АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. в„– Ф06-12191/2016

Дело в„– А65-24432/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
ответчика - директора Мечтаевой И.В., представителя Набиуллина И.Н. по доверенности от 05.02.2016,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арго-С"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2015 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу в„– А65-24432/2015
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Арго-С" о взыскании долга и расторжении договора аренды,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арго-С" (далее - ответчик, ООО "Арго-С") о взыскании 48 116 руб. 66 коп. долга, 11 584 руб. 28 коп. пени, о расторжении договора аренды, об обязании освободить и передать нежилые помещения подвала в„– в„– 161-165, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Татарстан, д. 52, л. А1.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на незаключенность договора аренды от 20.02.2013 в„– 8262-94, а также ссылается на то, что судебные инстанции не полно исследовали вопрос о соблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора и получения ответчиком от истца уведомлений о расторжении указанного договора аренды. Также заявитель жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в ненадлежащем извещении его о месте и времени судебного заседания.
В связи с уходом в отпуск судьи-докладчика по делу Нафиковой Р.А., определением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2016 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена его замена на судью Александрова В.В., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Кассационная жалоба по делу рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 20.02.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды (без проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда гор. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в„– 8262-94, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору сроком на три года до 19.02.2016 за плату во временное владение и пользование нежилые помещения подвала в„– в„– 161-165, общей площадью 18,3 кв. м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Татарстан, д. 52, л. А1, для использования под кофейню.
Передача предмета аренды ответчику подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.02.2013.
Срок действия договора определен в пункте 2.1 договора - 3 года до 19.02.2016.
Согласно пункту 3.1, пункту 3.3 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 10 300 руб., которая подлежит внесению не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Истец направил 29.01.2015 в адрес ответчика уведомление о том, что с 01.03.2015 размер арендной платы составил 12 908 руб. 33 коп.
За период пользования с 11.02.2014 по 21.05.2015 ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил.
Истец направил 02.02.2016 в адрес ответчика досудебное предупреждение с просьбой погасить задолженность в размере 24 666 руб. 98 коп. в срок до 19.02.2015, также дать согласие на расторжение указанного договора аренды в срок до 19.02.2015.
Согласно расчету истца долг ответчика за период пользования с 11.02.2014 по 21.05.2015 составил 48 116 руб. 66 коп.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.
Принимая обжалуемые судебные акты, судебные инстанции исходили из следующего.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, доказательства оплаты задолженности по арендной плате ответчиком не представлены.
Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции правомерно признали требования истца о взыскании долга по арендной плате в размере 48 116 руб. 66 коп., а также пени в размере 11 584 руб. 28 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод ответчика о том, что спорный договор является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, был исследован судебными инстанциями и мотивированно отклонен со ссылкой на пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правовую позицию, изложенную в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 в„– ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 в„– 14126/08.
Как верно установлено судебными инстанциями, в договоре аренды в„– 8262-94 от 20.02.2013 указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, при подписании спорного договора и во время его исполнения у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого недвижимого имущества. Ответчиком не предоставлено доказательств того, что между сторонами имелись разногласия в процессе исполнения договора в течение длительного времени по поводу объекта аренды, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.
Учитывая данные обстоятельства, а также разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды верно указали, что условие о предмете спорного договора аренды не может считаться несогласованным, а договор незаключенным при отсутствии государственной регистрации.
Довод ответчика о ненадлежащем извещении его судом первой инстанции о месте и времени судебного заседания также являлся предметом исследования судебных инстанций.
Суд первой инстанции принял меры для надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания. Ответчик в свою очередь не обеспечил получение почтовой корреспонденции, что не является основанием для выводов о его ненадлежащем извещении, поскольку в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения копий судебных актов о назначении дела к судебному разбирательству.
Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан.
При таких обстоятельствах довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права о судебных извещениях не нашел своего подтверждения.
Судебная коллегия находит данные выводы судебных инстанций соответствующими обстоятельствам дела.
Удовлетворяя требование истца в части расторжения договора аренды в„– 8262-94 от 20.02.2013, заключенного между истцом и ответчиком, и об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения, переданные по указанному договору, судебные инстанции исходили из надлежащего соблюдения истцом порядка расторжения договора и отсутствия доказательств возврата истцу предмета аренды.
Судебными инстанциями установлено, что истец 02.02.2015 направил в адрес ответчика досудебное предупреждение с просьбой погасить задолженность в размере 24 666 руб. 98 коп., а также дать письменное согласие на расторжение договора аренды нежилого помещения в„– 8262-94 от 20.02.2013.
Между тем судебными инстанциями не учтено следующее.
Пунктом 6.7 договора предусмотрено право арендодателя по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последнего внесения; неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора; при расторжении договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 20 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как следует из представленного в материалы дела письменного предупреждения от 02.02.2015 в„– 1276, Комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 19.02.2015 одновременно с предложением дать согласие на расторжение договора аренды также в срок до 19.02.2015.
Между тем в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о расторжении договора в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок должно быть направлено истцом только после неисполнения арендатором обязательств по договору в установленный срок - 19.02.2015.
Кроме того, согласно пункту 30 названного Информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В качестве доказательства направления ответчику указанного предупреждения судебные инстанции сослались на имеющийся в материалах дела почтовый конверт.
В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Между тем в материалах дела имеется лишь незаверенная надлежащим образом копия конверта (л.д. 12), из которой не представляется возможным установить, что было направлено в данном конверте и было ли оно доставлено адресату. Почтового конверта в материалах дела не имеется.
Таким образом, судебными инстанциями не полно исследован вопрос о том, были ли соблюдены истцом положения о порядке расторжения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: направлено ли ответчику предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также уведомление с предложением о расторжении договора после неисполнения арендатором предупреждения - 19.02.2015.
При таких обстоятельствах выводы судов о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются преждевременными.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта в части расторжения договора аренды и обязания ответчика вернуть нежилые помещения. Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в указанной части подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе факт соблюдения истцом требований пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке расторжения договора.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу в„– А65-24432/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды в„– 8262-94 от 20.02.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Арго-С" и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и обязании общества с ограниченной ответственностью "Арго-С" возвратить по акту приема-передачи Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" нежилые помещения подвала: в„– 161-165 общей площадью 18,3 кв. м расположенные по адресу: г. Казань, ул. Татарстан, д. 52, л. А1, переданные по договору аренды в„– 8262-94 от 20.02.2013.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН


------------------------------------------------------------------