АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. в„– Ф06-7467/2016

Дело в„– А65-14260/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителей:
индивидуального предпринимателя Зарипова Артура Назиповича - Ищенко О.М., доверенность от 22.04.2016,
муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" - Рачковой-Чукиной Т.С., доверенность от 12.10.2015,
Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани - Рачковой-Чукиной Т.С., доверенность от 10.09.2015,
в отсутствие:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, извещенного надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2015 (судья Нафиев И.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу в„– А65-14260/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Зарипова Артура Назиповича, г. Набережные Челны (ОГРН <...>, ИНН <...>) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконными действия,

установил:

индивидуальный предприниматель Зарипов Артур Назипович (далее - заявитель, ИП Зарипов А.Н.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - ответчик, Комитет) о признании незаконными отказа Комитета, выраженного в письме от 14.05.2015 в„– 1360/кзио-исх, в реализации истцом права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5474,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:587, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, и договора аренды земельного участка общей площадью 3118,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:221220:3, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, об обязании Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов истца путем направления проекта договора аренды земельного участка общей площадью 5474,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:587, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, и проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3118,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:221220:3, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016, признан незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 14.05.2015 в„– 1360/кзио-исх, в реализации ИП Зариповым А.Н. права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5474,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:000000:587, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, и договора аренды земельного участка общей площадью 3118,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:221220:3, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева.
Суд обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5474,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:000000:587, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, и договора аренды земельного участка общей площадью 3118,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:221220:3, расположение: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева.
В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 03.11.2009 в„– 9404 между ИП Зариповым А.Н. и Комитетом заключены договор аренды земельного участка от 15.06.2010 в„– 14459, по условиям которого Комитет передал, а заявитель принял на условиях аренды земельный участок площадью 3118 кв. м, кадастровый номер 16:50:2212220:3, расположенный по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения торгового комплекса из легких конструкций, а также договор аренды земельного участка от 15.06.2010 в„– 13217, по условиям которого Комитет передал, а заявитель принял на условиях аренды земельный участок площадью 5474 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:587, расположенный по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Гудованцева, для целей, не связанных со строительством, а именно для благоустройства территории.
Договоры заключены сроком на 5 лет и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
В соответствии с условиями договоров аренды, ИП Зарипов А.Н. не менее чем за 3 месяца до окончания срока аренды обратился 15.07.2014 вх. в„– 2063 в Комитет с письмом о реализации преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок и направлении в его адрес проектов договоров аренды указанных земельных участков площадью 5474 кв. м и площадью 3118 кв. м, с приложением документов.
В связи с неполучением ответа на данное письмо, заявитель направил повторно письмо от 28.04.2015 вх. в„– 1249 ответчику с напоминанием о направлении в июле 2014 года письма-заявки о реализации преимущественного права на заключение договоров аренды и просьбой направить указанные проекты договоров аренды.
Ответчик письмом от 14.05.2015 в„– 1360/кзио-исх отказал предпринимателю в преимущественном праве на заключение новых договоров аренды, в связи с вступлением в силу с 01.03.2015 новой редакции статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 34).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя 17.06.2015 в арбитражный суд с настоящим заявлением и ходатайством о восстановлении пропущенного срока обжалования незаконных действий ответчика по оспариваемому отказу.
Удовлетворяя требования ИП Зарипова А.Н., суды первой и апелляционной инстанции, неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
В силу положений статьей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 в„– 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 в„– 17540/11 приведен правовой подход, согласно которому отказ публично-правового образования в заключении на новый срок договора аренды земельного участка не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды рассматривается в порядке искового производства.
Таким образом, по существу предпринимателем в суд заявлено требование об обязании Комитета принять ненормативный акт о заключении нового договора аренды земельного участка.
Данные правовые подходы отражены и в правоприменительной практике (постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 12.02.2016 по делу в„– А51-12501/2015).
Исходя из предмета заявленных требований, вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Между тем указанный в части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции порядок заключения договоров согласно части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях. Поскольку объектом требований предпринимателя о понуждении заключить договоры аренды на новый срок являются земельные участки, то правоотношения сторон регулируются нормами ЗК РФ и не входят в сферу правового регулирования, осуществляемого антимонопольным законодательством.
В связи с изложенным положения части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции к спорным правоотношениям неприменимы.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.
Так, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Суды двух инстанций, разрешая спор в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, не учли, что между участниками спора имеются гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды земельных участков, по сути требования заявителя направлены на оспаривание отказа одного участника договора от продления его действия (заключение нового договора). Вместе с тем материально-правовые требования о продлении либо заключении гражданско-правового договора не подлежат рассмотрению по специальной процедуре, регламентированной главой 24 АПК РФ, в этом случае применяется общий порядок искового производства.
Разрешая спор и удовлетворяя требования, судебные инстанции применили закон, не подлежащий применению.
Системное толкование статьи 12 ГК РФ и правил части 4 статьи 3, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ указывает, что проверка оспариваемого ненормативного акта, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, осуществляется на соответствие закону или иному правовому акту, имеющему большую юридическую силу и действовавшему на момент принятия соответствующего акта или совершения действий (бездействия).
Однако суды двух инстанции не учли, что на момент принятия оспариваемого ненормативного акта от 14.05.2015, а также принятия судебного решения действовали положения ЗК РФ с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в связи с чем к правоотношениям сторон применяются нормы пункта 1 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Указанные правовые подходы отражены в судебной практике (постановление Арбитражного Суда Уральского округа от 05.02.2016 по делу в„– А60-17765/2015).
На основании вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу в„– А65-14260/2015 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------