АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. в„– Ф06-3754/2015

Дело в„– А12-22902/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителя:
истца - Безобразовой Е.А. (доверенность от 21.12.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Таранцевой Татьяны Анатольевны, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.08.2015 (судья Смагоринская Е.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2015 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Комнатная Ю.А., Цуцкова М.Г.)
по делу в„– А12-22902/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Таранцевой Татьяны Анатольевны (ОГРН ИП <...>, ИНН <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН 3445071298 ОГРН 1043400443074) о признании незаконными действий по снятию с нежилого помещения обременения (ограничения) права в виде договора аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Таранцева Татьяна Анатольевна (далее - ИП Таранцева Т.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по снятию с нежилого помещения общей площадью 129,3 кв. м, кадастровый номер 34:34:020055:739, расположенного на 1 этаже отдельно стоящего здания магазина площадью 1948 кв. м, литер А, А1, А2, кадастровый номер 34:346020000:0000:401:000239 по адресу: г. Волгоград, ул. 39-й Гвардейской, д. 20д, обременения (ограничения) права в виде договора аренды с Таранцевой Т.А. от 01.07.2013 в„– 324.
В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее - ООО "Радеж"), Краснов Владимир Александрович (далее - Краснов В.А.), Ситчихин Юрий Аркадьевич (далее - Ситчихин Ю.А.).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.08.2015 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что поскольку действие основного договора аренды прекратилось 30.10.2014 и в тот же день арендатор возвратил арендуемое помещение, то действие договора субаренды, заключенного между арендатором и субарендатором также прекратилось, кроме того, последний не доказал обстоятельства, на которое ссылается.
В кассационной жалобе ИП Таранцева Т.А., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы исходил из пункта 8.7 трехстороннего договора, из которого следует, что при расторжении договора аренды договор субаренды сохраняет свое действие, кроме того, в настоящее время истец продолжает пользоваться нежилым помещением и оплачивать арендную плату, но уже ООО "Радеж" на условиях договора субаренды от 01.07.2013, который признает факт вступления в права арендодателя.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель ИП Таранцевой Т.А. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Красновым В.А. (арендодатель) и ИП Ситчихиным Ю.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.06.2013, по условиям которого арендатору предоставляется во временное пользование на срок до 09.09.2018 нежилое помещение площадью 129,3 кв. м, в том числе торговая площадь 117,25 кв. м, кадастровый номер 34:34:020055:739, расположенное на 1 этаже отдельно стоящего здания магазина площадью 1948 кв. м, литер А, А1, А2, этажность 2, подземная этажность 1, кадастровый номер 34:346020000:0000:401:000239, по адресу: г. Волгоград, ул. 39-й Гвардейской, д. 20д, для организации коммерческой деятельности, а именно: розничная торговля товарами.
Факт передачи нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 30.06.2013.
В свою очередь, ИП Ситчихин Ю.А. (арендатор) заключил договор субаренды от 01.07.2013 в„– 324 на указанное выше нежилое помещение с ИП Красновым В.А. (собственник), ИП Таранцевой Т.А. (субарендатор).
Согласно пункту 8.7 договора субаренды в случае расторжения, признания недействительным, прекращения договора аренды нежилого помещения от 30.06.2013 между собственником и арендатором, собственник становится арендатором по договору субаренды с даты расторжения, признания недействительным, прекращения договора аренды от 30.06.2013.
В соответствии с актом приема-передачи от 01.07.2013 арендатор передал субарендатору нежилое помещение площадью 129,3 кв. м.
Договор субаренды был зарегистрирован 20.06.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за в„– 34-34-01/173/2014-38.
Впоследствии ИП Краснов В.А. и ИП Ситчихин Ю.А 30.10.2014 заключили соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.06.2013.
ООО "Радеж" (покупатель) приобрело в собственность по договору от 31.10.2014, заключенному с Красновым В.А., здание магазина общей площадью 1948 кв. м, литер А, А1, А2, этажность 2, подземная этажность 1, по адресу: г. Волгоград, ул. 39-й Гвардейской, д. 20 д. Право собственности зарегистрировано 21.11.2014.
Краснов В.А. 31.10.2014 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 30.06.2013 о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Управлением Росреестра 17.11.2014 внесена запись о прекращении аренды и субаренды спорного нежилого помещения.
Краснов В.А. письмом от 07.11.2014 в„– 26 уведомил ИП Таранцеву Т.А. о расторжении договора аренды от 30.06.2013 и о продаже здания магазина по договору от 31.10.2014.
ИП Таранцева Т.А. 18.05.2015 при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за в„– 64-0-1-181/4048/2015-19633 стало известно о том, что запись от 20.06.2014 в„– 34-34-01/173/2014-38 об ограничении (обременении) права собственности в виде права субаренды отсутствует.
Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Между тем разрешая спор, суды не учли следующее.
Пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Как отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 в„– 4381/11 законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
Таким образом, положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на достижения разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшего имуществом на момент расторжения договора аренды.
Следует отметить, что предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды, данные правила не распространяются на случаи продления действия договора на неопределенный срок.
В связи с чем судами двух инстанций дано неверное толкование указанной нормы права применительно к спорным правоотношениям.
Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что между ИП Красновым В.А. (арендодатель) и ИП Ситчихиным Ю.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 30.06.2013, по условиям которого во временное пользование и владение на срок до 09.09.2018 арендатору передано нежилое помещение общей площадью 129,3 кв. м, однако уже 01.07.2013 между Ситчихиным Ю.А. (субарендодатель), ИП Таранцевой Т.А. (арендатор) и ИП Красновым В.А. (собственник, арендодатель) заключен договор субаренды (регистрация 20.06.2014).
По акту приема-продажи от 01.07.2013 имущество передано субарендатору - ИП Таранцевой Т.А.
В пункте 8.7 трехстороннего договора субаренды предусмотрено, что в случае расторжения, признания недействительным, прекращения договора аренды нежилого помещения от 30.06.2013 между собственником и арендатором, собственник (Краснов В.А.) становится арендатором по договору субаренды с даты расторжения, признания недействительным, прекращения основного договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Таким образом, условия пункта 8.7 договора субаренды, предусматривающие вступление арендодателя в договор субаренды при недействительности основного договора, противоречат названной норме.
Положения пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемые во взаимосвязи с нормами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают свободу участников договорных отношений в установлении своих прав и обязанностей на основании договора, в том числе при определении не противоречащих законодательству условий договора.
Пункт 8.7 договора субаренды, предусматривающий защиту прав добросовестного субарендатора, в случае расторжения договора аренды, не противоречит требованиям действующего гражданского законодательства.
По условиям договора субаренды (пункт 8.7) собственник (арендодатель), подписавший такой договор, становится арендодателем, тем самым приобретает соответствующие права и обязанности. При этом по условиям подписанного соглашения, отношения между новым арендодателем (Красновым В.А.) и арендатором (ИП Таранцевой Т.А.) регулируются по условиям ранее заключенного договора субаренды.
Таким образом, с учетом того, что при применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права субарендатора на заключение договора аренды корреспондируется с обязанностью заключить соответствующий договор, в данном конкретном случае стороны реализовали свое право посредством договорного урегулирования, трансформирования договора субаренды в основной договор аренды на тот же объект.
Реализуя свое право на добровольное расторжение договора аренды от 30.06.2013 по соглашению сторон от 30.10.2014, ИП Краснов В.А. приобрел права и обязанности арендодателя по договору субаренды от 01.07.2013, который считается заключенным в пределах оставшегося срока субаренды, но на условиях производного договора.
На основании договора купли-продажи от 31.10.2014 собственником здания магазина, в котором расположены нежилые помещения, стало ООО "Радеж" (свидетельство о государственной регистрации от 21.11.2014).
Письмом от 07.11.2014 в„– 26 ИП Краснов В.А. сообщил арендатору помещения о смене собственника в целях перечисления арендных платежей надлежащему лицу (ООО "Радеж").
В связи с чем в случае досрочного расторжения договора аренды, договор субаренды не прекращает своего действия, поскольку арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.
Указанный правовой подход при схожих правоотношениях был отмечен судами при рассмотрении дела в„– А12-17446/2010, однако в рамках данного дела суды сделали иные выводы.
ИП Таранцева Т.А. использует помещения по настоящее время, арендные платежи вносятся ООО "Радеж", в связи с чем подписание акта приема-передачи (о возврате) от 30.06.2013 нежилого помещения арендодателю (Краснову В.А.) носило формальный характер, поскольку объект аренды фактически из владения субарендатора не выбывал.
Судебные инстанции, не в полном мере исследовав существенные для дел обстоятельства, сделали ошибочный вывод о возврате спорного помещения арендодателю после расторжения договора аренды и как следствие не дали надлежащей оценки действиям регистрирующего органа, который располагал данными о наличии зарегистрированного договора субаренды и акта приема-передачи от 01.07.2013, подписанного между субарендодателем и субарендатором. Доказательств возврата объекта субарендатором в Управление Росреестра представлено не было.
Вместе с тем учитывая специфику рассмотрения настоящего спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам необходимо было установить законность действия по государственной регистрации прекращения права субаренды (регистрационная запись в„– 34-34-01/173/2014-36) и обязанности восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации применительно к спорным правоотношениям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, при этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 43 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 в„– 219 (в редакции, действовавшей в спорный период) источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).
Положения пунктов 44 - 52 названных Правил предусматривают, что в подразделе III, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав разбит на специальные части; номер регистрации сделки (договора аренды), указывается в графе подраздела III; в графе "Срок" заносятся данные о периоде аренды; в других графах указывается лицо сделки, в пользу которых обременяются права.
Пункт 60 указанных Правил устанавливает, что на листе записи о прочих ограничениях (обременениях) Приложения в„– 8 в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания действия ограничения (обременения) или дата его начала и продолжительность.
При таких обстоятельствах проверка законности действий регистрирующего органа по совершению записи о прекращении обремения должна осуществляться судами, в том числе с учетом Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку основанием для внесении записи об обременении в„– 34-34-01/173/2014-38 являлся договор субаренды, имеющий определенные условия и срок, тогда как заявитель считает, что указанная запись должна быть сохранена вследствие и на основании заключения нового договора аренды, имеющего аналогичные (существенные) условия, а также состав лиц, права которых и в пользу которых обременяются, но с иным сроком аренды (в пределах оставшегося срока субаренды). Однако допустимость сохранения такой записи об обременении при заключении нового договора судами не исследовалась.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства, а также по неполно исследованным обстоятельствам спора.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.08.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2015 по делу в„– А12-22902/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА


------------------------------------------------------------------