АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. в„– Ф06-6998/2016

Дело в„– А65-9568/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
истца - Белявской Ю.Н. (доверенность от 25.04.2013),
ответчика - Зайнуллиной Н.Ю. (доверенность от 01.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" в лице филиала в Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 (судья Юшков А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Демина Е.Г., Кузнецов С.А.)
по делу в„– А65-9568/2015
по исковому заявлению публичного акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" в лице филиала в Республике Татарстан (ОГРН 1027700149124, ИНН 7740000076) к обществу с ограниченной ответственностью "Таксофон+" (ОГРН 1121690066530, ИНН 1659123302) об обязании демонтировать ворота и установлении постоянного права пользования земельным участком.

установил:

публичное акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (далее - ПАО "МТС", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Таксофон+" (далее - ООО "Таксофон+", ответчик) об обязании демонтировать ворота, размещенные между зданиями (арка), расположенными по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, и г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27б, закрывающие единственно возможный проход и проезд к заднему фасаду здания и гаражным боксам, принадлежащим ПАО "МТС", и установлении постоянного права пользования земельным участком общей площадью 388,52 кв. м, кадастровый номер 16:50:070102:20 по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, для обеспечения прохода и проезда к зданию по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27б (к заднему фасаду здания и гаражным боксам (расположены во дворе).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебная инстанция исходила из того, что истцом не представлено доказательств невозможности использования принадлежащих ему гаражных боксов без установления сервитута, при этом указала, что осуществление проезда к гаражным боксам может быть произведено иным способом, в том числе через земельный участок, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, участок 27, ранее предоставленный истцу в аренду по договору, посредством которого и осуществлялся доступ истца в гаражные боксы, кроме того, ворота установлены ответчиком с согласия истца по решению собственников этих земельных участков.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о демонтаже ворот, размещенных между зданием по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, и зданием по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, обозначенным литерой Б, отменено. Исковые требования в указанной части удовлетворено частично.
Суд обязал ООО "Таксофон+" демонтировать в срок, не превышающий пятнадцать дней, ворота, размещенные между зданием по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, и зданием по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, обозначенным литерой Б, на земельном участке кадастровый номер 16:50:070102:20 и земельном участке кадастровый номер 16:50:070102:22, принадлежащем на праве собственности ПАО "МТС".
Повторно рассматривая дело суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части, сделал вывод о том, что имеет место факт нарушения ответчиком права собственности истца на земельный участок, поскольку доказательства получения согласия истца на размещение ворот ответчик суду не представил.
В кассационной жалобе ПАО "МТС", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований об установлении сервитута предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что иного способа проезда и прохода к объектам недвижимости истца, кроме как через земельный участок ответчика не существует, поскольку гаражные боксы, находящиеся на земельном участке кадастровый номер 15:50:070102:21, с трех сторон окружены земельным участком ответчика кадастровый номер 15:50:070102:20 площадью 2390 кв. м, а с четвертой - тыльной стороны, гаражные боксы выходят на земельный участок кадастровый номер 15:50:070102:6, который занят многоквартирным жилым домом, зелеными насаждениями и детской игровой площадкой, при этом гаражные боксы не имеют ворот со стороны земельного участка кадастровый номер 15:50:070102:6.
В судебном заседании представитель ПАО "МТС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Таксофон+" возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ОАО "МТС" (ныне ПАО "МТС") на праве собственности принадлежат объекты, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, а именно:
- земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:22, общая площадь 1320 кв. м, разрешенное использование: здание автоматической телефонной станции;
- земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:21, общая площадь 200 кв. м, разрешенное использование: под гаражные боксы;
- здание 5-этажное с антресолью и с подвалом общей площадью 2137,2 кв. м;
- нежилое сооружение (гаражный бокс в„– 2, 2А) общей площадью 171,20 кв. м.
Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.01.2015 серии 16-АН в„– 618236, в„– 618420, в„– 618341, в„– 618344.
На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2012 в„– 2/2012, в„– 1/2012 ООО "Таксофон+" является собственником объектов: нежилого здания (АТС-37) общей площадью 3623,1 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 16:50:070102:20, общая площадью 2390 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 01.07.2014 серии 16-АН в„– 283117 (взамен свидетельства от 19.09.2012 серии 16-АМ в„– 114208), от 19.09.2012 серии 16-АМ в„– 114206.
Между ООО "Таксофон+" (арендодатель) и ОАО "МТС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2014 в„– ЗУ-1/2014, по условиям которого арендатору в срок до 31.12.2014 предоставляется во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 117,68 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, уч. 27, для размещения транспортных средств, проезда транспортных средств и прохода сотрудников к помещениям арендатора.
В письме от 31.03.2015 в„– 19/03 ООО "Таксофон+" предложил ПАО "МТС" продлить срок действия договора аренды от 10.10.2014 в„– ЗУ-1/2014 для организации собственного проезда на ваш двор, а также указало на согласие на сервитут.
Здание и гаражный бокс ПАО "МТС" расположены таким образом, что подъехать к ним можно через ворота, которые частично расположены на земельном участке ООО "Таксофон+" с кадастровым номером 16:50:070102:20, что подтверждается схемой расположения объектов на земельных участках.
Полагая, что действия ООО "Таксофон+", использующий участок с кадастровым номером 16:50:070102:20, препятствует доступу ПАО "МТС" со стороны дворового фасада к принадлежащему ему зданию и гаражному боксу, последний обратился в арбитражный суд с требованием к ООО "Таксофон+" об установлении сервитута и об обязании демонтировать ворота.
Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
В пункте 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Положения пунктов 1, 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
На основании абзаца первого пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном в пункте 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 в„– 16033/12, следует, что Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей прохода к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Однако задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего имущества, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
При установлении наличия нескольких различных альтернативных путей проезда к недвижимому имуществу суд обязал привлечь к участию в деле как соответчиков по ходатайству сторон или с согласия лиц истца собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков), поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно.
В нарушение указанных принципов судебные инстанции не осуществили выбор и анализ альтернативных вариантов, предложенных сторонами в целях обеспечения возможности эксплуатации гаражных боксов их собственнику, при этом соблюдая баланс интересов и определении размера разумной платы.
Из анализа материалов дела следует, что ПАО "МТС" является собственником гаражных боксов в„– 2, 2А земельного участка с кадастровым номером 16:50:070102:21 общей площадью 200 кв. м, на котором они расположены, а также земельного участка с кадастровым номером 16:50:070102:22 общей площадью 1320 кв. м и расположенного на нем 5-ти этажного здания.
Согласно представленных кадастровых выписок от 21.05.2015 по земельным участкам с кадастровыми номерами 16:50:070102:21, 16:50:070102:22, а также описании их местоположения, поворотных точек границ, смежными являются земельные участки с кадастровыми номерами 16:50:070102:20, 16:50:070102:6, имеющие адресные ориентиры: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27.
Следует отметить, что согласно данным публичной кадастровой карты, плана кадастрового квартала и акта обследования на местности от 09.06.2015, подписанного сторонами без возражения, земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:21, на котором расположены гаражные боксы, принадлежащие ПАО "МТС", с трех сторон граничит с земельным участком с кадастровым номером 16:50:070102:20, принадлежащим ответчику, а с четвертой стороны (тыльная часть здании гаража) - с земельным участком 16:50:070102:6 с разрешенным использованием под многоквартирный жилой дом, о чем также свидетельствует кадастровая выписка земельного участка от 27.06.2015 в„– 1600/301/15-368351, кроме того, на указанном участке расположены детская площадка и элементы озеленения.
В отзыве на иск ООО "Таксофон+" признавало необходимость предоставления ПАО "МТС" права ограниченного пользования, в письме от 31.03.2015 в„– 19/03 ответчик выразил согласие на установление сервитута, определив плату в размере 100 000 руб. в месяц.
Таким образом, в отношениях сторон отсутствовала неопределенность в части необходимости и возможности обеспечения проезда ПАО "МТС" только через земельный участок, принадлежащий ООО "Таксофон+", не установленными оставались определение пространственных характеристик платы за сервитут.
Разрешая спор, суды двух инстанций, отказывая в иске в указанной части требования, исходили из того, что имеются альтернативные варианты проезда менее затратные, в частности, проезд через земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:6, на котором расположены многоквартирный жилой дом.
Однако основанием для таких выводов у судов не имелось, поскольку, установив наличие нескольких различных путей проезда к господствующей вещи, суд обязан был рассмотреть вопрос о привлечении собственников иных земельных участков (альтернативных смежных земельных участков) и впоследствии, соблюдая баланс интересов, осуществить выбор наиболее экономичного (менее затратного) и наименее обременительного варианта.
Кроме того, возможность проезда через земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:6, на котором расположены жилой дом и детская площадка с элементами озеленения, не может рассматриваться в качестве альтернативного, поскольку ранее указанный участок не обеспечивал проезд к гаражным боксам.
Выводы суда первой инстанции о возможности обеспечить проезд к гаражным боксам через земельный участок, который ранее предоставлялся ПАО "МТС" в аренду, не основан на правильной оценке имеющихся в деле доказательств.
Как следует из схемы проезда, подписанной сторонами в процессе судебного разбирательства, проезд возможен только по территории ООО "Таксофон+", в качестве альтернативного проезда предложен земельный участок с кадастровым номером 16:50:070102:6, на котором расположен жилой дом, данные представленные участниками процесса соответствуют кадастровым документам и публичной кадастровой карте.
На основании договора аренды от 10.10.2014 в„– ЗУ-1/2014 во временное пользование и владение ПАО "МТС" предоставлен земельный участок общей площадью 117,68 кв. м только для обеспечения прохода работников к 5-ти этажному зданию, принадлежащему ПАО "МТС", и размещения их транспортных средств.
Таким образом, выводы суда о том, что посредством арендуемого земельного участка у ПАО "МТС" имеется возможность проезда к гаражным боксам, расположенным на ином, чем 5-ти этажное здание, земельном участке, несостоятельны и противоречат документам, предоставленным сторонами.
На предложение ПАО "МТС" ответчик в письменных ответах признал, что проезд и проход к недвижимому имуществу отнесен к потребностям собственников гаражных боксов, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.
С учетом данных обстоятельств необходимость установления сервитута документально подтверждена и признана сторонами.
Пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.
Данный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 в„– 301-ЭС14-9021.
При наличии возникших между сторонами разногласий по отдельным условиям соглашения о сервитуте данные вопросы определяются судом.
Определяя оптимальные участки (часть участка) для прохода и проезда через принадлежащий ответчику земельный участок и установление возможных границ сервитута, а также соразмерность платы в случае его установления, может быть проведена судебная экспертиза.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 в„– 11248/2011 отмечено, что при наличии спора суд не связан доводами его сторон, он вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, а при необходимости разрешения специальных вопросов может быть назначена судебная экспертиза.
Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.
Согласно статье 27 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.
В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в рамках рассматриваемого спора при составлении акта обследования от 09.06.2015 стороны определили возможную схему проезда и прохода к объектам, принадлежащим ПАО "МТС", которая может быть принята за основу при принятии судебного акта в части границ использования.
При таких обстоятельствах судебные акты в оспариваемой части подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела.
При новом рассмотрении дела суду необходимо определить содержание и сферу действия сервитута; оценить кадастровые документы для целей определения точных пространственных характеристик сервитута, для целей его государственной регистрации, при наличии разногласий сторон предложить сторонам проведение кадастровых работ по установлению соответствующих границ; определить соразмерную плату исходя из доказательств, представленных участниками процесса.
В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях соблюдения обязанности доказывания ПАО "МТС" необходимо совершить действия по формированию точных пространственных характеристик сервитута, обеспечить проведении кадастровых работ по установлению границ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А65-9568/2015 в части отказа в удовлетворении искового заявления об установлении сервитута (права постоянного пользования) земельного участка общей площадью 388,52 кв. м, кадастровый номер 16:50:070102:20, по адресу: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27, для обеспечения прохода и проезда к зданию: г. Казань, ул. Эсперанто, д. 27 б (задний фасад) и гаражным боксам (расположенным во дворе) отменить.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
В остальной части постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А65-9568/2015 оставить без изменения.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН

Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ


------------------------------------------------------------------