АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. в„– Ф06-6510/2016

Дело в„– А57-10677/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Хасина К.В. (доверенность от 14.03.2016),
ответчика - Светлова М.В. (решение от 15.10.2013 в„– 178),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2015 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)
по делу в„– А57-10677/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское", Саратовская область, Энгельсский район, с. Узморье (ИНН 6449057116, ОГРН 1106449002538) к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, р.п. Новые Бурасы (ИНН 6421011129, ОГРН 1026400553508) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (далее - ООО "Воскресенское", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области (далее - администрация, ответчик) об обязании Администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области заключить с ООО "Воскресенское" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:21:000000:5, общей площадью 74 705 426 кв. м по адресу: Саратовская область, Новобурасский район, Динамовский административный округ, в редакции договора, прилагаемой к заявлению по цене 5 900 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015, исковые требования ООО "Воскресенское" удовлетворены. На Администрацию Новобурасского муниципального района Саратовской области возложена обязанность заключить с ООО "Воскресенское" договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:21:000000:5, общей площадью 74 705 426 кв. м по адресу: Саратовская область, Новобурасский район, Динамовский административный округ, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и пункту 1 статьи 5.1 Закона Саратовской области от 21.05.2004 в„– 23-ЗСО "О земле" по цене 5 900 000 рублей.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Администрация Новобурасского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального прав. В жалобе указывает, что при расчете выкупной цены следует применить общий порядок, предусмотренный Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок подлежит приобретению в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности на основании отчета оценщика.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
В судебном заседании 15.03.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13 час. 50 мин. 22.03.2016.
После перерыва от Администрации поступило письменное дополнение к кассационной жалобе, от ООО "Воскресенское" - письменное ходатайство в электронном виде об отложении судебного разбирательства в порядке статьи 158 АПК РФ в целях подготовки отзыва на дополнение к кассационной жалобе и представление новых доказательств обработки земельного участка, мотивируя заявленное ходатайство поздним получением дополнения к жалобе.
Названное ходатайство повторено представителем общества в судебном заседании.
Представитель администрации явку своего представителя в судебное заседание после перерыва не обеспечил.
Рассмотрев представленные ответчиком в суд кассационной инстанции дополнения к кассационной жалобе и приложенные к нему материалы суд их не принимает, возвращает, исходя из того, что они направлены в срок, не обеспечивающий истцу возможность ознакомления с указанными материалами до судебного заседания, а также с учетом того, что дополнительные доказательства не могут быть предметом исследования и проверки в суде кассационной инстанции.
Письменное ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы заявителя в порядке статьи 158 АПК РФ для подготовки возражений на дополнения к кассационной жалобе и предоставления дополнительных доказательств подлежат отклонению в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.
Рассмотрев кассационную жалобу, судебная коллегия считает судебные акты подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.08.2006 на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области в„– 1151-р от 22.06.2006, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "Югтрансгаз" заключен договор аренды в„– 521/1 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:21:0000000005, находящийся по адресу: Саратовская область, Новобурасский район, Динамовский административный округ площадью 75 160 293 кв. м, предоставленного для сельскохозяйственного производства.
Соглашениями от 31.03.2008, от 05.05.2008, от 13.08.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в„– 521/1 от 18.08.2006 права и обязанности по договору аренды последовательно передавались от ООО "Газпром трансгаз Саратов" (ранее именуемое ООО "Югтрансгаз") ООО "Агропромышленный комплекс Лидер", ООО "Медведицкое", ООО "ТВС-АГРО".
Соглашением от 14.08.2014, заключенным между Администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ООО "ТВС-АГРО", в договор аренды в„– 521/1 от 18.08.2006 внесены изменения в части площади земельного участка, площадь изменена на 74 705 426 кв. м.
18.04.2014 между ООО "ТВС-АГРО" и ЗАО "ПромГарант", а 03.02.2015 между ЗАО "ПромГарант" и ООО "Воскресенское" заключены договоры замены стороны в обязательстве в договоре аренды в„– 521/1 от 18.08.2006.
Таким образом, на основании договора замены стороны в обязательстве от 03.02.2015 спорный земельный участок на весь срок аренды передан ООО "Воскресенское".
Договор от 03.02.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области 09.02.2015.
10.02.2015 ООО "Воскресенское" обратилось в Администрацию Новобурасского района с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:21:0000000005, общей площадью 74 705 426 кв. м, как используемого на праве аренды по договору от 18.08.2006 в„– 521/1 по цене, определяемой пунктом 1 статьи 5.1 Закона Саратовской области от 21.05.2004 в„– 23-ЗСО "О земле".
14.03.2015 администрация письмом сообщила Обществу о том, что предлагает выкупить указанный земельный участок по рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.11.2014 в„– 0610.14Б/29 в размере 59 000 000 руб.
16.03.2015 администрация по просьбе Общества направила ему проект договора купли-продажи земельного участка, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.11.2014 в„– 0610.14Б/29, подготовленным ООО "Агентство оценки и экспертизы" составляет 59 000 000 руб.".
16.03.2015 не согласившись с определенным Администрацией размером выкупной цены земельного участка, Общество направило в адрес Администрации протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка от 16.03.2015, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и пунктом 1 статьи 5.1 Закона Саратовской области от 21.05.2004 в„– 23-ЗСО "О земле" и составляет 10% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:21:0000000005 - 5 900 000 руб.
Администрация не подписала протокол разногласий к проекту договора, в связи с чем, Общество, полагая, что отказ администрации в предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене, установленной законом субъекта, противоречит гражданскому и земельному законодательству, Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закону Саратовской области от 21.05.2004 в„– 23-ЗСО и нарушает его права и законные интересы, обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований ООО "Воскресенское" ссылается на то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Истец считает, что с момента заключения договора аренды от 18.08.2006 прошло более 8 лет и истец по договору замены стороны в обязательстве приобрел права и обязанности арендатора по договору. Земельный участок используется надлежащим образом. На момент подачи Обществом заявления от 10.02.2015 в Администрацию, на территории Саратовской области принят и действовал Закон Саратовской области "О земле", в соответствии со статьей 5.1 которого цена земельного из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемая в собственность в порядке, определяемом пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в размере 10% от кадастровой стоимости этого земельного участка. В поданном заявлении от 10.02.2015 истец определил цену земельного участка в соответствии с требованиями, действующего на тот момент законодательства.
Суд первой инстанции признал требования ООО "Воскресенское" обоснованными и подлежащими удовлетворению, придя к выводу о том, что истец арендует земельный участок более трех лет, администрацией не представлено доказательств использования земельного участка ненадлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно статье 5.1. Закона Саратовской области "О земле" (действовавшей на момент обращения истца с заявлением 10.02.2015) цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемого в собственность в порядке, определяемом пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливается в размере 10% кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо в соответствии с требованиями закона соблюдение следующих двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
По смыслу приведенных норм указанный механизм приобретения права собственности на земельный участок обусловлен спецификой земельных правоотношений и установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды.
В настоящем случае это период с 10.02.2012 по 10.02.2015 (дата обращения общества за выкупом).
Между тем из материалов дела видно, что договор перенайма спорного земельного участка заключен ООО "Воскресенское" 03.02.2015, зарегистрирован в ЕГРП 09.02.2015, с заявлением о выкупе земельного участка ООО "Воскресенское" обратилось 10.02.2015.
Таким образом, ООО "Воскресенское" не подпадает под определение лица, надлежаще использующего земельный участок, в смысле, придаваемом ему пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, имеющим право на его льготный выкуп без проведения торгов.
Доводы заявителя жалобы о том, что положения пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не устанавливают требований только личного использования арендатором испрашиваемого к выкупу земельного участка, и не содержат запрета на приватизацию земельного участка в случае передачи его по договору перенайма, основаны на неправильном толковании положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
По смыслу приведенных норм указанный механизм приобретения права собственности на земельный участок обусловлен спецификой земельных правоотношений и установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях) на протяжении длительного срока: трех лет и более с момента заключения договора аренды.
Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.
Разрешая спор и установив, что с момента заключения договора аренды прошло более 8 лет, за указанный период поменялось более 6 арендаторов, а ООО "Воскресенское" фактически не могло успеть приступить к использованию земельного участку с учетом даты заключения договора перенайма (3 февраля) и обращения за выкупом (10 февраля), судебные инстанции необоснованно признали наличие у ООО "Воскресенское" права на приватизацию спорного земельного участка и удовлетворили заявленные исковые требования.
Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2015 в„– 308-КГ15-11737 по делу в„– А32-22367/2014, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа по делам в„– А12-1629/2014, А12-1675/2014, А12-1677/2014, А12-1682/2014, А12-1684/2014, в„– А12-1685/2014, А12-1686/2014, А12-1687/2014 и т.д.
Учитывая изложенное, обжалуемые решение и постановление суда первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 названной статьи.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но допущено неправильное применение норм материального права суд кассационной инстанции принимает решение об отмене обжалуемых судебных актов и одновременном отказе в удовлетворении заявленного требования.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу в„– А57-10677/2015 отменить. В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское" - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА

Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА


------------------------------------------------------------------