АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. в„– Ф06-8200/2016

Дело в„– А57-13592/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Зимина А.С. (доверенность от 07.09.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Шэлдом"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2015 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова О.А., Дубровина О.А.)
по делу в„– А57-13592/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Саратовской области к акционерному обществу "Шэлдом", с участием третьих лиц - Управления по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом г. Саратова, о взыскании задолженности по договору земельного участка,

установил:

комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу "Шэлдом" (далее - ответчик, АО "Шэлдом") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 612 684,35 руб., пени в сумме 2 215,56 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 210 324,48 руб.
Определением суда первой инстанции от 05.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Министерство культуры Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов".
Определением суда от 19.11.2015 произведена процессуальная замена Министерства культуры Саратовской области на правопреемника - Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области.
Определением суда от 19.11.2015 к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 28.12.2015 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 612 684,35 руб., пени в сумме 2 215,56 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 210 324,48 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 решение суда первой инстанции изменено в части. В иске о взыскании 402 359,87 руб. задолженности отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка от 31.08.2001 в„– 2653 администрацией г. Саратова передан ООО "Продстройсервис" в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. им. Мичурина И.В. и ул. Соборной, площадью 7169 кв. м, для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 права и обязанности арендатора по данному договору переданы ЗАО "Шэлдом".
Впоследствии ЗАО "Шэлдом" сменило наименование на АО "Шэлдом".
Из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 09.07.2014 64-АД в„– 339858 спорный земельный участок находится в собственности Саратовской области, в связи с чем права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 в„– 2653 перешли к Комитету по управлению имуществом Саратовской области.
Согласно пункту 2.1. договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участок в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.2. договора, арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
Пунктом 2.1. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора.
Истец, считая, что АО "Шэлдом" обязательства по договору надлежащим образом не исполнялись, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за 3, 4 квартал 2014 года, а также 1 квартал 2015 года в сумме 612 684,35 руб., пени за период с 15.04.2015 по 31.05.2015 в сумме 2 215,56 руб.
Частично удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 в„– 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и предназначенные для производственной деятельности, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
С 11.01.2013 кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель, утвержденных Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 в„– 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Из разъяснений, данных в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Согласно письму филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области от 09.907.2015 в„– 11067 дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 в„– 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" 31.01.2013.
В связи с этим, как правильно указал апелляционный суд, новая кадастровая стоимость, установленная в отношении спорного земельного участка распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 в„– 989-р, подлежит применению с 01.02.2013.
Апелляционным судом обоснованно принят во внимание довод ответчика о том, что спорный земельный участок перешел в областную собственность он узнал только в марте 2015 года из письма истца от 16.03.2015 в„– 1145. Ранее платежными поручениями от 10.10.2014 в„– 3072 на сумму 212 053,17 руб., от 30.12.2014 в„– 4569 на сумму 212 053,17 руб. ответчик оплатил арендную плату за спорный участок за 3,4 кварталы 2014 года.
При этом апелляционным судом правомерно указано следующее.
Из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений следует, что АО "Шэлдом" осуществило перечисление денежных средств получателю - ИНН 6450003860 УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова), указав в назначении платежа "лицевой счет ЛС 518152 по договору аренды в„– 2653 от 31.08.2001 за 2014 год".
В связи с переходом в собственность Саратовской области спорного земельного участка, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 в„– 2653 перешли к Комитету по управлению имуществом Саратовской области.
Письмом от 16.03.2015 в„– 1145 Комитет по управлению имущество Саратовской области уведомил ответчика о необходимости перечисления арендной платы по договору аренды за 3,4 кварталы 2014 года по реквизитам Комитета по управлению имуществом Саратовской области.
Получение указанного письма АО "Шэлдом" не оспаривается.
Согласно пункту 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Частью 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.
В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
При таких условиях, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы до даты уведомления о переходе права собственности к иному лицу произведено надлежащему кредитору, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в части требования о взыскании арендной платы за 3,4 кварталы 2014 год в сумме 402 359,87 руб. не имелось.
Довод ответчика об отсутствии обязанности оплачивать арендную плату, в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, поскольку уполномоченный орган не выдает разрешение на строительство, правомерно признан апелляционным судом несостоятельным в силу следующего.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок передан АО "Шэлдом" на основании договора аренды от 31.08.2001 в„– 2653 и принят им, сторонами достигнуто соглашение о размере арендной платы и по иным условиям пользования земельным участком.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, по смыслу указанных норм права, отсутствие разрешения на строительство не содержит возможности освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату в обусловленном договором размере и не влияет на существо рассматриваемых требований.
Кроме того, судом выяснено, что заключая договор замены стороны в обязательстве 27.12.2013, ответчик знал о наличии строений на земельном участке.
Более того, заявитель кассационной жалобы пояснил суду, что АО "Шэлдом" не предпринимало попыток возвратить земельный участок ввиду невозможности его использования по назначению, пыталось и продолжает пытаться разрешить вопрос строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.
В связи с этим, требование о взыскании задолженности по договору аренды за 1 квартал 2015 года является законным.
Истец также просил взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.04.2015 по 31.05.2015 в сумме 2 215,56 руб.
Данное требование судом апелляционной инстанции удовлетворено правомерно на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 2.5. договора.
Расчет истца судом проверен и обоснованно признан верным.
Контррасчет пени ответчиком не представлен.
Ходатайство в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о снижении размера подлежащей взысканию неустойки не заявлено.
Удовлетворяя исковое требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, апелляционный суд правомерно исходил из норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 2 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 в„– 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу в„– А57-13592/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------