АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. в„– Ф06-9212/2016

Дело в„– А12-39026/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Арукаевой И.В., Тюриной Н.А.,
при участии представителей:
ответчика - Трекова А.Б. (доверенность от 26.01.2016),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 (председательствующий судья Камерилова В.А, судьи Клочкова Н.А., Телегина Т.Н.)
по делу в„– А12-39026/2015
по исковому заявлению Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3445079787, ОГРН 1063460031580) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мишино", г. Волгоград (ИНН 3459000603, ОГРН 1133443001020) о признании недействительным договора управления домом. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Зикеев Сергей Георгиевич, Бедалов Азер Назар оглы, Бедалова Татьяна Юрьевна,

установил:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее - Инспекция, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мишино" (далее - ООО "Мишино", ответчик) с требованием о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4 от 21.10.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.11.2015 исковые требования удовлетворены, договор управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4 от 21.10.2013, заключенный между ООО Управляющая компания "Мишино" (Управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме в„– 4 по ул. Варшавская в лице председателя МКД Зикеева С.Г. (собственники) признан недействительным.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.11.2015 по делу в„– А12-39026 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебным актом, инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по делу в„– А12-39026 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.11.2015 по тому же делу.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права.
В частности, заявитель кассационной жалобы указывает, что решение о выборе способа управления лицами, не являющимися собственниками помещений многоквартирного дома, в отношении не введенного в эксплуатацию объекта строительства противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании присутствовал. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (путем направления почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, коллегия находит, что жалоба удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.10.2013 между ООО Управляющая компания "Мишино" (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме в„– 4 по ул. Варшавская в лице председателя МКД Зикеева С.Г. (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Посчитав, что договор заключен с нарушениями действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора от 21.10.2013 недействительным.
Руководствуясь положениями статей 45, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и установив, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе заключить договор управления домом только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4 от 21.10.2013 является недействительной сделкой, так как заключен с нарушениями положений ЖК РФ, тем самым удовлетворил исковые требования.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Кодекса).
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно пункту 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 в„– 75 (далее - Правила в„– 75), конкурс проводится, в частности, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.
Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами в„– 75, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что законодатель установил обязанность органа местного самоуправления по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома.
В силу положений пункту 1 статьи 162 ЖК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как установлено судами на основании имеющихся в деле доказательств, ООО УК "Мишино" выбрана управляющей организацией многоквартирного жилого дома в„– 4 по ул. Варшавская на основании решения общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, которое состоялось 30.07.2013.
Из протокола общего собрания собственников помещений, оформленного 21.10.2013 следует, что собственниками принято решение о выборе управляющей компании по управлению и эксплуатации жилого дома по ул. Варшавская, 4 Краснооктябрьского района г. Волгограда.
Принятое решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом было реализовано, 21.10.2013 между ООО Управляющая компания "Мишино" (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме в„– 4 по ул. Варшавская в лице председателя МКД Зикеева С.Г. (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
ООО Управляющая компания "Мишино" приступило к исполнению договорных обязанности по управлению спорным многоквартирным жилым домом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон в„– 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона в„– 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона в„– 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в„– 4 по ул. Варшавская в г. Волгограде было выдано 18.10.2013.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона в„– 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, как верно указано судом апелляционной инстанции, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно подпункта 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту.
С учетом вышеизложенного, судом сделан правильный вывод, что собственники помещений в многоквартирном доме в„– 4 правомерно реализовали свое право на выбор управляющей организации.
В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Между тем, как следует из материалов дела, решение общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме в установленном законом порядке не оспорено.
С момента заключения договора общество приступило к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным жилым домом.
Следовательно, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания недействительным договора управления многоквартирным домом по ул. Варшавская, д. 4 от 21.10.2013.
Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.
Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.
В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе подлежат отклонению, поскольку были предметом всестороннего исследования суда апелляционной инстанций, не влияют на законность принятого судебного акта и не опровергают выводов суда.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по делу в„– А12-39026/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Т.Н.ФЕДОРОВА

Судьи
И.В.АРУКАЕВА
Н.А.ТЮРИНА


------------------------------------------------------------------