АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. в„– Ф06-10398/2016

Дело в„– А12-45098/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Трекова А.Б. (доверенность от 24.08.2015),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прозелит-строй"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.01.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016
по делу в„– А12-45098/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Прозелит-строй" о взыскании 2 844 969,83 руб.,

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прозелит-строй" (далее - ответчик, ООО "Прозелит-строй") о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору в„– 7200 от 09.02.2007 аренды земельного участка в сумме 2 844 969 руб. 83 коп., из которых: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.08.2015 в сумме 2 772 246 руб. 91 коп. и пени за период с 11.04.2012 по 25.08.2015 в сумме 72 722 руб. 92 коп.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.01.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016, иск удовлетворен.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО "Прозелит-строй" просит их отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 366 542,29 руб.
Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела. Неправильным увеличением арендной платы после расторжения договора в 2 раза.
В судебном заседании 30.06.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 20 мин. 06.07.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение с суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела 09.02.2007 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Прозелит-строй" (арендатор) заключен договор в„– 7200 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:49 площадью 36 581 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им. 2-я Горная, 12, для строительства капитального объекта - малоэтажной жилой застройки, сроком на 3 (три) года с 06.02.2007 по 06.02.2010.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением в„– 1 от 06.05.2013 действие договора аренды продлено до 07.08.2015, права арендодателя в соответствии с Законом Волгоградской области в„– 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" перешли к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Дополнительным соглашением в„– 2 от 08.05.2014 пункт 1.1 договора, изложен в следующей редакции: - Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 21 416 кв. м, с кадастровым номером 34:34:000000:49, с разрешенным использованием: размещение малоэтажной жилой застройки, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. 2-я Горная, 12, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, размещение многоэтажной жилой застройки.
Договор аренды расторгнут 03.09.2015.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения в„– 1 от 06.05.2013) арендная плата за пользование спорным земельным участком подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца. При этом порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления и (или) изменения значений коэффициентов (их значений), применяемых при расчете размера арендной платы, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области, органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).
Ненадлежащее исполнение ООО "Прозелит-строй" своих обязательств по уплате арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из содержания статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 2.1.4 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденные постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п (в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п), арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет: 5% кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области добавлен пункт 2.1.5, согласно которому размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
С учетом того, что на спорном земельном участке объекты недвижимости - многоквартирные жилые дома, под строительство которых предоставлялся спорный земельный участок, введены в эксплуатацию частично, судебные инстанции пришли к выводу, что применение арендодателем при расчете размера арендной платы положений пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы и увеличение ее в два раза является правомерным, удовлетворили заявленные требования по взысканию долга за период с 01.01.2013 по 31.08.2015 в сумме 2 772 246 руб. 91 коп.
При этом без каких-либо правовых обоснований были отклонены доводы ответчика о том, что им осуществлялась на спорном земельном участке комплексная жилая застройка, включая жилые дома и объекты инфраструктуры.
Суд кассационной инстанции считает, что применение судебными инстанциями положений пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы и увеличение ее в два раза, противоречит как фактическим обстоятельствам дела, так и при неправильном применении данного пункта к спорным правоотношениям.
Договор в„– 7200 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:49 площадью 36 581 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им. 2-я Горная, 12 изначально заключен с целью малоэтажной жилой застройки.
Арендная плата согласно пункту 2.10 договора устанавливалась за земли, предназначенные для целей жилищного строительства, до разграничения государственной собственности на землю и расположенные в границах городских округов, то есть земельный участок предоставлен ответчику в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, что соответствует положениям пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Материалами дела подтверждается комплексная жилая застройка на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 132 - 148).
Пунктом 2.1.4 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением Правительства Волгоградской области от 22.08.2011 в„– 469-п установлено, что ежегодная арендная плата за такие земельные участки составляет 5% кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из буквального толкования пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 в„– 380-п, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4 (т.е. земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства), увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Неправильное применение пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, привело к неправомерному увеличению арендной платы, а соответственно и неправильному исчислению пени за просрочку платежей, что согласно статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Поскольку суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства дела, которые не были предметом рассмотрения судебных инстанций, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки расчетов по уплате арендной платы и пени без применения двукратного ее увеличения в спорном периоде.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.01.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А12-45098/2015 отменить.
Дело в„– А12-45098/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ


------------------------------------------------------------------