АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. в„– Ф06-9282/2016

Дело в„– А57-5771/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом города Саратова
администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2015 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)
по делу в„– А57-5771/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Босс Натальи Николаевны, Саратовская область, Петровский район, с. Ножкино, к Комитету по управлению имуществом города Саратова, третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская оценочная компания", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель Босс Наталья Николаевна (далее - истец, предприниматель, ИП Босс Н.А.) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к Комитету по управлению имуществом города Саратов (далее - ответчик, Комитет) о: - внесении изменений в распоряжение администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.02.2015 в„– 778-р в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, д. 4", в части указания цены продажи помещения; - урегулировании разногласий между ИП Босс Н.Н. и администрацией муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по управлению имуществом города Саратова, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020313:1400, изложив пункты 2.1., 2.3., 7.1. договора в следующей редакции: "пункт 2.1. Сумма настоящего договора определяется в соответствии с заключением эксперта от 13.07.2015 в„– 2/Н ООО "Агентство оценки и экспертизы" (г. Саратов, ул. Мичурина, д. 166/168), Мышляева Олега Валериевича, об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м по состоянию на 05.02.2015 и составляет 2 800 000 рублей, НДС не облагается"; "пункт 2.3. Сумма денежных средств, указанная в пункте 2.1 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 100 000 рублей) в течение установленного срока рассрочки, в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала. Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно"; "пункт 7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по иску ИП Босс Н.Н. к Комитету по управлению имуществом г. Саратова об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016, заявленные требования удовлетворены частично: - пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м изложен в следующей редакции: "Сумма настоящего договора определяется в соответствии с заключением эксперта от 13.07.2015 в„– 2/Н ООО "Агентство оценки и экспертизы" (г. Саратов, ул. Мичурина, д. 166/168), Мышляева Олега Валериевича, об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м по состоянию на 05.02.2015 и составляет 2 800 000 руб., НДС не облагается"; - пункт 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м изложен в следующей редакции: "Сумма денежных средств, указанная в пункте 2.1 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 100 000 руб.) в течение установленного срока рассрочки, в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала. Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно"; - в части заявленных исковых требований об изложении пункта 7.1 договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м в редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по иску ИП Босс Н.Н. к Комитету по управлению имуществом г. Саратова об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, дом в„– 4, площадью 142,8 кв. м" - оставлены без рассмотрения, - с комитета в пользу ИП Босс Н.Н. взысканы расходы: по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и на оплату экспертизы в сумме 10 000 руб.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, заключение эксперта от 13.07.2015 в„– 2/н является недостоверным, поскольку рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная оценщиком, включает в себя размер налога на добавленную стоимость, однако Комитет не является плательщиком данного налога.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, третье лицо - администрация муниципального образования "Город Саратов" просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать полностью, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, в связи с чем урегулирование спора между сторонами в редакции истца недопустимо.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.07.2007 между ИП Босс Н.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Саратова сроком на 11 месяцев заключен договор аренды в„– 678/2 нежилого помещения общей площадью 68,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 "а".
В дальнейшем, в феврале 2015 года, истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова от 13.02.2015 в„– 778-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, д. 4" указанный объект нежилого фонда предоставлен арендатору для осуществления его приватизации посредством заключения договора купли-продажи с установлением его стоимости в сумме 6 589 647 руб. (без НДС).
На основании данного распоряжения, истцу ответчиком был направлен проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого установлена выкупная стоимость спорного нежилого помещения, определенная на основании отчета о рыночной стоимости объекта от 09.02.2015 в„– 0167/1-2015 в размере 6 589 647 руб., без НДС.
Абзацем 1 пункта 2.3 указанного проекта договора также установлено, что сумма денежных средств, указанная в пункте 2.1 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 235 344 руб.), кроме последнего, который составляет 235 359 руб.), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 2015 года.
Истец, не согласившись с определенной ответчиком величиной продажной цены арендуемого объекта, письмом от 20.08.2012 в„– 1509/02-21 направил ему протокол разногласий, изложив вышеназванные пункты договора в следующей редакции: - пункт 2.1 договора: "Сумма настоящего договора определяется в соответствии с отчет о рыночной стоимости объекта от 05.03.2015 в„– 260215В и составляет 2 700 000 руб., НДС не облагается"; - пункт 2.3 договора: "Сумма денежных средств, указанная в пункте 2.1 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 100 000 руб.) в течение установленного срока рассрочки, в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала. Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно".
Поскольку указанный протокол разногласий ответчиком подписан не был, истец обратился в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 9 Закона в„– 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
На основании статьи 12 Закона в„– 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
Из разъяснений, данных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92, следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки его достоверности и подлинности судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Закон об оценочной деятельности обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).
Поскольку, в рассматриваемом споре между сторонами возникли разногласия, по поводу определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, при этом, каждая из спорящих сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объекта отличается, судом правомерно назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества.
Согласно заключению эксперта от 13.07.2015 в„– 2/Н рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.02.2015 составила 2 800 000 руб.
Суды обеих инстанций, учитывая, что заключение судебной экспертизы является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полный ответ на поставленный перед ним вопрос, обоснованно приняли его в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.
Ходатайств в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: отводы эксперту, о постановке дополнительных вопросов перед ним, которые не были учтены судом и имели существенное значение при проведении экспертизы, о проведении дополнительной или повторной экспертизы, лицами, участвующими в деле, заявлены не были.
При таких условиях, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части определения выкупной стоимости спорного имущества.
Доводы Комитета и администрации о правомерности определения ответчиком стоимости выкупаемого истцом имущества на основании независимой оценки, исходя из рыночной стоимости этого имущества, приведенной в отчете ООО "Средневолжская оценочная компания" от 09.02.2015 в„– 0167/1-2015, поскольку данный отчет не признан недействительным и несоответствующим действующему законодательству, правильно отклонены судами, так как данная экспертная оценка проведена не в рамках судебного разбирательства настоящего дела, и, на основании требований статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения настоящего спора, не может быть принята арбитражным судом в качестве относимого и допустимого доказательства.
Довод администрации об утрате истцом права преимущественного приобретения арендуемого муниципального недвижимого имущества, ввиду незаключения им договора купли-продажи на условиях, предложенных ответчиком, также правомерно отклонен, поскольку основан на неправильном толковании и применении положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона в„– 159-ФЗ.
Доводы комитета о неправомерности включении в стоимость выкупаемого имущества суммы НДС, ввиду его заключения в отношении муниципального имущества, обоснованно признаны несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
Статьей 11 Закона в„– 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которыми не предусмотрено обязательное определение итоговой величины стоимости объекта оценки без учета НДС.
Не содержится таких требований и в положениях Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО в„– 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 в„– 254, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 в„– 13661/10, следует, что содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3 и 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства; к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Таким образом, как правильно указали суды, из положений вышеназванных норм права, гражданским законодательством не предусмотрена возможность уменьшения на сумму НДС цены имущества, определенной независимым оценщиком.
Ссылка комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав в силу обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, полагая, надлежащим обращения с иском к оценщику, результаты работ которого, стали причиной нарушения его прав, правомерно признаны судами несостоятельными, поскольку, приведенный в статье 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ перечень способов судебной защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства не является закрытым, данная норма права не исключает возможность разрешения споров о цене выкупаемого имущества в рамках исков с иным предметом, в том числе, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по делу в„– А57-5771/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------