АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. в„– Ф06-4813/2015

Дело в„– А57-23830/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - администрации Балаковского муниципального района - Сударкиной О.Ф., доверенность от 11.01.2016,
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ГАЛА" - Щикуновой Л.В., доверенность от 01.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Балаковского муниципального района, г. Балаково,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.08.2015 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Жаткина С.А., Никитин А.Ю.)
по делу в„– А57-23830/2014
по исковому заявлению администрации Балаковского муниципального района, Саратовская область, г. Балаково, к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛА", Саратовская область, г. Балаково, о сносе самовольно возведенного этажа объекта капитального строительства, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ГАЛА", г. Балаково, к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково, о признании права собственности,

установил:

администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛА" (далее - ООО "ГАЛА") о сносе самовольно возведенного третьего этажа по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Каховская, д. 11а.
ООО "ГАЛА" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным заявлением о признании права собственности на нежилые помещения третьего мансардного этажа общей площадью 530 кв. м, возведенного в результате реконструкции нежилых помещений общей площадью 1079 кв. м двухэтажной пристройки девятиэтажного жилого здания, литера АА, по вышеуказанному адресу, обязании филиала Федерального бюджетного государственного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области (далее - кадастровая палата) произвести постановку на кадастровый учет указанных нежилых помещений общей площадью 530 кв. м, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - управление) зарегистрировать право собственности на данные нежилые помещения общей площадью 530 кв. м.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.08.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 в удовлетворении требования администрации отказано. За ООО "ГАЛА" признано право собственности на нежилые помещения общей площадью 530 кв. м, расположенные на третьем этаже пристройки девятиэтажного жилого здания, литера АА, по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Каховская, д. 11А. В остальной части встречных требований отказано.
Администрация, обжалуя принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований к обществу, а также в части удовлетворения требований общества в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт, которым требования администрации удовлетворить, в части требований общества отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Общество в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.
Администрация в дополнительных пояснениях к кассационной жалобе просит судебные акты отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении требований по первоначальному иску в полном объеме, в удовлетворении требований общества по встречному иску отказать.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов в обжалуемой части, считает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.
Земельный участок общей площадью 1568 кв. м с кадастровым номером 64:40:020374:15, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Каховская, д. 11/2, принадлежит на праве собственности ООО "ГАЛА".
На данном земельном участке находятся нежилые помещения (здания управления СМУ-1) общей площадью 1079,9 кв. м на 1, 2 этажах двухэтажной пристройки девятиэтажного жилого здания, литера АА1, по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Каховская, д. 11а, являющиеся собственностью общества, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 11.04.2002 в„– 64-01/40-23/2002-194.
В результате проведенного специалистами администрации 23.07.2014 осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:40:020374:15 установлено, что собственником нежилых помещений ООО "ГАЛА" ведутся работы по реконструкции помещений путем надстройки третьего этажа пристройки.
Администрация, полагая, что данная реконструкция произведена обществом в нарушение требований действующего законодательства в области градостроительной деятельности, строительства и реконструкции объектов капитального строительства, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
ООО "ГАЛА", полагая, что реконструкция объекта путем надстроя третьего мансардного этажа проведена с соблюдением норм и правил, действующих в строительстве, а строительные работы производились в соответствии с проектом, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Суды двух инстанций удовлетворили встречный иск общества в части признания права на 530 кв. м самовольно возведенных конструкций, принимая во внимание нахождение спорного объекта на земельном участке, находящимся в собственности общества, отсутствием доказательств угрозы жизнью и здоровью граждан, произведенной реконструкцией, а также соответствия возведенного третьего этажа здания требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических норм и правил.
По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в редакции до 01.09.2015).
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 в„– 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 в„– 8-П, определениях от 25.03.2004 в„– 85-О, 13.10.2009 в„– 1276-О-О, 03.07.2007 в„– 595-О-П, 19.10.2010 в„– 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 в„– 11066/09).
В материалах дела отсутствуют доказательства объективно подтверждающие надлежащее обращение общества за получением разрешения на реконструкцию, как до начала строительства спорного этажа, так и во время проведения работ.
Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство спорного этажа или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта материалы дела не содержат.
Выводы судов о предпринятых обществом мерах к легализации спорной постройки противоречат имеющимся в деле доказательствам и имели место после произведенного администрацией акта осмотра объекта в июле 2014 года.
Каких-либо сведений о действиях общества по вводу объекта в эксплуатацию не имеется.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.
Общество, зная о спорном статусе объекта строительства действуя добросовестно и разумно, должно было предпринять необходимые и достаточные меры для устранения недостатков и получения необходимой документации на строительство, что сделано не было.
Если будет установлено, что реконструкция спорного объекта осуществлялась не в установленном законом порядке по вине застройщика, без получения необходимых разрешений, то удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Данный правовой подход соответствует позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), согласно которой признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Не дано должной оценки требованиям общества о признании права на конкретные метры в спорном объекте. Каким образом указанные метры площади будут являться предметом гражданского оборота неизвестно.
Спорная площадь находится в пристрое девятиэтажного жилого дома.
В силу каких правовых норм в 2003 году стало возможным формирование земельного участка под пристроем к зданию многоэтажного жилого дома и дальнейшая его реализация обществу.
Перечисленные обстоятельства судами не исследованы, выводы судов сделаны без учета вышеназванных указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции с 01.09.2015), разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.08.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу в„– А57-23830/2014 в части отказа в иске администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛА" о сносе самовольно возведенного этажа объекта капитального строительства и удовлетворении иска о признании за обществом с ограниченной ответственностью "ГАЛА" права собственности на нежилые помещения общей площадью 530 кв. м расположенных на 3 (третьем) этаже жилого здания литера АА по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Каховская, д. 11а отменить. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН


------------------------------------------------------------------