015 в„– 2, а из представленного предпринимателем отчета в„– 25/05/01-15, составленного по результатам осмотра, следует, что величина рыночной стоимости возмещения ущерба, причиненного спорному помещению составляет 722 973 руб.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А65-10494/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
В.В.АЛЕКСАНДРОВ


------------------------------------------------------------------