АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. в„– Ф06-7083/2016

Дело в„– А72-14819/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Ульяновской области представителей:
администрации города Ульяновска - Киреева С.В. (удостоверение),
общества с ограниченной ответственностью "Торгово-Офисный Центр" - Ерофеевой Н.П. (по доверенности), Кузьмина Ю.В. (по доверенности)
Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Самигулина И.Р. (удостоверение)
в отсутствие:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-Офисный Центр"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2016 (судья Черланова Е.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.),
по делу в„– А72-14819/2015
по исковому заявлению администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Офисный Центр" (ОГРН 1027301170060, ИНН 7325030480), г. Ульяновск, о признании права собственности на незавершенное строительном здание отсутствующим,
исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Офисный Центр" (ОГРН 1027301170060, ИНН 7325030480), г. Ульяновск, о признании права собственности на незавершенное строительном здание отсутствующим, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,

установил:

Администрация города Ульяновска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Офисный Центр" (далее - ООО "ТОЦ", общество, ответчик) о признании отсутствующим права собственности ООО "ТОЦ" на незавершенное строительном здание торгово-офисного комплекса с кадастровым номером 73:24:041401:68, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус 1А; понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области исключить из Единого государственного реестра прав запись от 25.02.2011 в„– 73-73-01/041/2011-174 о государственной регистрации права собственности общества на указанный объект.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.04.2016 на основании статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности ООО "ТОЦ" на незавершенное строительством здание торгово-офисного комплекса с кадастровым номером 73:24:041401:68, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус. 1 А, отсутствующим.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016, администрации отказано в удовлетворении исковых требований; иск Департамента удовлетворен. Суд признал отсутствующим право собственности ООО "ТОЦ" на незавершенное строительством здание торгово-офисного комплекса с кадастровым номером 73:24:041401:68, площадью 3 209,4 кв. м, степенью готовности 7,2%, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус 1 А.
ООО "ТОЦ", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представители ООО "ТОЦ", явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.
Представители администрации и Департамента, явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласились, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Инвест" (далее - ООО "Сити-Инвест") выдано разрешение от 30.12.2008 в„– RU 73304000-307 на строительство торгово-офисного комплекса по ул. Карла Маркса, 13А в Ленинском районе г. Ульяновска, второй этап строительства, общая площадь объекта капитального строительства 10 989,75 кв. м, площадь земельного участка 9 336,1 кв. м, количество этажей 3-8, срок действия до 30.12.2011.
Между ООО "Сити-Инвест" и ООО "ТОЦ" заключен договор от 20.05.2010, по условиям которого ответчику переданы права и обязанности застройщика объекта капитального строительства торгово-офисного комплекса по ул. Карла Маркса, 13А в Ленинском районе г. Ульяновска, второй этап строительства.
В пункте 1 соглашения от 20.05.2010 указано, что на дату подписания настоящего договора ООО "Сити-Инвест" предоставлен земельный участок площадью 9 336,1 кв. м с кадастровым номером 73:24:04:1612:200, находящийся у него в аренде на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2008 в„– 02/24-435.
Между мэрией города Ульяновска (арендодатель) и ООО "Сити-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.12.2010 в„– 24-4-435, по условиям которого ООО "Сити-Инвест" в аренду сроком с 14.12.2010 по 31.12.2015 предоставлен земельный участок площадью 5 845,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:041612:228 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус 1А, для строительства здания торгово-офисного комплекса (II очередь), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.
Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-сдачи от 15.12.2010.
ООО "Сити-Инвест" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2010 в„– 24-4-435 ООО "ТОЦ" по соглашению о передаче прав и обязанностей от 24.12.2010.
Договор аренды земельного участка от 15.12.2010 в„– 24-4-435 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.12.2010 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
На вышеуказанном земельном участке находится незавершенное строительством здание торгово-офисного комплекса, площадью 3 209,4 кв. м, степенью готовности 7,2%, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, о чем 25.02.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
В 2015 году в результате осмотра земельного участка администрацией было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041612:228 строительство не ведется, на земельном участке находятся отдельно расположенные сваи, погруженные в определенном порядке в грунт, не имеющие обвязки монолитным ростверком.
Администрация, полагая, что спорный объект, на который за обществом зарегистрировано право собственности, не является объектом недвижимости, и государственная регистрация права собственности на данный объект нарушает права и законные интересы публичного образования по распоряжению земельным участком, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Департамент, указывая, что с 01.01.2016 он осуществляет полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 73:24:041612:228, полагая, что незавершенное строительством здание торгово-офисного комплекса, площадью 3 209,4 кв. м, степенью готовности 7,2%, не является объектом недвижимости, в связи с чем права на него не подлежали государственной регистрации, обратился в арбитражный суд с самостоятельным иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041612:228 находится объект, который представляет собой свайное поле одна часть из которых объединена монолитными ростверками, во второй части свайного поля ростверков не имеется, пришли к выводу, что спорный объект фактически является совокупностью строительных материалов, что не исключает фактической возможности их разборки, а, следовательно, спорный объект не является объектом недвижимости, в связи с чем, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворили исковые требования Департамента о признании отсутствующим права собственности ООО "ТОЦ" на незавершенное строительством здание торгово-офисного комплекса с кадастровым номером 73:24:041401:68, площадью 3 209,4 кв. м, степенью готовности 7,2%, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус 1 А.
При этом суды, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 13.04.2016, подготовленное экспертами филиала "Индекс-Поволжье" общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс", пришли выводу, что данное экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку выводы экспертов противоречат установленным судами обстоятельствам.Отказывая администрации в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что администрация является ненадлежащим истцом по делу, поскольку в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 в„– 85-ОЗ "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", положением о Департаменте, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 в„– 500-П, полномочия по распоряжению спорным земельным участком с 01.01.2016 были переданы Департаменту.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.
По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 в„– 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".
Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.
Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.
Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.
Согласно разъяснениям, изложенным пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судам необходимо было установить завершены ли работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы в соответствии с проектной документацией, на основании выданного разрешения на строительство, и соответствуют ли проектной документации проведенные работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Между тем, суд первой инстанции, назначая судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение экспертов поставил вопрос: "Имеет ли объект (объекты), возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041401:68, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 13А, корпус 1 А, признаки объекта капитального строительства, прочно связанного с землей, и возможно ли перемещение данного объекта (объектов) без несоразмерного ущерба его назначению?".
Однако, как указывалось выше, "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".
Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.
Из заключения экспертов от 13.04.2016 следует, что на земельном участке зафиксированы следующие конструкции: сваи, монолитные железобетонные ростверки, монолитные железобетонные оголовники, монолитные железобетонные фундаменты, стена из сборных блоков стен подвала с монолитными, железобетонными вставками. При этом под ростверки и монолитные стены выполнены свайные фундаменты из отдельных железобетонных свай заводского изготовления в виде свайной ленты в 2 ряда, а под монолитные железобетонные оголовники - в виде свайных кустов, объединенных монолитными ростверками и монолитными оголовниками. Сопряжение ростверка со сваями выполнено жестким, т.е. с заделкой в тело ростверка, выпусков арматуры сваи на длину 250 мм, вследствие чего данная конструкция является единым элементом.
Однако судами не было установлено, какие работы по возведению фундамента были предусмотрены проектной документацией на объект "Торгово-офисный комплекс по ул. Карла Маркса, 13А в Ленинском районе г. Ульяновска, второй этап строительства", завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что спорный объект не является объектом недвижимости, на который может быть зарегистрировано право собственности, являются преждевременными.
Кроме того, суды, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, ввиду того, что полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 73:24:041401:68, право государственной собственности на который не разграничено, с 01.01.2016 переданы Департаменту, не приняли во внимание, положения пункта 3 статьи 2 Закона Ульяновской области от 03.07.2015 в„– 85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области".
Согласно пункту 3 статьи 2 Закона Ульяновской области от 03.07.2015 в„– 85-ЗО полномочия органов местного самоуправления по принятию решений и совершению иных действий, предусмотренных статьями 11.10, 39.3, пунктом 7 статьи 39.5 (в отношении некоммерческих организаций, созданных гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами), 39.6, 39.9, 39.10, 39.21, 39.23 и 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации и связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются уполномоченным органом с 01.01.2016 в случае, если указанные решения и действия должны быть приняты (совершены) на основании заявлений, поступивших в уполномоченный орган после дня вступления настоящего Закона в силу.
Если указанные решения и действия должны быть приняты (совершены) на основании заявлений, поступивших до дня вступления настоящего Закона в силу в органы местного самоуправления, то такие решения и действия должны быть приняты (совершены) соответствующими органами местного самоуправления без учета установленного настоящим Законом перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Из судебных актов по делу в„– А72-1875/2015 следует, что ООО "ТОЦ" от 28.10.2015 обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 5845,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, улица Карла Маркса, д. 13А, корпус 1А, для завершения строительства торгово-офисного комплекса (вторая очередь), сроком на три года без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу в„– А72-1875/2015, отказ администрации в предоставлении ООО "ТОЦ" вышеуказанного земельного участка по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, 13а, корпус 1А, в аренду для окончания строительства признан незаконным, как не соответствующий требованиям действующего законодательства. Суд обязал администрацию г. Ульяновска устранить допущенные нарушения прав ООО "ТОЦнтр" путем рассмотрения по существу обращения заявителя о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:228 и принять мотивированное решение с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации в установленный срок.
Таким образом, даже после 01.01.2016 полномочиями по предоставлению вышеуказанного земельного участка в аренду для завершения строительства по заявлению общества от 28.10.2015 обладает администрация.
Между тем, судами при рассмотрении настоящего дела данные обстоятельства также не были приняты во внимание.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело в„– А72-14819/2015 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить, какие работы по возведению фундамента были предусмотрены проектной документацией на объект "Торгово-офисный комплекс по ул. Карла Маркса, 13А в Ленинском районе г. Ульяновска, второй этап строительства", завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, соответствуют ли произведенные работы проектной документации, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 по делу в„– А72-14819/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ

Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА


------------------------------------------------------------------