АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2016 г. в„– Ф06-10247/2016

Дело в„– А55-24634/2014

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016
по делу в„– А55-24634/2014
по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" о расторжении договора аренды,

установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" (далее - ЗАО "КоммунЭНЕРГО", ответчик) о расторжении договора аренды в„– 005162А нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), заключенного между Департаментом и ЗАО "КоммунЭНЕРГО", обязании освободить и передать нежилое здание, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77 (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) представителю Департамента по акту приема-передачи.
Определениями Арбитражного суда Самарской области от 26.11.2014, от 11.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП г.о. Самара "Жилсервис", ЗАО "СУТЭК".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016, иск в части расторжения договора аренды в„– 005162А нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) заключенного между Департаментом и ЗАО "КоммунЭНЕРГО", оставлен без рассмотрения. В части обязания закрытого акционерного общества "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать нежилое здание, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77 (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) представителю Департамента по акту приема-передачи в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 03.05.2007 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ЗАО "КоммунЭНЕРГО" (арендатор) подписан договор в„– 005162А аренды нежилого здания, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10). Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора в„– 005162А срок его действия установлен с 01.04.2007 по 31.03.2028.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Нежилое здание, литера А, общей площадью 279,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), передано Департаментом в пользование ЗАО "КоммунЭНЕРГО" по акту приема-передачи от 01.04.2007 в целях размещения котельного оборудования.
Спорное помещение согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в„– 01/01/2014-38293 от 19.12.2014 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городского округа Самара.
В соответствии с пунктом 3.2.6 договора ЗАО "КоммунЭНЕРГО" приняло на себя обязательства содержать арендуемое имущество в исправности и надлежащем состоянии в соответствии с санитарными, техническими и противопожарными требованиями, а также производить текущий и капитальный ремонт за счет собственных средств; обеспечить сохранность и эксплуатацию в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных на объекте.
Пунктом 3.2.4 договора установлено, что ответчик принял на себя обязательство использовать спорный объект недвижимого имущества в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению, то есть для теплоснабжения многоквартирных домов городского округа Самара.
Истец полагая, что в нарушение условий договора в„– 005156А принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнял, вследствие чего последним допущен срыв отопительного сезона 2013 - 2014 гг., а это является нарушением прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, и в результате была создана угроза для их жизни и здоровья, был вынужден передать объект на обслуживание специализированному муниципальному предприятию "Жилсервис" с целью предотвращения оставления многоквартирных домов без теплоснабжения.
Во исполнение пункта 3в Перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета Российской Федерации от 31.05.2013 о принятии мер, направленных на расторжение договоров с предприятиями ЖКХ, систематически не выполняющими обязательства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, 03.10.2014 Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление в„– 15-07-04/39855 о расторжении договора аренды нежилых помещений в„– 005162А от 03.05.2007.
До настоящего времени ответ от ЗАО "КоммунЭНЕРГО" на уведомление не последовал, здание Департаменту не возвращено, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя требование о расторжении договора без рассмотрения и отказывая в удовлетворении остальной части иска, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 6.1 договора продление, изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон. В пункте 6.2 стороны согласовали, что договор может быть расторгнут также по решению арбитражного суда в случаях, предусмотренных законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. От арендодателя требуется не только направление контрагенту предупреждения об устранении нарушений, но и предложение о расторжении договора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, уведомление в„– 15-07-04/39855 от 03.10.2014 о расторжении договора аренды не может быть расценено как письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, поскольку указанное уведомление не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения. Данное уведомление содержит лишь волеизъявление истца о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием даты его расторжения - с 03.10.2014. При этом основания расторжения договора со ссылкой на нарушение ответчиком конкретных условий договора аренды в данном уведомлении не указаны.
Иных доказательств направления истцом предупреждения об устранении нарушений в разумный срок и предложения о расторжении договора в случае их не устранения истец не предоставил.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Приобщенное в материалы дела уведомление от 21.11.2013 в„– 15-07-04/53730 также правильно признано ненадлежащим доказательством соблюдения истцом претензионного порядка рассмотрения спора, поскольку с момента получения ответчиком уведомления и датой поступления искового заявления в Арбитражный суд Самарской области прошло 11 месяцев. При этом в указанный период ответчик продолжал оплачивать арендную плату, а истец - принимать ее без возражений.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, арендодатель не использовал право расторгнуть договор в судебном порядке после получения уведомления арендатором.
Более того, как усматривается из материалов дела, в ответ на уведомление арендатор направил арендодателю уведомление от 25.11.2013 в„– 1302 об отказе расторжения договора аренды. Истец обратился в Арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды только после вручения ответчику уведомления о расторжении договора аренды от 03.10.2014 в„– 15-07-04/39855.
Таким образом, суды правильно указали, что уведомление от 21.11.2013 в„– 15-07-04/53730 не может расцениваться как допустимое основание расторжения договора аренды. Помимо этого уведомление в„– 15-07-04/53730 от 21.11.2013 содержит предложение расторгнуть договор аренды с 13.11.2013, а датировано истцом и получено ответчиком лишь 21.11.2013.
Уведомление в„– 15-07-04/39855 от 03.10.2014, по утверждению истца, получено ответчиком 06.10.2014, что следует из штампа ЗАО "КоммунЭНЕРГО". Между тем, суд первой инстанции верно указал, что исковое заявление о расторжении договора аренды имущества муниципальной казны в„– 005162А поступило в Арбитражный суд Самарской области 16.10.2014, что свидетельствует о нарушении истцом пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу о несоблюдении арендодателем досудебного порядка разрешения спора и оставлении исковых требований в части расторжения договора аренды без рассмотрения.
Истцом также заявлено требование об обязании ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать спорное нежилое здание представителю Департамента по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, судебные инстанции правомерно исходили из того, что срок действия спорного договора истекает 31.03.2028, договор не расторгнут в установленном законом порядке, следовательно, на момент рассмотрения дела данный договор является действующим. Поэтому правовые основания для обязания ответчика освободить и возвратить арендуемые по договору помещения отсутствуют.
Кроме того, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО".
Так, согласно приказу от 13.11.2013 в„– 4576 имущество, которое указано в оспариваемом договоре аренды, закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Жилсервис".
В соответствии с актом приема-передачи от 25.11.2013 муниципальное предприятие "Жилсервис" приняло нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, дом 77, (1 этаж: комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), что соответствует перечню имущества, указанного в спорном договоре аренды.
Таким образом, передав указанное имущество третьим лицам, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО".
Выбытие из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО" спорного имущества исключает удовлетворение иска об обязании ответчика передать отсутствующее у него имущество, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований в указанной части правомерно отказано.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А55-24634/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ

Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Р.А.НАФИКОВА


------------------------------------------------------------------