АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. в„– Ф06-8994/2016

Дело в„– А65-23192/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителя:
истца - Трашковой Л.Р. (доверенность от 06.08.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2015 (судья Андреева К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-23192/2015
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "ВДН 2", г. Казань (ОГРН 1071690048540, ИНН 1657068818) о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:110801:767,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВДН 2" (далее - ООО "ВДН 2", общество) о взыскании 186 383,26 руб. задолженности, 150 460,99 руб. пени за период с 15.12.2010 по 10.09.2015, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:110801:7672.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2015 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ВДН 2" в пользу Комитета земельных и имущественных отношений взыскано 186 383,26 руб. задолженности, 84 222,78 руб. пени.
Суд обязал ООО "ВДН 2" возвратить по акту приема-передачи Комитету земельных и имущественных отношений земельный участок с кадастровым номером 16:50:110801:7672, площадью 40 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, вблизи дома в„– 22 по ул. Фатыха Амирхана, переданный по договору аренды земельного участка в„– 17066 от 23.07.2013.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что обязательства сторон в данном конкретном случае вытекают из заключенного договора аренды, при этом доказательств внесения платы за пользование земельным участком обществом не представлено, кроме того, поскольку между сторонами спора имелись только фактические отношения до 23.07.2013 (дата заключения договора), иск удовлетворен частично.
В кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части отказа во взыскании суммы пени за период до 23.07.2013 предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что отношения по использованию земельного участка между сторонами фактически существовали с 2010 года, кроме того, условиями пункта 3.5 договора стороны согласовали начисление пени за предшествующий его заключению период, т.е. с 01.11.201.
В судебном заседании представитель Комитета земельных и имущественных отношений поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, пояснив, что в остальной части требований судебные акты не оспариваются.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 19.07.2010 в„– 6500 ООО "ВДН 2" предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 40 кв. м по ул. Фатыха Амирхана, вблизи дома в„– 22, для целей несвязанных со строительством, а именно для размещения объектов мелкорозничной сети по продаже продовольственных товаров, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14.07.2011 в„– 1600/301/11-130630 данному земельному участку присвоен кадастровый номер 16:50:110801:7672, датой внесения в государственный кадастр недвижимости является 14.07.2011, разрешенное использование: для целей не связанных со строительством, а именно для размещения объекта мелкорозничной сети по продаже продовольственных товаров, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Впоследствии согласно указанному постановлению между Комитетом земельных и имущественных отношений и ООО "ВДН 2" заключен договор аренды от 23.07.2013 в„– 17066 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 16:50:110801:7672, площадью 40 кв. м.
Срок действия указанного договора определен пунктом 2.1 договора аренды - 5 лет до 18.07.2015.
В силу пункта 2.3 договора аренды начало исчисления срока по пункту 2.1 договора производится с момента принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 01.08.2010.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в графе "Сумма арендной платы в месяц" в приложении в„– 2 к договору аренды.
Согласно Приложению в„– 2 к договору аренды размер ежемесячной арендной платы в 2010 году составил 1163,90 руб., в 2011 - 2 394,50 руб., с 01.01.2012 по 28.02.2012 - 2633,95 руб., с 01.03.2012 по 31.12.2012 - 3511,93 руб., в 2013 - 3511,93 руб.
Пунктом 3.5 договора аренды определено, что за несвоевременное внесение арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01.11.2010.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом условий договора аренды Комитет земельных и имущественных отношений направил в адрес общества уведомление от 22.05.2015 в„– 7733/КЖО о прекращении договора аренды, а также с требованием оплатить задолженность, пени и возвратить земельный участок
Впоследствии 19.08.2015 экспертом отдела муниципального земельного контроля Комитета земельных и имущественных отношений Ильдархановым Р.И. было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:110801:7672, площадью 40 кв. м, расположенного по адресу: Ново-Савиновский район, ул. Амирхана.
По результатам обследования составлен акт осмотра (обследования) земельного участка от 19.08.2015 в„– 388, согласно которому на земельном участке расположен торговый павильон, территория не огорожена, таким образом, земельный участок площадью 40 кв. м используется обществом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок.
Поскольку требования, изложенные в уведомлении от 22.05.2015 в„– 7733/КЖО, не были добровольно удовлетворены, Комитет земельных и имущественных отношений обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).
В данном конкретном случае пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что он вступает в силу и становится обязательным для выполнения сторонами с момента его заключения. Моментом заключения договора аренды считается дата его подписания (то есть 23.07.2013).
При этом из пунктов 2.1, 3.1 договора аренды усматривается, что распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.08.2010, и действует до 18.07.2015.
Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если договор аренды не был зарегистрирован, при этом собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В данном конкретном случае стороны, заключая договор аренды от 23.07.2013 в„– 17066 со сроком его действия до 18.07.2015, распространили его действие к отношениям с 01.08.2010.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
В связи с чем для целей государственной регистрации договора и обременении в виде аренды не подлежал учету срок с 01.08.2010 по 23.07.2013.
Положения статьи 329 ГК РФ предусматривают неустойку в качестве одного из способа обеспечения обязательств в целях их надлежащего исполнения.
Таким образом, в данном конкретном случае условия о договорной неустойки за период отношений, возникших между сторонами до заключения договора, и при наступлении сроков обязательств (ретроспективное), не отвечает принципу справедливости, поскольку, заключая договор с условиями о его применении к ранее существующим отношениям, одна из сторон уже признается неисправным контрагентом за нарушение условий договора, которые не существовали в период, за который предъявляются меры гражданско-правовой ответственности.
Следует отметить, что правила статьи 425 ГК РФ, определяющие возможность применения условий договора к отношениям, возникшим ранее, направлены на правовое урегулирование соответствующих отношений и достижение необходимой определенности.
Условия договора о его ретроактивном действии не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным, который определяется в соответствии с общим положением ГК РФ.
Поскольку условия договора о применении их к ранее существовавшим отношениям не означают, что непосредственная обязанность сторон по исполнению его условий возникла ранее заключенного договора, в иске о взыскании неустойки в указанной части отказано правомерно.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения спорного договора, условий об обязанности арендатора оплачивать арендодателю арендную плату за пользование земельным участком, свидетельствует только об одном. Общество согласно оплатить за фактическое пользование земельным участком на условиях, предусмотренных вышеназванным договором, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у Комитета земельных и имущественных отношений ранее заключения самого договора.
Размер платы за пользование земельным участком в соответствии со статьей 614 ГК РФ в установленном порядке сторонами не оспорен.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 425 ГК РФ, установив факт использования обществом земельного участка в спорный период, а также определив размер пени с момента заключения договора аренды, правомерно удовлетворили иск частично.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по делу в„– А65-23192/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА


------------------------------------------------------------------