АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. в„– Ф06-16216/2016

Дело в„– А55-8502/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
истца - Лаптева Е.Н. (доверенность от 31.12.2016),
ответчика - Киватцева Д.В., директора (решение от 23.07.2014 в„– 3),
Урусова В.С. (доверенность от 21.01.2016),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая эксплуатационная компания "Заря"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2016 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу в„– А55-8502/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая эксплуатационная компания "Заря", Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1136320016293) к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП-Тольяттистрой", Самарская область, Ставропольский район, пос. Тимофеевка (ОГРН 1126382002262), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "АТП-5", Самарская область, г. Тольятти, Неверова Тамара Ивановна, Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, об устранении нарушения права,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая эксплуатационная компания "Заря" (далее - ООО "УЭК "Заря") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП-Тольяттистрой" (далее - ООО "ПСП-Тольяттистрой") об обязании ответчика обеспечить проезд любого транспорта в подвал здания, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, через пандус восточной стороны здания, и в дальнейшем не препятствовать в проезде транспорта в подвал здания, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13А, через пандус восточной стороны здания.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2016, исковые требования оставлены без удовлетворения.
ООО "УЭК "Заря" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В соответствии с толкованиями, данными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 в„– 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ).
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что фактически заявленные истцом требования связаны не с защитой его прав как арендатора имущества, в пользовании которого создаются помехи, а направлены на предоставление возможности пользоваться чужим земельным участком, что налагает определенные ограничения для собственника этого участка. Между тем, требования об установлении сервитута в порядке статьи 274 ГК РФ к собственнику участка в настоящем деле не заявлены, а посредством негаторного иска невозможно установить определенный порядок пользования чужим имуществом или решить вопрос о предоставлении истцу права ограниченного пользования соседним земельным участком, следовательно, истец избрал ненадлежащий способ защиты права.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 25) по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, при разрешении спора суды должны прежде всего определить преследуемый истцом материально-правовой интерес, избрание истцом неверного способа защиты права не является основанием для возвращения заявления или оставления его без движений; в этом случае суд должен поставить на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения и определить, какие нормы права следует применить.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истец имеет во временном владении и пользовании нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0101166:690 и земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101 165:8799 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а, на основании договора аренды от 01.11.2013, заключенного с собственником Неверовой Т.И. Согласно условиям договора истец вправе самостоятельно принимать решения об использовании здания и земельного участка.
Ответчик ООО "ПСП-Тольяттистрой" является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:8800, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, восточнее здания по ул. Свердлова, 13а.
Данный участок ранее принадлежал Неверовой Т.П. и был продан третьему лицу ООО СК "АТП-5" на основании договора купли-продажи от 28.09.2012. Данная сделка зарегистрирована 10.10.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Согласно пункту 2.2. договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2012 приобретенный земельный участок никому не продан, не заложен, под арестом не состоит и не обременен третьими лицами.
На основании пункта 5.2.3. договора покупатель обязан обеспечить проезд транспортным средством в подземное помещение здания Туристического центра "Заря", находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а.
Данный проезд (пандус) с восточной стороны здания является частью здания, принадлежащего Неверовой Т.И., переданного во временное владение истцу, и находится на земельном участке, принадлежащем ответчику.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1); стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).
При толковании условий договора, как это предусмотрено частью 1 статьи 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 той же статьи в редакции, действовавшей в период спорных отношений).
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ земельный участок может быть обременен сервитутом в том случае, если у лица, требующего такое установление, имеются на то законные основания и отсутствует возможность обеспечения своих потребностей иным способом.
Таким образом, судебные инстанции, разрешая спор, должны были исходить, что при заключении договора Неверова Т.И. и ООО СК "АТП-5" фактически достигли соглашения о предоставлении права ограниченного пользования частью земельного участка Общества для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств предпринимателя к принадлежащему продавцу объекту недвижимости, разногласия относительно понимания и исполнения условия пункта 5.2.3 договора между сторонами отсутствовали, кроме этого, ООО СК "АТП-5" исполняло принятые на себя обязательства по договору, обеспечивая доступ истца к арендованному зданию и земельному участку.
Представитель ООО "ПСП-Тольяттистрой" в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснил, что при приобретении земельного участка общество обладало информацией об обязанности продавца обеспечивать проезд транспортных средств к зданию по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а, и такой доступ обеспечивался до марта 2016 года.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды сослались на то, что 02.10.2014 спорный земельный участок был продан по договору купли-продажи земельного участка ООО "ПСП-Тольяттистрой" без самостоятельных обременений.
Судами не принято во внимание, что переход долга возможен в силу закона, что предусмотрено статьей 392.2 ГК РФ.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по обеспечению ограниченного права пользования спорным земельным участком, переходит к новому собственнику данного участка при наличии состоявшегося долгового обязательства. Обязанность по доступу транспортных средств к зданию по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, д. 13а, возложенная на ООО СК "АТП-5" пунктом 5.2.3 договора купли-продажи от 28.09.2012, может признаваться долговым обязательством последнего перед собственником здания.
Однако правовой квалификации условиям договора купли-продажи от 28.02.2012 с учетом сложивших отношений участников спора судебные инстанции не дали.
В связи с этим вывод судов о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2014, в отношении которого имеется обязанность по предоставлению доступа через земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101165:8800 к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101165:8799, не влечет переход долга с Общества на нового собственника (ответчика по делу), не основан на правильной оценке всех существенных для дела обстоятельств.
При этом ответчик вправе в соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ как собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
С учетом изложенного, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда нельзя признать законными и обоснованными.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки; исследовать должным образом все фактически обстоятельства, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе исходя из целевой направленности и условий предъявления требований истцом определить, не являются ли данные требования, по существу, требованиями об определении условий сервитута, в случае необходимости предложить истцу уточнить свои требования и обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование этих требований, и в зависимости от установленного разрешить возникший между сторонами спор. Учитывая, что собственник, как и арендатор, лишен доступа к принадлежащему ему зданию, рассмотреть вопрос о привлечении Неверовой Т.И. к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2016 по делу в„– А55-8502/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Р.В.АНАНЬЕВ


------------------------------------------------------------------